隔壁施工,我家民宅裂出「一線天」!

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文 / 楊春吉

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在《今日看新聞學法律第3則~鄰損預防與救濟》https://www.lawtw.com/archives/469331 一文提及:「此新聞事件,涉鄰損預防及其救濟等法律問題,兹說明如下:

一、他人蓋房,我家龜裂,怎麼辦 (鄰損預防及鄰損救濟)

按最高法院104年度台上字第1717號民事判決謂:「復按第一百八十四條第二項規定:「違反保護他人之法律,致生損害於他人者,負損害賠償責任。但能證明其行為無過失者,不在此限」。依此規定,凡違反以保護他人權益為目的之法律,致生損害於他人,即推定為有過失,若損害與違反保護他人法律之行為間具有因果關係,即應負損害責任。又民法第七百九十四條規定:「土地所有人開掘土地或為建築時,不得因此使鄰地之地基動搖或發生危險,或使鄰地之工作物受其損害」,第六十九條規定:「建築物在施工中,鄰接其他建築物施行挖土工程時,對該鄰接建築物應視需要作防護其傾斜或倒壞之措施」,建築技術規則建築構造編第六十二條規定:「基礎設計時,須先查明其鄰近建築物之基礎或地下建築物及設施之位置及構造情形,以為設計防護設施之依據,前項開挖防護設施,應依本章第六節及建築設計施工編有關挖土安全措施之規定,妥為設計施工,防止鄰地之沈落、側移、崩塌及鄰房之損壞」,均係以保護中鄰地地基及工作物之安全維持之公共利益,避免他人遭受損害為目的之法律。」。

又最高法院100年度台上字第1012號民事判決亦云:「查民法第一百八十四條第二項規定:「違反保護他人之法律,致生損害於他人者,負損害賠償責任。但能證明其行為無過失者,不在此限」,其立法旨趣係以保護他人為目的之法律,意在使人類互盡保護之義務,倘違反之,致損害他人權利,與親自加害無異,自應使其負損害賠償責任。該項規定乃一種獨立的侵權行為類型,其立法技術在於轉介立法者未直接規定的公私法強制規範,使成為民事侵權責任的規範,俾侵權行為規範得與其他法規範體系相連結。依此規定,凡違反以保護他人權益為目的之法律,致生損害於他人,即推定為有過失,若損害與違反保護他人法律之行為間復具有因果關係,即應負損害賠償責任。至於加害人如主張其無過失,依舉證責任倒置(轉換)之原則,應由加害人舉證證明,以減輕被害人之舉證責任,同時擴大保護客體之範圍兼及於權利以外之利益。因此,民法第七百九十四條規定:「土地所有人開掘土地或為建築時,不得因此使鄰地之地基動搖或發生危險,或使鄰地之工作物受其損害」,既係以保護相鄰關係中鄰地地基及工作物之安全維持社會之公共利益,避免他人遭受損害為目的之法律,土地所有人如有違反,自應按上開規範旨趣,依民法第一百八十四條第二項規定,對被害人負侵權行為之損害賠償責任。」。

另最高法院98年度台上字第1455民事判決也道「按違反保護他人之法律,致生損害於他人者,負賠償責任。但能證明其行為無過失者,不在此限。民法第一百八十四條第二項定有明文。而同法第七百九十四條所謂土地所有人開掘土地或為建築時,不得因此使鄰地之地基動搖或發生危險,或使鄰地之工作物受其損害云者,係屬保護他人維持社會公共利益之規定,自係前述條項所指保護他人之法律。如違反此項規定,致生損害於他人,除能證明其行為無過失外,即應負損害賠償責任。」。

可見,工地開挖,造成鄰損,被害人非不得依民法第184條第2項、第794條、第197條、第216條等相關規定,向加害人請求損害賠償。惟尚有下列二點,須注意。

(一)民法第774條雖規定,土地所有人經營事業或行使其,應注意防免鄰地之損害,惟從臺灣高等法院96年度上易字第242號民事判決:「次按民法第774條固規定:「土地所有人經營工業及行使其他之權利,應注意防免鄰地之損害。」,惟查該條立法目的在於「按土地所有人經營工業及行使其他之權利,如有利用鄰地之情形,自不應專謀自己之利益,而致鄰地有所妨害。故應注意防免鄰地之損害,以昭允協。」。其立法本旨非在強調防免損害之注意義務,而在注意公益與私益調和並判斷土地所有人行使所有權有無過當而不符合比例原則,簡言之,應判斷重點在土地所有人行使權利不得對鄰地為過度干擾。(蔡明誠教授,民法物權篇不動產所有權修正草案探討,台灣本土法學89期,2006.12參照)。申言之,在本條僅要求土地所有人之注意義務範圍限於其經營事業時,須採取必要之安全措施,避免對鄰地造成過度干擾,以防止鄰地房屋或他人生命財產遭受損害,但並非涵蓋至任何與直接行使所有權行為無關之財產上之損害,而均須由被告承擔。職是,上訴人依該條對於之防免義務應認不包含「防止竊賊趁機(即建興大樓)入鄰地之屋行竊乙事」,自為當然之理。否則交易成本必無限度之擴張,如此又豈是該條原來立法之本旨所在。」觀之,僅要求土地所有人之注意義務範圍限於其經營事業時,須採取必要之安全措施,避免對鄰地造成「過度干擾」,以防止鄰地房屋或他人生命財產遭受損害,苟未對鄰地造成「過度干擾」,縱認民法第774條是民法第184條第2項所稱「保護他人的法律」,也難以請求損害賠償。

