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標題:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:Steven 時間:2003-12-17 09:26:27

前一陣子我的朋友家中發生不愉快的事情,急需要尋找熟捻的〝納骨塔〞仲介人員。
透過朋友的再介紹,終於找到了一家販售〝北海福座〞的中間商。由於我朋友家中人口數較少,因此很快地便與那位仲介人員完成交易。等一切事情忙完了之後,卻發現她所購買過的納骨塔是使用過的,真的是求助無門。當我知道這樣的事情後,我毅然決然地想挺身而出,當我找到那位塔位仲介業務時,我要求他提出『不動產經紀人』執照,否則將向不動產主管機關提出檢舉......不料卻被他嘲笑-『納骨塔只賣〝永久使用權〞,又不賣〝土地所有權〞,關不動產經紀人什麼事!』...我只好鼻子捏著走人了!但我實在心有不甘.....
有幾個問題想請教:
1.〝不動產所有權利〞包不包括所謂的〝永久使用權?
2.納骨塔算不算〝不動產〞?〈因為北海福座的〝法務〞單位竟告知我們納骨塔不算〝不動產〞!〉那算什麼?又該什麼單位管理?

謝謝您撥冗...請大家踴躍參予討論!Thank you!


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:法濾人 時間:2003-12-17 09:56:34

目前國內納骨塔的權利型態約可區分為"使用權"(永久使用權)與"所有權"(有地政機關發給權狀之不動產所有權),您所買到的是前者.
不動產當然包括使用權,但若您買的是使用權,就不包括不動產所有權.
您的問題應該是發生在雙方就買賣標的的認識上,沒有說清楚.


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:popo 時間:2003-12-18 18:34:36

納骨塔常生糾紛,主要是雙方認知差異及未為看清契約條款,欲購買時最好瞭解購買之"標的"為何?有無所有權狀?對於銷售人員之說詞或擔保(吹噓)事項,務必列入契約,可免發生爭執。


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:amy 時間:2003-12-29 11:43:00

其實納骨塔(骨灰室)的買賣契約,仍有許多極不合理之處。例如龍巖的契約書就規定,如果消費者無法按期繳款,違約金高達總價款的50%及已繳之利息,也就是說,如果繳款未達總價款的50%時,所繳的全部價金及利息,通通沒收不退還。

這種過高的違約金規定,簡直是吃定消費者,該公司所圖暴利,可見一斑。因此奉勸消費者購買時要三思再三思,千萬不要因為仲介推銷人員的吹噓及誤導而衝動購買,以免後悔莫及。


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:lulu 時間:2003-12-29 12:12:05

個人覺得:
1.納骨塔當然算〝不動產〞(土地之定著物),如果不算,難道納骨塔是蓋在空中的?
2.不動產經紀業管理條例第四條第一款規定:「不動產:指土地.土地定著物或房屋及其可移轉之權利;房屋:指成屋.預售屋及其可移轉之權利。」因此,〝永久使用權〞屬"可移轉之權利",當然屬不動產經紀業管理條例所稱之"不動產"。


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:站務 時間:2003-12-29 14:24:07

請網友幫忙:
網友如有納骨塔.骨灰室.生前契約及此類契約書,請傳真至本網 (02)2396-3949 ,俾能檢視及討論其契約條款之合理性。


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:法律人 時間:2003-12-29 16:26:57

不動產經紀業管理條例只適用不動產之買賣.互易.租賃之仲介.居間或代銷"他人"的不動產,如為買賣.互易.租賃"自己"的不動產,則無此條例之適用。


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:小咪 時間:2003-12-29 16:30:37

龍巖建設開發股份有限公司在經濟部商業司的網站,怎會查無該公司的登記資料?是否有登記?或更改名稱?或被合併?


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:龍哥 時間:2003-12-29 16:37:47

我有查到一個"龍巖人本服務股份有限公司",不知是否同一家?


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:法濾人 時間:2003-12-29 17:02:01

學法律的人都知道,不動產是指土地及定著物,若是”物之用益權”(例如納骨塔的使用權),則屬用益物權(仍屬債權一種),用益物權以租賃為例,若立法者認為必要,可以立個類似”買賣不破租賃”的規定,若要保障消費者,得靠立法者的智慧,或學者的推波.
用益物權,畢竟與物的所有權仍有一段差距,物所有權得處分買賣,用益物權只有約定的用益權,對買納骨塔的消費者而言,需要的是法令如何拘束賣用益物權納骨塔業者管理不動產,若消費者硬要取得物的所有權,一物分散多人持分所有,對物的管理未必是好的,反而造成物的管理效益遲延,恐怕不是消費者所願.


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:jiun 時間:2003-12-29 17:07:18

說實在的,以一個往生者家屬的立場,須要的是優質的業者,而非爭執所買”物”的權利,所謂”拜不過三代”,若是不動產,後代會去繳增值稅嗎?三代之後,恐怕不但不拜,還可以將祖先早早揀骨遷葬,然後賣地求現,爭產之勢,反而不是祖先所樂見,買納骨塔並不一定真的要買”物的所有權”.


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:好奇 時間:2003-12-29 17:12:37

去問問”不動產經紀業管理條例”主管機關,恐怕他們不願意管納骨塔的不動產仲介問題吧,何況,當初”不動產經紀業管理條例”是針對”陽宅”(人住的),是否包括”陰宅”(靈魂住的),去問他們就知道了.


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:奇毛 時間:2003-12-29 23:13:24

死後事隆重即可,何必事先花大錢買納骨塔(骨灰室)或生前契約,幾十年後那些公司是否還存在,還是未知數,吸金倒是不假。

其實那些公司推銷納骨塔(骨灰室)或生前契約,大多以投資獲利高為由吸引消費者購買,然而真有幾個消費者獲利?恐怕想要脫手都難。真正獲利者是公司及仲介者,一個位子(大約長寬高各30公分),竟然可以賣數萬元甚至十幾萬元,台灣人真是好騙!台灣真是騙徒天堂!


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:jiun 時間:2003-12-30 00:02:23

生前契約(買納骨塔)的觀念,是自己生前決定生後事,交給後人草率決定亦無不可,死後再決定,一則風水未必如意,二者你急,正是狡倖業者敲竹槓的對象,如果親屬關係不好,搞不好隨隨便便辦後事的也不是沒有,不在乎者就無所謂了.
一個人在生前能決定自己生後事時,多半能夠針惜生前的一切,此乃生前契約(預先購買納骨塔)觀念的另一個優點,不必純物化思考其價值.


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:丹尼爾 時間:2003-12-30 09:20:30

買生前契約還不如買保險.定存,甚至以信託方式處理比較好。

另如果把花買生前契約的30萬拿來定存,30年後本利可能已達數百萬,但生前契約30年後有數百萬的價值嗎?屆時該公司如果倒閉.結束,恐怕一張憑證會變成廢紙。


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:陳皮 時間:2003-12-30 09:35:04

我覺得買生前契約或買納骨塔,風險太高且不切實際。公司隨時會倒,很多公司撈夠了就跑,你看那些公司喜歡向年紀較輕者推銷就知道,因為他們平均餘命較長,可能數時十年後才可能提供服務,但如果公司越久,可能提供服務的機會越多,屆時公司恐怕會提早結束。就像台灣的老企業公司,一堆員工待了2.30年準備領退休金,很多公司及惡性倒閉,為的就是不支付退休金。


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:法濾人 時間:2003-12-30 13:11:01

業界收取客戶款並信託者,掐指可數一二,上面提到的龍巖,就是業界間首先做到的,可算是對客戶講求誠信的企業。至於契約違約金過高問題,依法可以訴請酌減,不過,豈有人購買一樣東西,已經事先預定要違約了?違約是交易上的特殊情形,法律規定酌減,實非“必減”,法官將依據當事人間之可歸責事項判斷。


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:看透一切 時間:2003-12-30 13:25:48

中華民國都可能被說不存在,公司經營拿有絕對無風險的,選擇好企業標的投資才對,買了東西整天幻想這家公司會不會倒,不是太杞人憂天了嗎?就像擔心明天會發生大地震,今天什麼事都不要做,日復一日,這不像是過日子吧,風險是一定存在的,只是如何選擇最低化而行,而非自我最高化什麽都不行.


