設成首頁 | 加入最愛 | 新訊連結 | 聯絡律師 | 推薦朋友 | 線上投稿 | 律師簡介 | 律師諮詢 | Facebook | 隱私權聲明 文章總數:201470 瀏覽總數:472794687
文章總數:201470 瀏覽總數:472794688
點選此處可回到首頁!
法律知識庫 課程講座 法律圖書 電子報中心 回首頁
台灣法律網新訊



司法院「勞動事件法定自109年1月1日施行」新聞稿
取信於社會是大家必須共同承擔的責任
「保險公司」與「保經公司」業務員大不同
由春秋戰國到五代十國的政黨市場
【課程訊息】臺北市萬華社區大學第108-2期課程:刑法分則案例實務(講師:劉孟錦 律師)(108年9月4日開課)
【課程訊息】臺北市大安社區大學108年秋季班課程:契約法逐條釋義與案例(講師:劉孟錦 律師)(108年9月3日開課)
「國家安全核心與法治─以國安局走私菸案事件為例」法律座談會(民國108年08月20日(二) 上午10點30分)
應於審判期日調查之證據之解釋及裁判上一罪上訴三審之適用(最高法院108年度台上字第1842號刑事判決)
外送員可提勞檢,要求勞健保?
應於審判期日調查之證據之解釋及裁判上一罪上訴三審之適用(最高法院108年度台上字第1842號刑事判決)
由政治觀察家到政治參與者
直系血親卑親屬拋棄繼承,由次親等卑親屬繼承之扣除額應如何計算?
房屋現值是房屋稅的計算基準,也是契稅申報的參據,可用電話查詢自家的房屋現值嗎
最高法院就楊絮雲法官指稱「最高法院分案騙局」之回應新聞稿
承租人還能任意「轉租」房屋嗎?
政府自我感覺良好是瞧不起老百姓
行政院108.7.24.修正公布之「臺灣地區與大陸地區人民關係條例」部分條文定自108.9.01.施行
網路賣家由其他管道收購二手商品,再透過網拍賺取利潤者,依法可免課徵營業稅嗎
內政部修正「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」部分條文並自即日生效
修法檢討:誰才是「中共代理人」?

第3669期:買賣雙方合意解除契約而為返還不動產之產權登記及稅務解析

發行時間:2016-03-14 15:00:00
台灣法律網電子報

台灣法律網電子報 第3669期
 2016年03月14日   免費訂閱    我要退訂   過往電子報
   

台灣聯合法律事務所    劉孟錦律師 主持 
 

回首頁    律師簡介    服務項目    法律知識庫    課程講座    法律圖書    律師諮詢    Facebook


歡迎加入劉孟錦律師的Facebook專頁
【課程訊息】大安社區大學105-春季班課程:法律實用訴訟DIY(二)(講師:劉孟錦 律師)(105年3月8日開課)
【課程訊息】萬華社區大學第105-1期課程:律師說法:民法總論案例研析(講師:劉孟錦 律師)(105年3月9日開課)
【站務公告】原電子報舊訂戶如未收到電子報者,請重新訂閱,即能繼續收到電子報

