打房五招砍二招!禁止預售屋換約等修正草案,三年刑責條款刪除?

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文 / 楊春吉

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壹、禁止,業者、專家學者及立法委員有「異見」,行政院及內政部再「就草案細節修正」(請參閱同名文 https://www.lawtw.com/archives/1076563

在「打房!修正草案,造成恐慌關三年?」https://www.lawtw.com/archives/478297 一文中,提及:「壹、之前有關禁之看法(請參「今日看新聞學法律~禁紅單」一文 https://www.lawtw.com/archives/470165)此新聞事件,涉、營業自由等與自由之限制,茲說明如下:
一、禁止紅單買賣
(一)業經大法官會議解釋肯認,屬憲法第22條範疇內之自由,乃是係指「我要不要簽約是我的自由」「我要與誰簽約是我的自由」及「我要簽什麼樣的契約內容是我的自由」等內涵而言。
(二)故禁止紅單買賣與限購令一樣,均涉及契約自由等憲法所保障之人民利與自由之限制,依憲法第23條及第7條之規定,須符以下所揭比例原則法律保留原則平等原則等之要求。
(三)然,新聞報導內容中,僅提及增修平均條例,將從三大面向來管理紅單交易:「一、明確規範紅單內容,註明哪一戶、買賣雙方是誰、價金、車位等。二、取消建商簽紅單後保留出售或反悔的權利,保障承買人。三、仍可預購房屋,但禁止紅單流通、禁止轉售,避免投機炒作的空間。」,至於詳細修正內容為何?並未提及。
故本文雖初步贊同「具體明確規範紅單內容,以保障及杜絕糾紛」及「禁止紅單炒作,以保障消費者權益及維護交易秩序」,惟是否符合前揭法律原則之要求,只能俟內政部修正草案公布後,再判斷之。
(四)除公益原則外,前揭各法律原則之要求如下:
1.
法律保留原則之要求
(1)
釋字第443號解釋
又法律保留原則,係以釋字第443號解釋「憲法所定人民之自由及權利範圍甚廣,凡不妨害秩序公共利益者,均受保障。惟並非一切自由及權利均無分軒輊受憲法毫無差別之保障:關於人民身體之自由,憲法第八條規定即較為詳盡,其中內容屬於之事項者,縱令立法機關,亦不得制定法律加以限制(參照本院釋字第三九二號解釋理由書),而憲法第七條、第九條至第十八條、第二十一條及第二十二條之各種自由及權利,則於符合憲法第二十三條之條件下,得以法律限制之。至何種事項應以法律直接規範或得委由命令:予以規定,與所謂規範密度有關,應視規範對象、內容或法益本身及其所受限制之輕重而容許合理之差異:諸如剝奪人民生命或限制人民身體自由者,必須遵守,以制定法律之方式為之;涉及人民其他自由權利之限制者,亦應由法律加以規定,如以法律授權主管機關發布命令為補充規定時,其授權應符合具體明確之原則;若僅屬與執行法律之細節性、技術性次要事項,則得由主管機關發布命令為必要之規範,雖因而對人民產生不便或輕微影響,尚非憲法所不許。又關於措施,其受法律規範之密度自較限制人民權益者寬鬆,倘涉及公共利益之重大事項者,應有法律或法律授權之命令為依據之必要,乃屬當然。」所揭示之層級化保留為基準。

(2)原則
又法律明確性之要求,非僅指法律文義具體詳盡之體例而言,立法者於立法定制時,仍得衡酌法律所規範生活事實之複雜性及適用於個案之妥當性,適當運用不確定法律概念而為相應之規定。在罪刑法定之原則下,處罰犯罪必須依據法律為之,犯罪之法定性與犯罪構成要件之明確性密不可分。有關受規範者之行為準則及處罰之立法使用抽象概念者,苟其意義非難以理解,且個案事實是否屬於法律所欲規範之對象,為一般受規範者所得預見,並可經由加以認定及判斷者,即無違反法律