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:陳皮 時間:2003-12-30 14:58:21

為避免受騙 消費者在簽約時最好看清楚契約 將推銷人員的承諾及保證都寫入契約裡 如能錄音更好 嗣後如發現被騙 可以去告他詐欺


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:奇毛 時間:2003-12-30 15:05:09

好像有龍巖公司的人員在此發言

龍巖有信託 算是不錯的 但是其他業者就未必如此 政府應該可以規定強制信託 否則就不發執照禁止販售 以免更多人受騙


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:法濾人 時間:2003-12-30 18:00:31

其實,就算賣生前契約或納骨塔所收取的錢,業者沒有交付信託,也未必能與騙人畫上等號(目前強制信託法令好像已經產生,但還未施行)消費者還是要(1)看清楚契約--因為上法院是以契約文字白紙黑字為主(2)了解該商品的企業理念(3)想清楚自己對商品的期望.因為這些都是”嗣後反悔””必要時請求酌減違約金”的重要考量.是不是被騙是”事實”問題,以上所列應注意事項,也是事實問題,所以,不能只聽講,要對商品深入了解.上法院常爭執的答辯,就是”當初都是聽誰說的......”想要推翻自己對契約文字忽略審閱的過失,對商品之公司的深入了解,推翻自己當時的考量......法院恐怕也很難下利益於消費者的判斷,因為通常會這樣主張的消費者都只聽就買了.


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:JIUN 時間:2003-12-30 18:09:05

平心而論,業務人員吹噓商品者亦不少見,但是吹虛未必是詐欺,還是得判斷購買當時的具體事實情況,很難舉證,因為多數人在交易時不會這麽小人,表現出防小人將來對你不測的問題,要這麼做也不是不可以,只是有違常理,就是說,若有預知對方可能是騙你,又為何要買呢?這是不是有些自我承擔風險的意願在內?


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:年輕人 時間:2003-12-31 09:08:29

人生無常,年輕就不一定不會面對死亡問題,負責任的年輕人,早早替自己決定生後事,應該不分年紀大或年紀輕吧.
保險是買給別人,生前契約是買給自己.


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:老年人 時間:2003-12-31 11:42:12

不知道那些公司的負責人.董監事.大股東.高級主管有沒有為自己.家人購買?


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:中年人 時間:2003-12-31 13:52:52

用保險的概念,才是為家人買
生前契約與納骨塔是為自己買
會多買的人,通常會有些許投資的想法,順便為家族將來的事,預先奉獻一己之力,投資自用兩相宜.
但是,不認同此種商品者,會認為預先購買此種商品是”觸霉頭”(此種想法與保險同),價值觀念的差別.


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:Steven 時間:2003-12-31 15:50:58

其實就我所知...目前納骨塔已供過於求!兩家知名的大型寶塔〈北海及龍巖〉所賣出去的塔位數量以臻飽和,但是銷售的情況依然未見停止過!
據說,國寶集團的生前契約在92年七月以前皆創下極高的銷售額〈每年近20萬件,每件至少收受4萬2千元〉,在七月一日殯葬管理條例正式實施以後〈收受價金百分之七十五須交付信託保管〉,業績已好幾個月呈直線下滑狀態。該公司為了規避生前契約百分之75須交付託管的規定,更於日前推出富貴C型塔位〈未來可轉換成生前殯葬服務契約〉...該公司欲鑽法律之漏洞,請大家告訴大家!別讓黑心的公司繼續欺騙我們辛苦賺來的錢。


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:Steven 時間:2003-12-31 15:54:13

回覆老年人...
他們才沒那麼笨......把錢丟到海裡還〝咚〞一聲呢!自己花錢買塔位、生前契約連個屁都沒有了咧!


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:年輕人 時間:2003-12-31 23:45:27

對不起,我是買龍巖商品的客戶,經多家比較後,我覺得取其優點而購.
法律網的討論區,不就是要討論出可改善的空間嗎?但這個熱烈的問題,著實少見.
樓上steven君說業者賣的以臻飽和,卻未見停止銷售,不知是指“超賣”或有“一物二賣”情形等問題,還是指業者的商品好到大家搶著要買?若是前者,則必須有實據證明,否則恐有毀譽之嫌,但從steven君的語氣,又不像是說業者商品搶手.
商品好賣,是業者有本事,只要不違法,且有法令及政府的監督,若有不足,才是大家在討論區建議的重點.
Steven提到某業者鑽法律漏洞,在我買之前已有耳聞,所以我會選擇按照法律規定行事的商品購買“龍巖生前契約”,說我心裡上認為龍巖的經營絕對沒風險,那是騙人的,至少,龍巖生前契約按照法律規定提供了一定比例款“信託”,這是別的業者做不到,也不願意做的,而且龍巖是帶動業界將殯葬“價格公開”的企業,有別於消費者死後才買被敲竹槓的隱憂,把自己死後問題丟給親人,其實也是不道德的,所以我會選擇購買龍巖生前契約.
投資?買的時候我想過,所以量力而為的多買了四個單位,如上面所言,自用投資兩相宜,不管諸君認不認同,我想大部分跟我一樣會買或想買的人,多少是這樣吧.
在我買之前,也聽說過這種商品的少數糾紛的例子,我想,那是個人對商品的不了解,至少以我對龍巖生前契約了解之後的觀感是如此,再加上提起糾紛者自我考量的誤差.業務員當然都會說,投資資金小,獲利高啦,不知道這算不算廣告不實,不過,若是像“吃了會噴火的麻辣麵”,這種廣告只能算是誇大商品的特效,不算是廣告不實,投資納骨塔或生前契約,自己要想清楚,我所舉之例,無非是要告訴大家,聽別人說是一回事,自己決定買了之後,就要對自己所決定的行為負責.


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:陳皮 時間:2004-01-01 11:25:23

年輕人----我實在不相信你真的有買 因為你都在吹噓公司的好而已 立場太清楚


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:Steven 時間:2004-01-01 11:50:36

年輕人...我確定您是龍巖的人喔!因為我不只評論龍巖!而你卻只為龍巖辯護...北海福座或龍巖,『超賣不超賣!』、『是否一屋二賣?』都不是我們所知道的...我只知道〈聽說〉龍巖從民國78年開賣..一直到了91年4月才啟用,其中每個月營業額都突破2000萬...超賣與否?公道自在人心!
公評而已,無人有毀譽之行!


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:年輕人 時間:2004-01-01 14:28:15

回應steven:
是龍巖的人又如何?不是又如何?是龍巖的客戶又如何?不是又如何?難道此討論區只准”貶”?不准”讚”嗎?法律不是規定可以預先買賣嗎?不知道您的”超賣與否?公道自在人心!”含意為何?毀譽與否?公道亦在人心.
而您又為何要在有人替商品的優點辯護時,亟力的再以負面的方式評價一個法律上所允許的商品,目的即非買?又非賣?不知為何!


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:陳皮 時間:2004-01-01 22:01:18

年輕人---法律上所允許的商品就不能以負面方式評價嗎?他們的產品及銷售手法就完全沒瑕疵嗎?沒有人被騙嗎?你能說明龍巖有無『超賣』、或『一位二賣』嗎?你買了幾個?


