房客得自行換鎖嗎?

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文 / 楊春吉

本篇新聞報導內容:https://tw.news.yahoo.com/%E6%88%BF%E6%9D%B1%E6%93%85%E8%87%AA%E9%80%B2%E6%88%BF%E9%96%93-%E7%A7%9F%E5%B1%8B%E5%8F%AF%E4%BB%A5%E8%87%AA%E5%B7%B1%E6%8F%9B%E9%8E%96%E5%97%8E-%E9%91%B0%E5%8C%99%E8%A6%81%E7%B5%A6%E6%88%BF%E6%9D%B1%E5%97%8E-015811029.html

為諾成,一經當事人就必要之點(即租金及租賃物)互相同意,契約即為成立;契約成立後,當事人間約定,除違反(註一)、(註二)、強行規定之效力規定(註三)等因而全部或一部無效外,基於原則,仍屬有效;而且基於及契約嚴守原則,除「條件尚未成就(註四)」或「有情事(註五)」或「依約、適法」等外,當事人即應依債之本旨(註六)為給付,債務人未依債之本旨為給付,自屬自得依約定及債務不履行之相關規定(未約定時,補充之,註七),向債務人請求之。

又租賃乃出租人交付租賃物予他方使用、收益,承租人支付租金予出租人之契約;而前開「使用、收益」及「租賃中所謂修繕有無必要」是否包括「承租人得否自行換鎖、其所生費用如何負擔、換鎖後是否須將一把以上的鑰匙交付予出租人等事項」,誠有疑問;這些事項,須在書面租賃契約內具體明確約定之,俾於未來發生糾紛時舉證用(註八),及依前揭依據及說明,保障自已的權益,並杜絕糾紛。

從而,本案新聞報導內容如為真 https://tw.news.yahoo.com/%E6%88%BF%E6%9D%B1%E6%93%85%E8%87%AA%E9%80%B2%E6%88%BF%E9%96%93-%E7%A7%9F%E5%B1%8B%E5%8F%AF%E4%BB%A5%E8%87%AA%E5%B7%B1%E6%8F%9B%E9%8E%96%E5%97%8E-%E9%91%B0%E5%8C%99%E8%A6%81%E7%B5%A6%E6%88%BF%E6%9D%B1%E5%97%8E-015811029.html,有關前揭「承租人得否自行換鎖」等事項,仍應在書面租賃契約內具體明確約定之為宜。

又本案如為非消費性租賃,而且係租賃條例第3條第1款所稱租賃住宅 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060125&flno=3,也非租賃條例第4條所定不得適用租賃條例各款情形之一 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060125&flno=4,雖有「租賃條例」「住宅租賃契約應約定及不得約定事項 https://www.6laws.net/6law/law3/%E4%BD%8F%E5%AE%85%E7%A7%9F%E8%B3%83%E5%A5%91%E7%B4%84%E6%87%89%E7%B4%84%E5%AE%9A%E5%8F%8A%E4%B8%8D%E5%BE%97%E7%B4%84%E5%AE%9A%E4%BA%8B%E9%A0%85.htm」相關規定之適用;惟前揭有關承租人得否自行換鎖等事項,租賃條例及前揭應約定及不得約定事項,並未就此事項有所規定,爰仍須在書面租賃契約約定之,併予敘明。
另外,出租人也不得在沒有正當理由下,侵入承租人之租賃處(註九),也須注意。

房客得自行換鎖嗎?
房客得自行換鎖嗎?

 

[註解]

註一:第148條:「,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。」、效力「與未經選編為判例之最高法院裁判相同」之最高法院71年台上字第737號判例:「查權利之行使,是否以損害他人為主要目的,應就權利人因權利行使所能取得之利益,與他人及國家因其權利行使所受之損失,比較衡量以定之。倘其權利之行使,自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者,非不得視為以損害他人為主要目的,此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。」參照。
註二:民法第72條:「法律行為,有背於者,無效。」、效力「與未經選編為判例之最高法院裁判相同」之最高法院69年台上字第2603號判例:「民法第七十二條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效,乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。本件被上訴人雖違反與某公司所訂煤氣承銷權合約第六條規定,以收取權利金方式頂讓與第三人,但究與國家社會一般利益無關,亦與一般道德觀念無涉,尚不生是否違背公序良俗問題。」參照。
註三:民法第71條:「法律行為,違反強制或禁止之規定者,無效。但其規定並不以之為無效者,不在此限。」參照。另須注意民法第246條:「以不能之給付為契約標的者,其契約為無效。但其不能情形可以除去,而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者,其契約仍為有效。附或始期之契約,於或期限屆至前,不能之情形已除去者,其契約為有效。」所定情形。
誰四:例如契約尚未生效、給付期日尚未屆期等。
註五:民法第227-2條:「契約成立後,情事變更,非當時所得預料,而依其原有效果者,當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定,於非因契約所發生之債,準用之。」參照。
註六:所謂債之本旨,乃指債務人應盡之全部義務;該等義務,基於意定、法定及誠信原則解釋而來。
註七:未約定者,民事先以民法相關規定補充之,民法第1條參照;所謂債務不履行之相關規定,乃指不完全給付以及等相關規定而言。
註八:舉證之所在、敗訴之所在,請參 https://www.lawtw.com/archives/476984 等。
註九:無故侵入住宅罪之相關說明及案例,請參閱 https://www.lawtw.com/archives/468926 等文 。




作者簡介

楊春吉
Double House共享工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
演講二百場以上,著作80本以上



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