文 / 楊春吉
本篇新聞報導內容：https://lm.facebook.com/l.php?u=https%3A%2F%2Fhouse.ettoday.net%2Famp%2Famp_news.php7%3Fnews_id%3D2297929%26from%3Dgooglequicksearchbox&h=AT1GIt74Jm6L7iiqtfmcszY9bOcqt0HlDN-rcqlPJrZ1-PAEs7345iESnsYknQA2W9A1OZ5fEgO_StxSWd5_QsLtyuhTcFXfOjysipyqMPo5p3W-_IrDr0z7pBf68-mfphN8bcB8qj4Y0QdGpcrkD2cbYozvnJy0FI5x5-L6、https://tw.news.yahoo.com/%E5%93%A5%E5%90%89%E6%8B%89-%E6%A8%A1%E5%9E%8B-%E5%A4%AB%E5%A6%BB-%E9%9B%A2%E5%A9%9A-%E7%82%8E%E4%B8%8A-%E5%93%A5%E5%90%89%E6%8B%89%E4%BA%8B%E4%BB%B6-%E6%87%B6%E4%BA%BA%E5%8C%85-071849821.html
在《今日看新聞學法律~回復原狀及恢復原狀》https://www.lawtw.com/archives/469736 一文提及：「此新聞事件 https://house.ettoday.net/news/1853337，涉及租賃關係終了，恢復原狀或回復原狀等問題，兹分述如下:
一、恢復原狀之真意
(一)依民法第450條第1項及第455條之規定，租賃物定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。
(二)惟所謂返還租賃物，究要返還到何種狀態?
實務上，雙方當事人間，常約定「恢復原狀」，然此約定不夠具體明確，而且以民法第98條之規定「探求其真意也有困難」，以至於為此生不少糾紛。
就此，建議雙方當事人，應將該租賃物及無償使用借貸之傢俱等之各角度之照片或圖式(含廠牌、型號、出廠年度日期、已使用多少年月、漏水處及程度等)，併為該租賃契約之附件，並就「恢復原狀」此約定，更加具體明確，杜絕糾紛。
二、回復原狀之真意
(一)至於回復原狀，在民事[wiki]損害賠償[/wiki]責任部分，雖是指負賠償責任的人，應以回復原狀為原則，金錢賠償為例外(民法第213至第215條参照;所謂回復原狀乃指回復他方損害發生前的原狀[應扣除自然折舊部分])。
(二)惟租賃之當事人間如有約定「回復原狀」，其真意是否如同前揭意涵，則常成為當事人雙方爭議之處(有些出租人會認為自然折舊不得扣除，但承租人通常會主張須扣除)，故為杜絕爭議，本文仍建議如同前揭「恢復原狀」一樣，在書面租賃契約内具體明確之。
三、如未在書面租賃契約内，就回復原狀或恢復原狀，具體明確之，則只能由法官依據經驗法則去判了。蓋「前揭回復原狀須扣除自然折舊之見解，乃指損害賠償而言，與租賃當事人間有關返還租賃物回復原狀之約定，性質上仍有別;發生爭議時，得否直接套用?恐有疑慮。故只好由法官依民法第1條及民事訴訟法第222條第3項所定經驗法則(註一)去判了。」之故也。」。
又民法第432條規定「(第一項)承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。(第二項)承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」；住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第10點 https://www.ey.gov.tw/Page/DFB720D019CCCB0A/478917df-7599-418f-8715-fd2716b623b4 及住宅租賃契約應約定及不得約定事項之應約定事項第9點 https://www.rootlaw.com.tw/LawContent.aspx?LawID=A040040091000100-1090814 也均規定「(第一項)承租人有室內裝修之需要，應經出租人同意並依相關法令規定辦理，且不得損害原有建築結構之安全。(第二項)承租人經出租人同意裝修者，其室內增設部分，若有損壞，由承租人負責修繕。(第三項)第一項情形，承租人返還租賃住宅時，應口回復原狀口現狀返還口其他。」。