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:被害人 時間:2004-01-01 22:11:51

一個蓋在山頂上的靈骨塔可以賣幾十億元 太誇張了吧 這不是超級暴利是什麼 買這種產品就像生前付錢買死後可以上天堂當個官一樣荒謬

年輕人---你非常認同生前契約與納骨塔 我的家人被騙買了幾個 我打折廉價賣給你好嗎 讓你賺個夠 如何


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:法律人 時間:2004-01-01 22:38:35

納骨塔(骨灰室)買賣有幾個問題值得深思及討論:

1.購買者只買到"永久使用權",並未買到土地或建物的持分所有權

2."永久使用權"只有債權效力,只在買賣契約當事人間有其效力,契約效力不能對抗第三人

3.若公司嗣後把土地及建物所有權出售給第三人,原買受"永久使用權"的買受人,不能對該第三人(新所有權人)主張有"永久使用權"(因其契約只有債權效力,契約效力不能對抗第三人)

4.法律上並無法限制公司(所有權人)不得將土地及建物另出售第三人

5."永久使用權"並無民法買賣不破租賃原則之適用----法律保障還不如租賃來得好

6.如全部售完後或銷售欠佳時,公司可能因維護成本考量或入金太少而脫手或撒手不管,購買者恐求助無門

結論:購買此類產品法律風險過高,且事實上幾乎無法變現(難以出售),消費者宜深思


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:法濾人 時間:2004-01-02 08:42:36

大家爭論的似乎停留在價值觀的問題上.
好或壞,認同或不認同,均有道理.就好像我信我的宗教,不認同者又何必直指別人的信仰是不洽當的呢?
納骨塔與墳地都是在山上,據敝人了解,納骨塔比墳地便宜,暴利與否?消費者不妨參考前些日的”樹葬”或”海葬”,即簡單隆重,不就不會有被騙的感覺,死後交給後人去傷腦筋,也是一種方法啦.


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:年輕人 時間:2004-01-02 08:47:42

給被害人
您不認同的商品,又如何要別人買去呢?我寧願多花一些錢去買買賣雙方均認同的價值商品,我並不想買別人不要的東西.(雖然它都是”使用權”而已).


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:法濾人 時間:2004-01-02 10:41:22

一、「永久使用權」與「物的所有權」那一個比較好?兩者在法律上均屬得以處分的標的,前者為「債權」,後者為物權,兩者若在使用中之狀態,以用益利益而言,均屬不可能會有人受讓之標的;反之,若非在使用中之狀態,前面已提到,若是物的所有權,則在一個不動產物的標的有多數人共有者,則須訂立“分管契約”,此種情形與陽宅房屋不同,納骨塔的管理,勢必因為共有人上千上萬而管理不易,若共有人之一要出售,他共有人即有法律上之“優先承買權”(有業者是設計出售時,即要買者拋棄優先承買權,此買賣條件仍有法律上的爭議),對於物的管理及所有的成本上,將繁瑣而不相當;若是永久使用權(物的所有權,由業者統一管理),則消費者就不會有物的管理上的困擾,而只剩權利風險的問題。
二、租賃買賣不破的概念,可否運用在永久使用權?租期?法律規定最長二十年,若是不動產,超過五年者更須公證,因此,永久使用權於目前的法律制度,仍較租賃優。
三、業者若將納骨塔不動產出售予第三人,對消費者有無保障?理論上,雖有債權效力不及的問題,但納骨塔通常均屬墳墓用地,第三人要遷移已放在塔中的靈骨,將依照相關法令進行,理論上及客觀判斷,均屬不可能(幾乎沒有人會這麼做),就算有人想要這麼做,也會花上如通知共有人、靈骨家屬眾多親屬等不可計算的成本。但,消費者的隱憂,只有靠法律來規範了。或許立法者已經了解上面的情況,所以沒有積極立法的必要。
四、如全部售完後或銷售欠佳時,業者會不會因維護成本考量或入金太少而脫手或撒手不管,購買者恐求助無門?目前已經有“強制信託”的規定(即業者所收取的費用中抽一定比例交付信託),消費者可以向內政部或在購買時向業者逕詢。
從信託的規範來看,納骨塔的問題,業者商品價錢越高,同樣是按比例交付信託,至於信託的管理,應該是主管機關如何監督及未來此種商品趨勢之下所應討論的重點。
五、結論—購買此種商品,不論自用或投資,消費者應量力而為。


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:年輕人 時間:2004-01-02 10:51:10

如法律人所言之風險,當初我也有考量過,不過傳統的土葬,難道就沒有修墳?被盜墓的風險嗎?
納骨塔有人管理,就算三代後已不拜,還是有人管理,墓就不一定了.除非花錢揀骨擺在宗祠裡,這樣的成本,難道會更省嗎?要蓋宗祠的時候,親屬間就不會有人有意見嗎?意見會一致嗎?
想像一下,還是買納骨塔好!(謝謝容認)


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:站務3 時間:2004-01-08 09:04:24

致網友"小珍":

傳真來的資料,有關公司銷售人員銷售時吹噓及保證部分確實誇張,請將錄音帶完整拷貝一份寄來本網(最好能做一份簡易譯文傳真給我們),並告知聯絡電話


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:中年人 時間:2004-01-08 10:45:46

建議本網於獲得小珍網友之同意,將業者銷售員吹噓或保證之相關對話內容摘要貼在本討論區,以供大家警惕.


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:STEVEN 時間:2004-01-08 15:30:35

剛加入會員,看到這熱鬧話題,想表示點意見(站務3)請包函:
原本是一個商品好壞及認同與否的問題討論,因為站務3似乎已有意協助網友"小珍"處理因為業者銷售吹噓及保證的訊息,頗同意"中年人"的意見,網友們才不會霧煞煞。

想知道此討論區是不是客觀公允的網友----


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:站務3 時間:2004-01-08 16:50:43

已陸續有網友向本網反映納骨塔及生前契約銷售的問題,包括一些銷售員誇大不實的事實,待取得錄音帶並得提供者同意後再斟酌具體情況處理。

網友如有相關資料,請傳真至本網(02)2396-3949,或e-mail至 law104@yam.com ,並註明聯絡方式及姓名。


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:平心而論 時間:2004-01-08 17:57:27

中年喪偶是件難以忍受的痛,辦完喪事後大半年了,我都沒有辦法從悲慟中平復,儘管親朋好友催促我趕快看看他的遺囑,早日料理好他的遺產,我始終不肯去打開那個保險箱,保險箱裡不只是他的最後心願,也有我們共同珍藏的心愛寶物,我們的結婚證書,我們的定情之物,婚後每個結婚紀念日都買一個兩人都看中意的戒指,那些,讓我會更加睹物生情,不捨他的體貼、溫柔、幽默、豁達,任我自己沉浸在悲傷中,整天以淚洗面,不肯出門。
   
婆婆看不過去,要我振作起來,她說國稅局來催過很多次,要把財產做個什麼結案的,我只好會同律師一起打開保險箱,除了交代的非常仔細的遺囑之外,他還留了一個署名愛妻親啟的卡片,我好奇的展開來讀:
原來,他留給我一個網路笑話:「一個寡婦向朋友哭訴,老公去世之後什麼也沒留給她,只留給她兩億三千萬!
友人充滿疑惑又非常羨慕的問她:你老公這麼好,妳該很滿足,日子也該很好過啊!喔!不!寡婦回答,我先生給我的兩億是:回憶和失意。
他的三千萬則是一、千萬要照顧好小孩,二、千萬得孝順公婆,三、千萬別改嫁。」
笑話後面,他繼續寫著:我比較窮,我只能給你一億一千萬,一億當然是我們美好的回憶,一千萬則是千萬要忘記傷痛,快樂起來,妳會怪我給的太少,而不肯要這份遺產嗎?

看了卡片,我在他死後第一次破涕為笑,卻忍不住勾出他更多的好,我在婆婆面前哭哭笑笑,終於擦乾了眼淚,牽起婆婆的手,告訴她,我已經準備好今後一定要振作起來,好好花他這筆遺產,一億一千萬,我怎麼會嫌少呢?