期新增文章
房地合一課徵所得稅新制實施後,出售因受贈取得的房地應如何計算所得額? 王彥琳
【公寓大廈最新裁判選輯】以未經合法成立之委員會名義與他人為法律行為,如嗣後合法成立管理委員會,並承認該法律行為,參酌民法第115條規定意旨,應認該法律行為溯及為法律行為時對合法成立之管理委員會發生效力(最高法院104年度台上字第2024號民事判決) 劉孟錦律師.劉哲瑋
無律師資格的人,怎可為人亂擬書狀? 葉雪鵬檢察官
避免生食芽菜降低中毒風險  
學佛心得分享(4704)--云何是『菩薩善行法念處』 林水鎮居士
迷悟之間:眼不見為淨 星雲大師
財政部修正「房地合一課徵所得稅申報作業要點」第四點、第十八點  
財政部關務署修正「自由港區事業自主管理作業手冊」  
經濟部修正「廢熱回收技術示範應用專案補助要點」部分規定  
經濟部修正「經濟部辦理違反水利法案件裁罰要點」部分規定  
文化部訂定「文化部表演藝術製作提升排練補助計畫作業要點」  
國立臺灣美術館修正「國立臺灣美術館停車場使用管理要點」第六點、第七點  
交通部觀光局訂定「交通部觀光局推動國外獎勵旅遊來臺獎助要點」  
衛生福利部修正「全民健康保險藥物給付項目及支付標準」部分條文  
行政院環境保護署廢止廢污水排放暨影響地區水體品質行為之核釋令二則  
土地信託不成立、無效、解除或撤銷,須申報課徵土地增值稅嗎  
車輛失竊註銷牌照後,如經尋獲,還須重領新牌照才可上路嗎  
社區進出之必經巷道用地得併入新購土地地價,申請重購自用宅用地退還土地增值稅嗎  
便利商店辦理代收代售或儲值等業務,交付給消費者的繳款對帳單可免貼印花嗎  
土地移轉,申請地價稅自用住宅用地優惠稅率應如何辦理  
夫妻贈與土地可以申請不課徵土地增值稅嗎  
欠稅金額如在新臺幣兩萬元以下,可持傳繳通知書到便利超商繳稅嗎  
車輛不堪使用如立即報廢,為什麼可以節稅省荷包  
房屋稅稅籍證明書算是產權證明文件嗎,變更房屋稅納稅人名義須報繳契稅嗎  
培育花卉的溫室或稻米育苗中心作業室等,可申請免徵房屋稅嗎  
合約書籤訂後因故解約,已繳納之印花稅或已貼用的印花稅票可申請退還嗎  
屋齡要多久才可以不用繳納房屋稅,房屋拆除後有多少時間,可向稅捐機關辦理停徵房屋稅  
私人醫院診所或自由職業的事務所,其房屋稅是怎麼計算出來的  
娛樂活動如經行政院文化部認可,能免徵營業稅嗎,娛樂稅可能減半嗎  
【大陸法令】財政部、國家稅務總局《保險保障基金有關稅收政策問題》  
【大陸法令】國務院《整合調整餐飲服務場所的公共場所衛生許可證和食品經營許可證》  
學佛心得分享(4699)--云何是『菩薩善行王都國城聚落念處』 林水鎮居士
【林蕙瑛專欄】總想夫妻能開始享受人生 林蕙瑛教授
【公寓大廈最新裁判選輯】公法上權利與私法上權利兩者之權利性質、目的各有不同,私人間不得逕爰為私法上請求權基礎(最高法院104年度台上字第2303號民事判決) 劉孟錦律師.劉哲瑋
林益世被判重刑的省思 施正鋒教授
 


更多精彩文章................
 


本期專文

買賣雙方合意解除契約而為返還不動產之產權登記及稅務解析

文 /
安和地政士事務所 所長 王彥琳                                                      【台灣法律網】

【前言】

在房地產價格高漲的今日不動產交易過程中,圓滿完成交易是最美好的結果,但總有少數的情形因故必須解除契約,而在實務上如為雙方合意解除契約的情形,又無法以「解除契約」為登記原因辦理移轉,此外又有相關的稅務問題,常讓當事人應該繳納何種稅捐產生混淆,致生許多困擾。

【解除契約的法律性質】

不動產之買賣雙方簽定買賣契約後,買方已支付價金,賣方也將不動產所有權移轉予買方,若因雙方解除買賣契約,依據民法第259條的規定,「契約解除時,當事人雙方回復原狀之義務,除法律另有規定或契約另有訂定外,依左列之規定:一、由他方所受領之給付物,應返還之。……」,是以賣方已收受的價款應返還予買方。而契約的解除僅具有債權效力並不生物權效力,買方取得不動產所有權的法律行為仍為有效,並不會因契約的解除而受影響,故其必須將不動產所有權再行辦理移轉登記返還予賣方,其屬另一次物權移轉行為。又因買方取得不動產所有權是為有效的,故原已繳納的土地增值稅及契稅是無法因為主張解除契約而請求退還的。

【雙方合意解除買賣契約返還不動產應如何辦理登記】

就已辦竣所有權買賣移轉登記之不動產,因解除買賣契約申請回復所有權,如係以法院判決、和解,或是鄉鎮市調解委員會調解,是可以檢具法院判決書或和調解筆錄向管轄地政機關申請辦理移轉登記,但如為買賣雙方合意解除契約的情形,因雙方已為合意故無須向法院提起訴訟或再申請調解之必要,故無法提出前述之文件。而依據內政部頒定之「登記原因原因標準用語」,並無所謂買賣雙方得以「解除契約」為登記原因而辦理移轉登記,是以實務上僅得以「買賣」方式將所有權再行移轉返還予賣方,但其性質畢竟與買賣有別,為解決實務上之問題,內政部於96年5月17日以內授中辦地字第0960045649號函發布解釋函令規定,已辦竣買賣所有權移轉登記之不動產,事後因雙方合意解除契約,應以買賣為登記原因,無須訂定公定契約書,並於其他登記事項欄予以註記「本案為雙方合意解除契約」,使與一般買賣移轉案件有所區別。又解除契約因非屬應課徵契稅範圍,故免徵契稅;但如前所述,因其屬另一次物權移轉行為,故仍須申報繳納土地增值稅的。