2.比例原則與平等原則之要求
(1)
比例原則之要求
按所謂「比例原則」,除「目的正當性原則」外,其內容,主要明定於第7條:「行政行為,應依下列原則為之:一、採取之方法應有助於目的之達成。二、有多種同樣能達成目的之方法時,應選擇對人民權益損害最少者。三、採取之方法所造成之損害不得與欲達成目的之利益顯失均衡。」。

(2)平等原則之要求
至於所謂平等原則,其精義為「等者,等之;不等之,不等之」,即「性質相同者,應相同之處理; 性質不同者,應為不同之處理」。 換言之,平等原則是要求「性質不同者,要有合理的」。至於有無違反「平等原則」?則端視「差別待遇有無合理理由」及「其正當理由,與目的之達成有無合理關聯」而定。

(3)平等原則與
法律係由各編、章、節及條文構成,此一法律整體即該法律之「外部體系」。惟法律之制定,係用以達成一定之立法目的,實現一定之法律價值。該等表現法律價值之法律原則整體,即構成該法律之「內部體系」或「價值體系」。惟法律非單一孤立之存在,故又可構成法律之「上位體系」、「下位體系」及「同位體系」。在整體之各部分間,應協調一致,始能成就該整體。故在法學方法上,一般所重視者,為構成一法律之內部體系。一法律規定,對所規範之事物,不能貫徹其法律原則或法律價值,形成相同事物之不同處理,如無正當理由,即構成違反憲法平等原則之差別待遇。故立法者對特定事物或社會生活事實,已為原則性之基本價值決定後,於後續之立法中,即應嚴守該基本價值,避免作出違反既定基本價值之決定,導致法秩序前後矛盾,破壞法律體系之一貫性與完整性。此即體系正義(Systemgerechtigkeit) 之思維。故在學理上已普遍肯定,得依據法律內部體系之一貫性要求,審查法律是否違反平等原則。德國聯邦憲法法院亦常以法規範是否存有違反體系之情形為據,進行平等原則審查(註一)。

二、管理條例第58
至於公寓大廈管理條例第58條:「(第1項)公寓大廈或建築業者,非經領得,不得辦理銷售。(第2項)公寓大廈之起造人或建築業者,不得將,包含及法定防空避難設備,讓售於特定人或為以外之特定人設定或為其他有損害人權益之行為。」雖涉營業自由之限制(註二),惟在此規定尚未被大法官會議宣布違憲並立即失效之前,仍是有效,故公寓大廈之起造人及建築業者,仍應遵守。

貳、2021年12月9日之分析

本案新聞報導內容如為真 https://tw.appledaily.com/property/20211208/APXPSCIH7FEZPJ3M2JAFRHNQTE/,內政部雖仍強調要修正平均地權條例,禁止預售屋換約,惟相關修正草案及修正理由,在本新聞報導內仍未見詳細內容,爰本文目前仍無法就其相關修正草案進行法律分析及提供建議。

至於購屋,是否再等等?買屋,須依之前常提醒的買屋四面向(即區位、物件、負擔能力及投資策略)去著手,千萬不要忘了買屋前「負擔能力」之謹慎評估,而落入「最終房子被」之窘境。

另外,也須注意「此次平均地權修正」(尤其是此時打算購屋並做預售屋換約者),草案中有無明定「」條款?如有,該修正條款草案,有無違反信賴保護原則、比例原則等憲法上之法律原則?

參、2021年12月10日見報之修正草案

繼12月9日發表「打房!平均地權條例修正草案,造成恐慌關三年?https://www.lawtw.com/archives/478297」,此文及表示相關意見後,在12月10日見報之五項修正草案中,其中二項內容如下:

一、限制換約轉售:預售屋或新建成屋買賣契約,買受人除配偶、直系或二親等內外,不得讓與或轉售第三人,且銷售者不得同意或協助買賣契約讓與或轉售;違者將按戶棟處罰50萬至300萬元。