(買納骨塔或生前契約,是陽世人間的一種虛榮心,人走到最後,還不是兩腳一蹬,佛說人死後還不是一堆碳水化合物,所以,有些是想生不帶來,死不帶去,走就走,何必牽託後人?然而,買很多想要藉此轉賣投資的人,就更不用說了?業者吹噓慫恿,難道這些消費者都沒有虛榮心或利益之心嗎?......法律只能解決合理與否的問題,卻不能泯滅一個人行為的初衷,法律解決的是嗣後的合理,卻不能否決行為背後的矛盾,買納骨塔或生前契約,最後會走上法律解決,買者自己也該檢討)


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:STEVEN 時間:2004-01-09 09:29:01

呵呵!我又來了.
我很好奇,有人會在訂約時就預想對方是在騙你,而採取錄音行動嗎?
嗣後錄音的事實效果如何?
有請專家解答,謝謝!


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:九孔 時間:2004-01-09 09:52:23

這是舉證的方法之一,只要不是非法取得,法官仍可採為判決基礎

因此類買賣糾紛很多,未免受騙將來無法舉證,何妨採取保護措施(警訊.審檢偵訊審理時不是全程錄音嗎)


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:龍哥 時間:2004-01-09 10:06:02

"龍巖建設開發股份有限公司"已變更公司名稱為"龍巖人本服務股份有限公司",不知該公司是否仍有以"龍巖建設開發股份有限公司"名義繼續進行銷售或簽約行為?


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:法濾人 時間:2004-01-09 10:16:34

公司更名後,其法人仍屬同一,若以舊公司名對外為法律行為,基於同一的效力性,實務上亦不乏見,仍不屬違法範籌.


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:法濾人 時間:2004-01-09 10:31:05

嗣後錄音證據效果只能當作參考,屬間接證據,若要做為判決基礎,仍應有直接證據.實務上卻有很多嗣後錄音的作法,被拿來當作是證明事實的證據工具,多少會與事實有差距,所以只能當”參考”.
附帶說明:嗣後的證據只是供法院下判決的基礎,絕對不能與事實等價而論.”事實就是事實”,是發生於行為當時表面的行為,與背後意思聯繫結果的真實(只有雙方當事人知道),法界有云,只有”神”知道,所以,當事人會有訂約後的懊悔(所述某些未登載於合約書的合意內容,例如被騙,對方沒有按照承諾行事....等),是否應類推”締約上過失”而認定與有過失(嗣後想像的意思錯誤--事實自己是有不確定隱性而不為人知的合意?例如,買投資型的納骨塔),不是嗣後錄音證據可以隨隨便便巔倒事實與是非的)


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:STEVEN 時間:2004-01-09 11:12:30

難得一見精彩的討論!
多半是學法律的在發表意見吧.
我對站務3的發言比較有興趣,看樣子好像是在"為興訟作準備",對不起啦!我是法律系一年生,興訟名詞是老師說的,有同學說這是"唯恐天下不亂",不過,我不認為這樣評論是客觀,事實若的很難知道,至少也要讓業者改善不是嗎?還沒學消保法,不知道啦!


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:二年級 時間:2004-01-09 12:10:38

如果能藉此協助導正業者的不正行為,也可以提醒消費者慎重考慮後再簽約購買,以免嗣後發生糾紛,對雙方都有利,也算功德一件。

其他問題,見仁見智,"STEVEN"認為"為興訟作準備",是"唯恐天下不亂",看來你不適合念法律系。法律人總有為弱勢者維護權益的勇氣吧!


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:STEVEN 時間:2004-01-09 13:14:02

回應樓上二年級,不知您是否是我學長,所以稱前輩吧!
那您是不否認有"興訟"或"唯恐不亂"的意思囉!嘿嘿.
每一個人念法律的想法不見得相同,我是認為公平解決啦!前輩您或許認為除此之外,還加上"從中獲利"吧,對不起後輩無理.
不過,您我都認為要業者改善的這一點是有共識的.
我是已經想的比較遠了,將來畢業要為企業服務,如果前輩您是某業者的法律顧問,業者"賺錢"的這一點難道是錯的嗎?
在這個討論話題裡,看到某些法律人為了”辯”而試圖以”嗣後錄音”,攻擊商人賺的利潤太多,我個人認為,這不是一個法律人該有的態度,速我無理!
至少,目前仍沒看到某一個"個案敘述",只看到"紙上談兵"的是非論理.
我的想法啦!仍望前輩指教.謝謝您已把我踢出了法律圈.


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:法濾人 時間:2004-01-09 13:24:45

法律人掌握法律的詮釋權,往往沾染知識和權力的傲慢。對訴訟當事人而言,律師和法官都是貴族俱樂部的成員,卻擁有集體偏見。

大家不要忘了上面這一句網站上的律師叮嚀


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:法濾人 時間:2004-01-09 13:26:20

審判本是神的工作,但法官只是人不是神,卻在做神的審判工作,沒有任何人(包括法官、檢察官、律師)能「保證」法院事實「等於」歷史事實,唯求在權責範圍內盡心盡力依法審判而已。

還有這一句,所以我相信,結果絕對不是事實,但可能接近事實,或是嗣後創造的事實,例如嗣後錄音就有可能,但非絕對.


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:Steven 時間:2004-01-09 23:28:27

很高興看到各位熱烈討論這個話題...代表納骨塔及生前契約的確傷害過、影響到許多人;有幸聽到許多不同的論點,也讓我學到很多!
我想無論是納骨塔或生前契約的兜售..應該比照不動產經紀法規規定,而被有所約束,否則將造成中介、兜售者的素質良莠不齊!欺騙、唬弄得事情層出而不窮!這是我個人的淺見...我覺得納骨塔也是一種不動產,而所謂的永久使用權也應屬於不動產的『所有權利』之一!你們覺得呢?


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:法律研究生 時間:2004-01-10 08:44:16

從消費者的觀點, Steven的想法頗有道理.
但是對學法律的人來說,債權與物權是不同的概念,法律既然稱之為”不動產……”,就不能含蓋永久使用權的債權.消費者自己要清楚債權與物權的不同,上面好像已經闡述的很清楚了,個人認為,基於對納骨塔的管理(不動產的分管、買賣時共有人的優先承買權均是複雜的問題),還是永久使用權較妥,但主管機關必須有配套監督業者管理的規範與機制,
個人必須在此補充,糾紛的事實點,大部分是發生在購買時認知上的差異,通常業者是假設消費者無認知錯誤,除非法律規定業者須”告知”,否則,消費者買的是物權或債權,自用或投資,這應該是消費者的普遍基本認知要素,至於上面所提到些例子,業務員的承諾沒有實現,應個案依具體情形判斷,討論不能以偏蓋全,一人的無知,當作是天下皆如此,一人的錯誤,當作是業者皆二劣,業者關於買賣標的的價值,應該大體上是呈現在契約文字上,若交易時的口頭裡,有契約文字以外的承諾,應該是屬標的主要性質外供消費者例外參考購買的因素,此項例外因素的錯誤,糾紛涉訟時是否一併判斷?個人認為應依社會客觀標準而定,即一般抽像認知,個人之具體認知錯誤(屬法律知識低於一般抽象認知,簡單的說就是法律知識不足),不能認為是錯誤,要不然所有消費者都說,我法律知識不足,買錯了要退貨,反而成了市場經濟的另一種亂象.