【因合意解除契約須否課徵奢侈稅?】

雖然不動產的奢侈稅已在民國105年起停徵,但當事人仍有了解的必要。停徵前特種貨物及勞務稅條例規定,銷售持有期間在二年內之房屋及其坐落基地或依法核發建造執照之都市土地,是須申報繳納奢侈稅。如買進不動產後在二年內因解除契約再行返還,雖其仍在二年的持有期間內,但因其返還移轉之原因非屬銷售行為,故無須課徵奢侈稅。不過,返還予原賣方後,其計算持有期間之起算日,應以其再取得所有權之移轉登記日為準(財政部101年8月31日台財稅字第10100117020號函),即原賣方如欲再行出售,在停徵前必須再持有二年始得免徵奢侈稅。

又所有權人銷售持有二年內之不動產並已依法繳納奢侈稅之個案,如因故解除契約,其於辦竣產權移轉登記前解除者,因所有權尚未移轉予買方,不論其解除的原因為何,其已繳納之奢侈稅應予退還。不過,為避免納稅義務人以解除契約為由藉以退還己繳納之奢侈稅或歸避奢侈稅之徵收,已辦竣產權移轉登記的個案,如屬雙方合意解除契約者,其已繳納的奢侈稅不予退還;如屬行使法定解除權而解除者,應予退還(財政部102年5月22日台財稅字第10200024220號函)。又何謂法定解除權?係指解除權的發生,乃基於法律之規定而言,例如:因給付遲延(民法第254條)及給付不能(民法第256條),或是因為重大瑕疵解除(民法第359條)等,皆屬法定解除權。至於個案是否符合前述法定解除權之行使,恐非稅捐機關所能審認,應提起訴訟並經實際審理後,由法院所做成之判決為依據,稅捐機關才能予以認定退還已繳納之奢侈稅。

【因解除契約移轉返還的不動產再出售,應否適用房地合一課稅】

如原賣方因解除契約取得移轉返還的不動產是在民國105年以後,或是返還後在105年再行重新出售時持有未滿二年,那麼依據所得稅法第四條之四的規定,是必須課徵房地合一所得稅的。只是這種情形較為特殊,日後財政部會不會放寛規定,例如:持有期間可以併計,使得賣方可以適用較低的稅率課徵所得稅,則須再觀察。

【結論】

近年來政府打房政策一波接一波,房地合一課稅亦在105年開始實施,不動產交易之相關法律修改甚多趨於複雜,當事人應多加了解審慎處理為宜。


其他精彩文章
房地合一課徵所得稅新制實施後,出售因受贈取得的房地應如何計算所得額?
認識買賣不破租賃原則與租賃權之除去(上)
 
認識買賣不破租賃原則與租賃權之除去﹝下﹞

 

更多精彩文章................

 

主持人:台灣聯合法律事務所  劉孟錦律師    諮詢律師    RSS訂閱    歡迎來稿
  電話:02-2363-5003 (代表號)        傳真:02-2363-5009                          
  http://www.lawtw.com                        E-mail:Lawyer885885@gmail.com
                  
地址:台北市大安區羅斯福路二段91號13樓(台北捷運【古亭站】3號出口)

 

我要退訂(退訂或不想再收到此電子報,請按此輸入您的E-Mail、選擇「退訂」、再按「確定」即可取消訂閱)
 

【站務公告】原電子報舊訂戶如未收到電子報者,請重新訂閱,即能繼續收到電子報

 






設成首頁 | 加入最愛 | 新訊連結 | 聯絡律師 | 推薦朋友 | 線上投稿 | 網站合作 | 律師簡介 | 律師諮詢 | Facebook | 隱私權聲明
法律具時效性,內容僅供參考,不宜直接引為訴訟用途,具體個案仍請洽詢專業律師
所有文章係作者之智慧,請尊重智慧財產權,轉載重製節錄請先取得本網之書面同意