二、禁止炒作行為:嚴懲任何人有意圖影響交易價格、製造熱銷假象及壟斷轉售牟利等動產炒作行為,違者將處罰100萬至500萬元;若造成民眾恐慌及市場交易不安等而損及公眾或他人情形者,並可處3年以下徒刑或併科罰金100萬至5,000萬元。

就此,本文認為其等已限制契約自由、言論自由、營業自由等人民基本權利與自由,自應符合前揭之要求。
然該二項修正草案中之第二項,在構成要件上明確性恐不足,而且刑責上為三年以下有期徒期,並無「或拘役或罰金」之規定,是否有違比例原則及?值得思考。
至於第一項限制換約轉售:預售屋或新建成屋買賣契約,買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親外,不得讓與或轉售第三人,且銷售者不得同意或協助買賣契約讓與或轉售;違者將按戶棟處罰50萬至300萬元。

本文認為,雖已侵害契約自由、財產權、營業自由等人民權利與自由,但初看,尚符比例原則,爰短暫上雖對市場有所不利(但長期來看,則有助於房地產市場之穩健發展及交易秩序之維護),本文仍予以支持。
只是如此增訂後,實際效益又如何(含對人民權利與自由所為限制之損害)?如得以法律分析謹慎評估,或有相關得向人民說明,必更有助於「在比例原則上之判斷」,及使人民更願意接受。
另外,此次修止草案,並未明定「得溯及既往」,在立法院審查時,變數恐會很大。」。

而今(2022年3月11日),因業界質疑炒房情節嚴重者要關3年罰責太重,行政院已由內政部與立委溝通,內政部次長花敬群接受本報訪問表示,經民進黨立委初步溝通,部分細節將再修正 https://lm.facebook.com/l.php?u=https%3A%2F%2Fec.ltn.com.tw%2Farticle%2Fbreakingnews%2F3855990&h=AT0T-jGItgAxT7Z8Gq7CpuDphcTfGm2x3beso-yksg73Lu0qd_a3vKlFt_CYDtpBm_0gdASClBsE4BjCzUsJoEXY2mEAeQ9rvFtQ7qiWL6obUQo6Y_ExZecDRde_wJglmMYAzKctyqZ7ctU-VdI_,自值得贊同。
但修正後之相關條款(草案),仍須注意前揭文之說明及建議。

貳、刪除三年刑責條款、非自願換約增訂排除條款

根據報載 https://lm.facebook.com/l.php?u=https%3A%2F%2Fec.ltn.com.tw%2Farticle%2Fpaper%2F1509655&h=AT3MeKTwnBd0wKf9SE-OAVAiyYP8Pw2nKMML43xxoc25Qr0-ntxrAuAOccZNeoiAusIDqwPgPQfPIAv6Xxv7iluWJkjtOmbt1lzT4P48OOUIke38na6ECqLI_gEuUTXu0_dPJcVquLbpAOSvfPGP,為抑制房市炒作,內政部去年底再度修正「平均地權條例」及「管理條例」等地政二法,並祭出打房五招,其中炒房者最重可處三年刑責,因爭議過大,法案在行政院待審時,內政部已主動刪除;而預售屋禁止換約轉售也擬比照二.○模式,針對非自願換約訂定排除條款,因調職、非自願離職或其他非自願性因素,可排除換約限制。
就此,本文認為,爭議過大的三年刑責修正條款,內政部予以刪除,予以贊同;但之後立法院如認為有必要增訂,修正後之條款也須符合前揭之說明及建議。
至於禁止換約部分,增訂「非自願因素換約,排除限制換約條款之適用」相關規定,乃使修正草案更加完善,更加保障人民權益,自是良善。

[註解] 註一:請參 https://m.facebook.com/groups/275580290208961/permalink/336181997482123/等文。
註二:有關營業自由之內涵,請參釋字第514號解釋(https://cons.judicial.gov.tw/jcc/zh-tw/jep03/show?expno=514)等。




作者簡介

楊春吉
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣聯盟主席(暨創辦人)、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
演講二百場以上,著作80本以上



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