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:法律人 時間:2004-01-10 08:45:48

整理如下:
1.納骨塔當然算〝不動產〞(土地之定著物),如果不算,難道納骨塔是蓋在空中的?
2.不動產經紀業管理條例第四條第一款規定:「不動產:指土地.土地定著物或房屋及其可移轉之權利;房屋:指成屋.預售屋及其可移轉之權利。」因此,〝永久使用權〞屬"可移轉之權利",當然屬不動產經紀業管理條例所稱之"不動產"。
3.不動產經紀業管理條例只適用不動產之買賣.互易.租賃之仲介.居間或代銷"他人"的不動產,如為買賣.互易.租賃"自己"的不動產,則無此條例之適用。


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:peter 時間:2004-01-10 08:54:34

建議消保會訂定此類買賣之定型化契約範本,明定應記載及不得記載事項,這樣就可以減少許多糾紛。此類買賣糾紛這麼多,未見消保會提出有效因應對策,不知消保會是是否禪定神遊四海視而不見?確有怠惰。


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:小學生 時間:2004-01-10 09:02:10

回應"法濾人":
就算公司更名後,其法人仍屬同一,若以舊公司名對外為法律行為,基於同一的效力性,效力仍及於新公司,但公司既已更名,又何必再以法律上不存在的舊公司對外銷售?如果舊公司名稱較好,又何必更名?是否另有蹊蹺與玄機,令人質疑。公司之誠信,可見一斑。


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:法濾人 時間:2004-01-10 09:41:15

回應小學生:
公司更名聲請至核准會有過度期,過渡期間實務上確有新舊名交替使用之情形,並不影響公司法人法律行為效力!否則,按您的意思,公司就會為了更名而在過渡期間須停擺業務,看來您需要增加實務經驗喔!與誠信有關與否,要看你對問題的角度觀察是如何?不要學法律人喜歡雞蛋裡挑軟骨頭.


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:法律研究生 時間:2004-01-10 09:49:45

姓名:法律人 時間:2004-01-10 08:45:48
整理如下:
1.納骨塔當然算〝不動產〞(土地之定著物),如果不算,難道納骨塔是蓋在空中的?
2.不動產經紀業管理條例第四條第一款規定:「不動產:指土地.土地定著物或房屋及其可移轉之權利;房屋:指成屋.預售屋及其可移轉之權利。」因此,〝永久使用權〞屬"可移轉之權利",當然屬不動產經紀業管理條例所稱之"不動產"。
3.不動產經紀業管理條例只適用不動產之買賣.互易.租賃之仲介.居間或代銷"他人"的不動產,如為買賣.互易.租賃"自己"的不動產,則無此條例之適用。

納骨塔是不動產可以認同,但不完全,仍要看有無移轉不動產所有權,舉例,未來的不動產證券化,是不是不動產?法律人可能要多加思考這些法律定位問題了.

不動產經紀業管理條例立法初衷是針對不動產所有權,是否包含”不動產之用益債權”?解讀上是,但法律只規範”經紀業”若業者自己銷售?則不在拘束範圍,為什麼呢?因為當初立法就是要針對”仲介業”做規範.如果要拿不動產經紀業管理條例擴張適用納骨塔業,可能需要補充立法.


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:Steven 時間:2004-01-10 11:41:49

回應一下法律研究生...
現在坊間的納骨塔公司...我就指四大納骨塔公司好了─北海福座、金寶山、龍巖、慈恩園三大集團;它們並不是只賣自己的物業,它們通常是有通路公司為他們代售新出單的納骨塔〈而不是單純消費者間的權狀轉移〉,舉例來說:北海福座推出〝VIP型商品〞、金寶山推出〝日光苑〞、龍巖真龍殿。以上所舉例子,皆不屬於業者自賣商品。商品皆委由通路銷售,而通路公司屬不屬於〝中介〞?介紹A買B公司的商品,然後領取B公司高達百分之45左右的獎金...
若是單純的權益移轉就罷了,我指的當然是這塊領域!
不動產經紀條例所規範的業者是指〝不動產仲介〞、〝不動產代銷〞!納骨塔肯定是不動產,居中代銷售納骨塔的通路公司......各位覺得該不該受不動產管理條例約束呢?


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:法律人 時間:2004-01-10 11:44:16

1.依不動產經紀業管理條例第四條第一款規定:「不動產:指土地.土地定著物或房屋及其可移轉之權利;房屋:指成屋.預售屋及其可移轉之權利。」因此,〝永久使用權〞屬"可移轉之權利",當然屬不動產經紀業管理條例所稱之"不動產"。 正如"租賃權"屬"可移轉之權利",自屬不動產經紀業管理條例所稱之"不動產"。
----法律研究生所述必須移轉"所有權",始屬"不動產",思考邏輯顯然有誤。

2.不動產經紀業管理條例只適用不動產之買賣.互易.租賃之仲介.居間或代銷"他人"的不動產,如為買賣.互易.租賃"自己"的不動產,則無此條例之適用。

3.是否屬"不動產"與有無不動產經紀業管理條例之適用,係屬二事,法律研究生顯已混淆。

4.另不動產之權能包括:所有權、使用權、收益權.....。納骨塔業者只出售其中部分之"使用權"而已(所有權未出售),但其出售價格卻遠超過出售"所有權、使用權、收益權"之價格 (如以業者出售之納骨塔規格長30公分.寬30公分計算,每位10萬元計算,折合坪數計算其價格高達每坪360萬元----計算如有錯誤請指正),其價格是否合理,請消費者自行判斷。正如一塊豆腐才20元,業者把它切成36小塊,每小塊賣你20元,您覺得合理嗎?


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:peter 時間:2004-01-10 12:00:20

果如 Steven 所言,納骨塔之通路公司代售新出單的納骨塔,個人認為應有不動產經紀業管理條例之適用,理由如下:

1.正如法律人之分析,出售納骨塔之"永久使用權",屬不動產經紀業管理條例第四條第一款規定之"土地定著物其可移轉之權利",自屬不動產經紀業管理條例第四條第一款所稱之"不動產"。

2.不動產經紀業管理條例第四條第四.五.六款規定:「經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。代銷業務︰指受起造人或建築業之委託,負責企劃並代理銷售不動產之業務。」納骨塔之通路公司代售新出單的納骨塔,應屬不動產經紀業管理條例所稱之"經紀業"。


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:陳皮 時間:2004-01-10 12:07:02

貼上不動產經紀業管理條例供參考

不動產經紀業管理條例 (民國 90 年 10 月 31 日 修正)

第 一 章 總則

第 1 條
為管理不動產經紀業 (以下簡稱經紀業) ,建立不動產交易秩序,保障交
易者權益,促進不動產交易市場健全發展,特制定本條例。

第 2 條
經紀業之管理,依本條例之規定;本條例未規定者,適用其他有關法律之
規定。

第 3 條
本條例所稱主管機關︰在中央為內政部;在直轄市為直轄市政府地政處;
在縣 (市) 為縣 (市) 政府。

第 4 條
本條例用辭定義如下︰
一 不動產︰指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利;房屋指成屋
、預售屋及其可移轉之權利。
二 成屋︰指領有使用執照,或於實施建築管理前建造完成之建築物。
三 預售屋︰指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易
標的之物。
四 經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。
五 仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。
六 代銷業務︰指受起造人或建築業之委託,負責企劃並代理銷售不動產
之業務。
七 經紀人員︰指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷
業務;經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。
八 加盟經營者︰經紀業之一方以契約約定使用他方所發展之服務、營運
方式、商標或服務標章等,並受其規範或監督。
九 差價︰係指實際買賣交易價格與委託銷售價格之差額。
一○ 營業處所︰指經紀業經營仲介或代銷業務之店面、辦公室或非常態
之固定場所。

第 二 章 經紀業

第 5 條
經營經紀業者,應向主管機關申請許可後,依法辦理公司或商業登記;其
經營國外不動產仲介或代銷業務者,應以公司型態組織依法辦理登記為限

前項申請許可之事項及其應備文件,由中央主管機關定之。
經紀業分設營業處所,應向直轄市或縣 (市) 政府申請備查。

第 6 條
有下列各款情形之一者,不得申請經營經紀業,其經許可者,撤銷或廢止
其許可:
一 無行為能力或限制行為能力者。
二 受破產之宣告尚未復權者。
三 犯詐欺、背信、侵占罪、性侵害犯罪防治法第二條所定之罪、組織犯
罪防制條例第三條第一項、第二項、第六條、第九條之罪,經受有期
徒刑一年以上刑之宣告確定,尚未執行完畢或執行完畢或赦免後未滿
三年者。但受緩刑宣告者,不在此限。四、受感訓處分之裁定確定,
尚未執行完畢或執行完畢後未滿三年者。
五 曾經營經紀業,經主管機關撤銷或廢止許可,自撤銷或廢止之日起未
滿五年者。但依第七條第一項逾期未開始營業或第三十條自行停止業
務者,不在此限。
六 受第二十九條之停止營業處分,尚未執行完畢者。
七 受第三十一條停止執行業務處分尚未執行完畢,或廢止經紀人員證書
或證明處分未滿五年者。
經紀業經公司登記或商業登記後,其公司負責人、董事、監察人、經理人
或商號負責人、經理人有前項各款情形之一者,由主管機關命其限期改善
;逾期未改善者,廢止其許可,並通知其公司或商業登記主管機關廢止其
登記。