是本租賃新聞報導 https://lm.facebook.com/l.php?u=https%3A%2F%2Fhouse.ettoday.net%2Famp%2Famp_news.php7%3Fnews_id%3D2297929%26from%3Dgooglequicksearchbox&h=AT1GIt74Jm6L7iiqtfmcszY9bOcqt0HlDN-rcqlPJrZ1-PAEs7345iESnsYknQA2W9A1OZ5fEgO_StxSWd5_QsLtyuhTcFXfOjysipyqMPo5p3W-_IrDr0z7pBf68-mfphN8bcB8qj4Y0QdGpcrkD2cbYozvnJy0FI5x5-L6：「租房糾紛不僅房客有，房東風險也是不小。一位房東在爆料公社發文訴苦，指出房子租給一對設計師夫妻，結果退租時屋內石英磚地板被鑽了一條橫溝，事前都未被告知，甚至還酸她沒有常識，要求恢復原狀是房東「拗」房客。
網友在臉書社團爆料公社發文指出，她房屋透過租屋仲介租給一對夫妻，先生是做室內設計師，妻子則是系統櫃公司員工。他們租屋時室內要輕裝潢都沒有事先告知，結果退租時才跟仲介說「地板有弄到」。
結果當她跟仲介到現場才發現，石英地磚根本就被打溝埋線，對方還一副理所當然的樣子，問對方為何沒有事先告知，還被酸「沒有常識」，態度高傲的說要舖設SPC石塑地板還她。
原PO抱怨指出，租屋不破壞屋內主體是常識，何況他們鑽地板、鑽牆，地板埋溝直接橫越了起居室，最後還直接用水泥鋪平，更衣室牆壁還被釘一個超大鐵桿衣架。這傲房客夫妻的行為舉止，讓她受不了提告，同時發文提醒新竹關埔地區的房東要小心。」之內容如為真，本案「住宅租賃」，不論是消費性租賃或非消費性租賃，本案房客(承租人)如有違反前揭應記載及不得記載事項之應記載事項第10點第1項或應約定及不得事項之應約定事項第9點第1項規定者，本案房東(出租人)自得要求房客(承租人)負責修繕，並於租賃關係終了時，依約定回復原狀或現狀返還或其他，更甚者，本案房客(承租人)如有其他加害給付(註二)或侵權行為者(註三)，本案房東(出租人)也得向本案房客(承租人請求債務不履行之損害賠償或侵權行為之損害賠償(註四)。
至於近來(2022年7月)網燒新聞~哥吉拉事件 https://tw.news.yahoo.com/%E5%93%A5%E5%90%89%E6%8B%89-%E6%A8%A1%E5%9E%8B-%E5%A4%AB%E5%A6%BB-%E9%9B%A2%E5%A9%9A-%E7%82%8E%E4%B8%8A-%E5%93%A5%E5%90%89%E6%8B%89%E4%BA%8B%E4%BB%B6-%E6%87%B6%E4%BA%BA%E5%8C%85-071849821.html，其除「夫妻間也須相互尊重彼此隱私、喜好及興趣(如有因此喜好或興趣，因而危及生活，而造成家庭經濟窘迫者，夫妻自應理性溝通、和諧找出彼此間得接受之方法)」外，在法律層面部分，係侵權行為之損害賠償，與《今日看新聞學法律~千萬不要！未經同意，就丢棄男友珍藏物》https://www.lawtw.com/archives/469739 一文所提案例類似，得參酌該文之說明及相關規定即可，不再補充說明。
[註解]
註一:所謂經驗法則，係口指由社會生活累積的經驗歸納所得之法則而言；凡日常生活所得之通常經驗及基於專門知識所得之特別經驗均屬之（最高法院九十九年度台上字第一六三三號民事判決等參照)。
註二：加害給付相關規定，民法第227條第2項參照 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingleRela.aspx?PCODE=B0000001&FLNO=227&ty=L。
註三：侵權行為之相關說明及案例，請參閱《今日看新聞學法律~千萬不要！未經同意，就丢棄男友珍藏物》https://www.lawtw.com/archives/469739 等文。
註四：債務不履行損害賠償及侵權行為損害賠償之相關說明及案例，請參閱[新聞疑義1571]裝演糾紛又一遭 https://www.lawtw.com/archives/433336 等文。
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楊春吉 |