(二)各地方政府訂有建築施工損鄰事件爭議處理規則、建築工程施工損壞鄰房事件爭議辦法等類似或相同規定(註一),當您的鄰居,要進行工地開挖時,要記得並熟悉這些規定,以確保您的權益。

二、敦親睦鄰會議

即為「敦親睦鄰會議」,那開發單位,應思考下列作為。
(一)事先與當地里長及鄰近各大樓管委會溝通時段與場地,再發函通知。
(二)通知函內須詳予敘明討論事項及其他待溝通事項(含事實、理由及法律依據),使能於會前充分掌握及瞭解相關資訊,達到有效討論及溝通之目的。
(三) 敦親睦鄰會議召開日期及時間,可分別在假日與平常日,各開1次以上,使利害關係人能充分表示意見,達到「敦親睦鄰」之目的。
(四) 敦親睦鄰會議結論要具體明確,並發函給各利害關係人及積極落實之。

三、ADR

按處理問題要圓滿,並非逕以「強制手段」去處理,而是先以協調、等ADR(替代爭議解決方案)方式去處理,蓋「訟,惡也。為何?訴訟,一般要三審三級才確定,而且因訴訟中起訴狀、答辯狀等狀紙的撰寫、準備庭的爭點釐清、言辭辯論的攻防以及實體法的適用等,亦非未經訓練之一般人所能處理,只好委由律師去處理,其所費時間及金錢,自是長期巨大,實非一般人所能負荷;加上,當事人精神上也常隨敗訴的憂心以及庭中「不堪」的話語,而沈痾於長期焦慮不安的情緒中,極度妨礙當事人未來生涯之規劃以及現今生活的原有秩序,自是惡也。所以,為免自己的生活秩序以及生涯規劃,因訴訟毀了一輩子或大半輩子,在兼顧自已的權益及尊嚴下,以協調、調解、和解等ADR(替代爭議解決方案)方式,處理糾紛解決爭議,避免訴訟,才是最好的方法」之故也。

四、本案分析

本案新聞報導内容如為真,本案當事人間就鄰損修復方式及程度有所爭議,雖本案被害人得以前揭相關規定請求之,惟如能以ADR之方式處理,自是更佳。」。

而今,根據2022年6月16日之報載 https://lm.facebook.com/l.php?u=https%3A%2F%2Fnews.ltn.com.tw%2Fnews%2Flife%2Fbreakingnews%2F3962358&h=AT0M3igfIakE4BfdKPC8yNSSNbdasXiCgMlEd7R_iSkelGY0v970YN1M-1PlUIhGpV3SF4fUEKNUznXgg0O5i_9gl5apcFTzoIH9vb452-5SeXpJfUl84RPQ-ClCSCDQ31eCiO5Et6NZxLusVZBm,彰化縣和美鎮仁安路125巷與仁化路民宅,因為緊鄰興建大樓的工地,讓民宅廚房裂出「一線天」,建商也被勒令停工;縣府建設處表示,雙方協商已有具體共識,建商將以「拆舊蓋新」來全力補救。

就此,本文認為,工地施工發生鄰損情事,也屬常見,爰大家平時仍須就「鄰損相關規定及處理程序」有所瞭解,並遇有附近施工時,記得依規定做好鑑定事宜,保存好相關,便於未來舉證及維護自已權益之用;而建商或施工單位,處理損鄰事宜時,如得用ADR方式處理,自是更佳。本案,也同。

[註解]
註一: 例如臺北市建築施工損鄰事件爭議處理規則 http://www.laws.taipei.gov.tw/lawsystem/wfLaw_ArticleContent.aspx?LawID=P06J1001-20130708、高雄市建築工程施工損壞鄰房事件爭議調處辦法 http://law.kcg.gov.tw/law/NewsContent.aspx?id=605 等。




作者簡介

楊春吉
Double House共享工作坊召集人、Double House買賣聯盟主席(暨創辦人)、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
演講二百場以上,著作80本以上



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