第 7 條
經紀業經主管機關之許可,辦妥公司登記或商業登記,並加入登記所在地
之同業公會後方得營業,並應於六個月內開始營業;逾期未開始營業者,
由主管機關廢止其許可。但有正當理由者,得申請展延一次,其期限以三
個月為限。
前項經紀業得視業務性質並經主管機關核准後,分別組織仲介經紀業或代
銷經紀業同業公會或其全國聯合會。
第一項經紀業於辦妥公司登記或商業登記後,應依中央主管機關規定繳存
營業保證金。經紀業應繳存之營業保證金,超過一定金額者,得就超過部
分以金融機構提供保證函擔保之。
前項應繳之營業保證金及繳存或提供擔保之辦法,由中央主管機關定之。
經紀業除依第三項規定繳存營業保證金外,並得向第二項全國聯合會申請
增加金額繳存或以金融機構提供保證函擔保之。
第二項全國聯合會應訂立經紀業倫理規範,提經會員代表大會通過後,報
請中央主管機關備查。

第 8 條
前條第三項營業保證金由中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公
會全國聯合會統一於指定之金融機構設置營業保證基金專戶儲存,並組成
管理委員會負責保管;基金之孳息部分,得運用於健全不動產經紀制度。
前項基金管理委員會委員,由經紀業擔任者,其人數不得超過委員總數之
五分之二。基金管理委員會之組織及基金管理辦法由中央主管機關定之。
第一項營業保證基金,除本條例另有規定外,非有依第二十六條第四項之
情形,不得動支。
經紀業分別繳存之營業保證金低於第七條第三項規定之額度時,中華民國
不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會應通知經紀業者於一
個月內補足。

第 9 條
營業保證金獨立於經紀業及經紀人員之外,除本條例另有規定外,不因經
紀業或經紀人員之債務債權關係而為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。
經紀業因合併、變更組織時對其所繳存之營業保證金之權利應隨之移轉。
其因申請解散者,得自核准註銷營業之日滿一年後二年內,請求退還原繳
存之營業保證金。但不包括營業保證金之孳息。

第 10 條
直轄市、縣 (市) 同業公會應將會員入會、停權、退會情形報請所在地主
管機關層轉中央主管機關備查。

第 11 條
經紀業設立之營業處所至少應置經紀人一人。但非常態營業處所,其所銷
售總金額達新台幣六億元以上,該處所至少應置專業經紀人一人。
營業處所經紀營業員數每逾二十名時,應增設經紀人一人。

第 12 條
經紀業應於經紀人到職之日起十五日內,造具名冊報請所在地主管機關層
報中央主管機關備查,異動時,亦同。

第 三 章 經紀人員

第 13 條
中華民國國民經不動產經紀人考試及格並依本條例領有不動產經紀人證書
者,得充不動產經紀人。
經中央主管機關或其認可之機構、團體舉辦不動產經紀營業員訓練合格或
不動產經紀人考試及格,並向中央主管機關指定之機構、團體登錄及領有
不動產經紀營業員證明者,得充任不動產經紀營業員。
前項經紀營業員訓練不得少於三十個小時,其證明有效期限為四年,期滿
時,經紀營業員應檢附完成訓練二十個小時以上之證明文件,向中央主管
機關指定之機構、團體重新辦理登錄。
前二項登錄及發證費用,由中央主管機關定之。
第二項訓練機構、團體之認可資格、程序、廢止認可條件、經紀營業員之
訓練資格、課程、收費費額及其他應遵行事項之辦法,由中央主管機關定
之。

第 14 條
經不動產經紀人考試及格者,應具備一年以上經紀營業員經驗,始得向直
轄市或縣 (市) 政府請領經紀人證書。
前項經紀營業員經驗,依下列情形之一認定:
一 取得經紀營業員資格並附有仲介或代銷業務所得扣繳資料證明者。
二 本條例施行前已實際從事仲介或代銷業務有所得扣繳資料證明者。
有第六條第一項第一款至第四款或第七款情形之一者,不得充任經紀人員
。已充任者,應撤銷或廢止其證書或證明。

第 15 條
前條第一項經紀人證書有效期限為四年,期滿時,經紀人應檢附其於四年
內在中央主管機關認可之機構、團體完成專業訓練三十個小時以上之證明
文件,向直轄市或縣 (市) 政府辦理換證。
前項機構、團體應具備之資格、認可程序、訓練課程範圍及廢止認可條件
等事項之辦法,由中央主管機關定之。

第 16 條
經紀人員應專任一經紀業,並不得為自己或他經紀業執行仲介或代銷業務
。但經所屬經紀業同意為他經紀業執行業務者,不在此限。

第 17 條
經紀業不得僱用未具備經紀人員資格者從事仲介或代銷業務。

第 四 章 業務及責任

第 18 條
經紀業應將其仲介或代銷相關證照及許可文件連同經紀人證書揭示於營業
處所明顯之處;其為加盟經營者,應併標明之。

第 19 條
經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬,其經營仲介業務者,並應依
實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。
違反前項規定者,其已收取之差價或其他報酬,應於加計利息後加倍返還
支付人。

第 20 條
經營仲介業務者應揭示報酬標準及收取方式於營業處所明顯之處。

第 21 條
經紀業與委託人簽訂委託契約書後,方得刊登廣告及銷售。
前項廣告及銷售內容,應與事實相符,並註明經紀業名稱。
廣告及銷售內容與事實不符者,應負損害賠償責任。

第 22 條
不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售,如委由經紀業仲介或代銷者,下
列文件應由經紀業指派經紀人簽章:
一 不動產出租、出售委託契約書。
二 不動產承租、承購要約書。
三 定金收據。
四 不動產廣告稿。
五 不動產說明書。
六 不動產租賃、買賣契約書。
前項第一款及第二款之規定,於經營代銷業務者不適用之。
第一項第五款之不動產說明書應記載及不得記載事項,由中央主管機關定
之。

第 23 條
經紀人員在執行業務過程中,應以不動產說明書向與委託人交易之相對人
解說。
前項說明書於提供解說前,應經委託人簽章。

第 24 條
雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時,經紀人應將不動產說明書交付與委
託人交易之相對人,並由相對人在不動產說明書上簽章。
前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。

第 25 條
經紀人員對於因業務知悉或持有之他人秘密,不得無故洩漏。

第 26 條
因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約,致委託人受損害時,由該經
紀業負賠償責任。
經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害
者,該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。
前二項受害人向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯
合會請求代為賠償時,視為已向基金管理委員會申請調處,基金管理委員
會應即進行調處。
受害人取得對經紀業或經紀人員之執行名義、經仲裁成立或基金管理委員
會之決議支付後,得於該經紀業繳存營業保證金及提供擔保總額內,向中
華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償
;經代為賠償後,即應依第八條第四項規定,通知經紀業限期補繳。

第 27 條 主管機關檢查經紀業之業務,經紀業不得拒絕。

第 五 章 獎懲

第 28 條
經紀業或經紀人員有下列情事之一者,主管機關得予以獎勵;其在直轄市
者,由直轄市主管機關為之;特別優異者,得層報中央主管機關獎勵之︰
一 增進不動產交易安全、公平,促進不動產經紀業健全發展,有優異表
現者。
二 維護消費者權益成績卓著者。
三 對於不動產經紀相關法規之研究或建議有重大貢獻者。
四 其他特殊事蹟經主管機關認定應予獎勵者。
前項獎勵辦法由中央主管機關另定之。

第 29 條
經紀業違反本條例者,依下列規定處罰之:
一 違反第十二條、第十八條、第二十條或第二十七條規定者,經主管機
關限期改正而未改正者,處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰。
二 違反第七條第六項、第十一條、第十七條、第十九條第一項、第二十
一條第一項、第二項或第二十二條第一項規定者,處新臺幣六萬元以
上三十萬元以下罰鍰。
三 違反第七條第三項、第四項或第八條第四項者,應予停止營業處分,
其期間至補足營業保證金為止。但停止營業期間達一年者,應廢止其
許可。
經紀業經依前項第一款或第二款處罰並限期改正而未改正者,應連續處罰


第 30 條
經紀業開始營業後自行停止營業連續六個月以上者,直轄市或縣 (市) 主
管機關得廢止其許可。但依法辦理停業登記者,不在此限。

第 31 條
經紀人員違反本條例者,依下列規定懲戒之:
一 違反第十六條、第二十二條第一項、第二十三條或第二十五條規定者
,應予申誡。
二 違反第十九條第一項規定者,應予六個月以上三年以下之停止執行業
務處分。
經紀人員受申誡處分三次者,應另予六個月以上三年以下之停止執行業務
處分;受停止執行業務處分累計達五年以上者,廢止其經紀人員證書或證
明。

第 32 條
非經紀業而經營仲介或代銷業務者,主管機關應禁止其營業,並處公司負
責人、商號負責人或行為人新台幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。
公司負責人、商號負責人或行為人經主管機關依前項規定為禁止營業處分
後,仍繼續營業者,處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新台幣十萬元
以上三十萬元以下罰金。

第 33 條
經紀人員有第三十一條第一項各款情事之一時,利害關係人、各級主管機
關或其同業公會得列舉事實,提出證據,報請直轄市或縣 (市) 主管機關
交付懲戒。
直轄市或縣 (市) 主管機關對於經紀人員獎懲事項,應設置獎懲委員會處
理之。
前項獎懲委員會之組織,由中央主管機關定之。

第 34 條
前條獎懲委員會受理懲戒事項,應通知檢舉或移送之經紀人員,於二十日
內提出答辯或到場陳述;逾期未提出答辯或到場陳述時,得逕行決定。

第 35 條
依本條例所處罰鍰,經通知繳納而逾期不繳納者,移送法院強制執行。

第 六 章 附則

第 36 條
本條例公布施行前已經營仲介或代銷業務者,應於本條例施行後,三年內
依本條例規定領得經紀業證照後始得繼續營業。
違反前項規定繼續營業者,依第三十二條處理。

第 37 條
本條例公布施行前已從事不動產經紀業之人員,得自本條例公布施行之日
起繼續執業三年;三年期滿後尚未取得經紀人員資格者,不得繼續執行業
務。
本條例公布施行前已從事不動產仲介或代銷業務滿二年,有該項執行業務
或薪資所得扣繳資料證明,經中央主管機關審查合格者,得自本條例公布
施行之日起繼續執業三年;並得應不動產經紀人特種考試。
前項特種考試,於本條例公布施行後五年內至少應辦理五次。

第 38 條
外國人得依中華民國法律應不動產經紀人考試或參加營業員訓練。
前項領有及格證書或訓練合格並依第十三條第二項登錄及領有證明之外國
人,應經中央主管機關許可,並遵守中華民國一切法令,始得受僱於經紀
業為經紀人員。
外國人經許可在中華民國充任經紀人員者,其有關業務上所為之文件、圖
說,應以中華民國文字為之。

第 38- 1 條
依本條例規定核發不動產經紀人證書,得收取費用;其費額,由中央主管
機關定之。

第 39 條
本條例施行細則,由中央主管機關定之。

第 40 條
本條例自公布日施行。


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:法律研究生 時間:2004-01-10 17:35:44

好啦!就算是不動產啦.這些賣的人都算中介啦!那合約該怎麼辦?無效嗎?我覺得法律人談使用權價值大於所有權的論點,已經超出法律討論範疇了.
要不然請只買使用權的消費者去跟業者要土地所有權,問題就解決了嗎?要不要請站長問卷調查一下,消費者究竟是喜歡使用權?還是所有權?然後大家再以結論來論業者賣使用權者應該應該賣得比所有權貴?
大家別忘了,立法求的是使社會運行合理,買所有權納骨塔,絕對比買使用權納骨塔的社會運行成本高.
其他的,請大家去用這個立法原則去思考吧,法律不只是理論黑白是非而已,要考慮社會運作.
如果社會對於結論有二極化,那就交給市場決定,想買的人去買,不想買的人不去買.


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:Steven 時間:2004-01-11 11:39:01

給法律研究生...
真的只是在就事論事罷了!別造成您的不愉快!我是希望透過討論把事情明朗化,不希望骯髒的業者繼續欺騙社會大眾而已...因為已經這些業者已經傷害許多人了,唯一的方式就是找出可管理他們的機關,讓執法單位去約束他們!而我們討論的結果是比較頃向透過不動產經紀條例來約束之。您是怎樣認為呢?很感謝您的論點及發言喔!


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:法律盲生 時間:2004-01-11 11:51:07

感謝這個網站提供這麼多的法律知識 還有這麼多的熱心朋友提醒大家注意自己的權益

我比較喜歡就事論事 納骨塔及生前契約買賣的亂象 總不能讓他繼續亂下去吧 就像退稅詐財.簡訊詐財 總還是有人會被騙 苦口婆心提醒民眾注意不要受騙 還是不厭其煩要做


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:法律研究生 時間:2004-01-11 16:32:06

就事論事?
說實在的,從上面諸多討論裡,看不出業者有詐騙的事實,雖然業者有不當的地方,不當是不是與詐騙劃上等號?我覺得身為學法律的人都知道需要更進一步的事實,而不只是推測或猜測.
我的論點在於消費者應該更懂得納骨塔的法律知識,或許啦,某些人只要碰上不利益,就說是被騙,然而,是不是所有商品的買者,均因法律知識不足所生的購後不利益,都算是詐欺被害?
我覺得這個話題已經往這個方向偏離了,而欠缺了平衡性!
(淺見啦!)


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:法律研究生 時間:2004-01-11 17:47:41

敝人建議:
1.請站長開闢投票主題,請網友表示納骨塔是土地所有權好?或永久使用權好?(投票先以客觀的法律分析兩者間的優劣)
2.若網友個人有親身自認受害之事實,應詳細敘述相關經過(尤其是針對特定之人或業者),以供網友就事實討論,並提醒網友應對提出事實注意不當或捏造偏離事實發言之法律責任,以免法律網討論區成了可以不負責任的發言處,成了社會錯誤示範,而使法律更不能使人信賴.


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:劉律師 時間:2004-01-11 21:50:01

參與討論者請儘量就事論事,勿做意氣之爭,請針對問題爭點發表自己意見。

有容乃大,多聽聽別人的意見,才會增長見識與經驗。

感謝大家熱心為網友解惑,讓我們很感動,我們會更加努力將網站做得更好。

祝福大家 新春愉快!和喜平安!


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:幼稚園同學 時間:2004-01-12 08:54:48

我很想請問Steven,您究竟是想要土地所有權?還是永久使用權?更想聽聽您的理由?
謝囉!


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:中年人 時間:2004-01-12 10:36:29

經調查,國人有四成是處於"敵視"心態!
哈!有趣,提供給大家自我省思.
我們的法律,已經不被認為可受信任了,我們的社會,已經成了事事皆可挑毛病,且見人壞不見人好的互動.
與主題無關,但值得大家參考.


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:小女子 時間:2004-01-12 11:26:03

母親於五年前去世, 目前安靈在北海福座
由於家鄉在後山, 父親認為照顧不易故耳
安置在北新庄的納骨塔, 因地利之便,
在探視上遠比故鄉容易, 他幾乎每週
都會去和亡母talk一下
我相信在工商社會這類的例子會越來越多
感謝這個站有這麼多人關心這個問題.
就個人淺見
"消保法" 在此可使力吧
納骨塔位用權的定型化契約範本已於89.12.7
公布實施, 有興趣者可向內政部民政司洽詢
02-23565071


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:小女子 時間:2004-01-12 11:27:27

Sorry, 少打一個字
納骨塔位"使"用權的定型化契約範本


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:保險經紀人 時間:2004-01-12 12:11:50

此論題熱絡
個人僅以偏狹己見提出,供諸位參考

生前契約與保險有何異同??
保險與生前契約異同此問題一直是眾說紛擾,茲以保險的要素為中心探就, 若合於保險要素則需納入保險法規範,若否,則以一般公司法規範及可
保險五大要素---
1.危險--風險的存在為不可預料不可抗力,人的死亡合於此要素(時間不確定),故可保險
2.協力--以眾人力量分散風險
3.補償--保險以統計學大數法則,精算保險費,公平合理故以不對等雙務有償契約為之
4.保險費--為保險人承擔危險的對價(純保費)再加上保險人營業費用即為眾說的保險費
5.經濟制度--集眾人之力,分散風險,基數夠大即可造成資金匯聚

生前契約是否合於上訴要件??
為何消費者願意消費購買?? 這又需探索生前契約業者對其銷售人員訓練時之說詞,更需探討業務員對消費者仲介的手法.

依個人所知,生前契約是一群保險業務員發展出來的制度,其業務制度類似保險業又參雜直銷業手法,此制度若有法律規範,對消費者是有保障,但立法諸公卻忙於"更重要"法案無暇顧及,此有賴社會大眾對此問題之突顯才能引起重視,才能減少司法機關業務.


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:法律研究生 時間:2004-01-12 13:37:20

偏見!真的是偏見!

以保險的角度來看生前契約,保險有諸多法律的規範,生前契約則不是沒有,只是難以定位,這該歸諸於法律專家,讓物權與債權這樣的概念困擾著法律人,甚至於是消費者的價值觀,此乃其一.

根據了解,是很多保險從業者轉業買生前契約,以此生態來看,身為保險業者對生前契約當然存有偏見.

前面好像有人說過了,保險是買給別人,生前契約是買給自己(昨天的新聞,有位藝人就為自己辦了個”生前後事”),雖生前契約有為後人先設想的意義,但終究此兩種社會均可認同的”商品”,實難以等價而論.

業者有直銷手法或銷售話術,難道保險業就沒有嗎?

突顯問題是好,但大家似乎以破壞性的方法參與討論,實在可惜!

最後,仍建議站長趕快開闢投票,讓納骨塔或生前契約這項討論仍有一個合理的結論,而非漫無目的的以個人法律不足的經驗批評,至少結論或可以供許多角度的人參考!


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:法濾人 時間:2004-01-12 13:51:58

確實是如此,學法律的人被債權與物權給搞得混淆了.

個人淺見,"不動產經紀業管理條例"關於不動產的定義,可能有誤,以一個批判立法的角度來看,立法三讀雖是一項結果,但立法錯誤也不無可能!學法律,有盲從錯誤者,也有將錯就錯者,也有極力批判者....看您是那一種.

若要以,"不動產經紀業管理條例"來規範納骨塔業,可能會造成法律理論上秩序的大亂,這麼急著以一個不成熟的法律,或是當初並沒有規範至此的法律來檢視納骨塔業,或許是沒有方法中的一種方法,洽當與否,值得再深入研究.

以上,提供各位先進參考!


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:法律人 時間:2004-01-12 16:17:57

附納骨塔位使用權買賣定型化契約範本

中華民國 八十九年十二月七日 台(八九)內民字第八九六二三三二號函頒

本契約於中華民國 年 月 日經買方攜回審閱。(契約審閱期間至少為五日)
賣方簽章:
買方簽章:

○○○(以下簡稱甲方)建造經營管理納骨塔;○○○(以下簡稱乙方)欲使用納骨塔位(以下簡稱塔位)。雙方就塔位使用權買賣,特訂立本契約如下:

第一條 契約標的
甲方同意將於民國○○年○○月○○日開始啟用,座落於:○○省(市)○○縣(市)○○鄉(鎮、市、區)○○○段○○○小段○○○地號等○○土地上,門牌為:○○省(市)○○縣(市)○○鄉(鎮、市、區)○○路○○段○○巷○○號建物之第○樓○區○排○層○號之納骨塔位永久使用權,出售予乙方,供乙方供奉、置放其所指定人士之骨灰(骸)使用。詳如附圖所示。

第二條 適用範圍及賣方對廣告之義務
甲、乙雙方關於塔位使用權買賣之權利義務,依本契約之約定。
賣方應確保廣告內容之真實,本納骨塔之廣告、宣傳品、附件及當事人間之口頭約定,有利於乙方或經乙方主張有效者,均為契約之一部分。

第三條 期間
甲方同意乙方永久供奉置放骨灰(骸)至該納骨塔自然老舊不能修復時止。其期間不得少於○○年。
前項期間,如因不可抗力之事故或其他事變致喪失置放骨灰(骸)功能,而不能修復或修復顯有重大困難,契約視為終止。
前二項納骨塔是否為不能修復或修復顯有重大困難,由甲方洽請公正之專業機構或公會認定。
第一項永久使用期間屆滿前老舊不能修復或第二項視為終止事由發生時,其乙方不能使用之期間,甲方應按比例返還使用權價金及超支之塔位維護管理費用。
第二項有不可抗力事故或事變所生之毀損,於修復期間,甲方仍應負本契約所訂各項義務。

第四條 用途
乙方同意除供奉置放骨灰(骸)外,不得置放其他物品,違反約定時,應依甲方之通知將該物品除去;如甲方有合理可疑之證據,足認乙方所置放之物為違禁物時,得會同警察人員一起檢視,並依法處理。

第五條 甲方之維護義務
甲方應盡善良管理人之注意履行下列義務:
一、納骨塔建物之修繕維護。
二、納骨塔內、外設施之定期保養維護。
三、納骨塔四週花木、植栽、修剪與環境衛生安全之保養維護。
四、納骨塔內外照明等必要費用之支付。
五、納骨塔各樓層之清潔管理。

第六條 甲方之祭祀義務
甲方應依契約附件之管理辦法所規定之方式,履行下列祭祀義務:
一、祭堂定時晉奉花果香燭。
二、每月定期舉辦宗教祭拜儀式。
三、每年春秋兩祀擴大舉行公祭。

第七條 甲方之通知義務
甲方遇有第三條或第四條之情形、納骨塔之重大修繕、骨灰(骸)或骨罈位置移動或翻覆或其他重要事項,應立即通知乙方。

第八條 塔位更動之限制
納骨塔同樓層塔位總數與塔位位置方向,未經乙方同意不得擅自增加、變更或移動。

第九條 開放時間
本納骨塔開放時間為上午○○時至下午○○時,非開放時間,除因舉行骨灰(骸)安放儀式,乙方不得進入納骨塔內。

第十條 乙方之義務
為維護納骨塔之安全與整潔,乙方應遵守下列事項:
一、骨灰(骸)盒或骨罈進塔前,應嚴密封閉,以保持衛生。
二、凡啟封塔位面板,應事先通知甲方,由甲方為之。
三、進入塔內祭拜或參觀時,應向甲方管理人員登記。
四、祭品應擺設在指定位置,廢棄物不得任意丟棄。
五、應在塔外指定地點焚化冥紙或燃放鞭炮。
六、納骨塔內不得吸煙及不得攜帶易燃物品進入。
七、納骨塔內除祭堂外,不得持香進入祭拜。

第十一條 合法經營之擔保及證明
甲方應擔保其係合法經營納骨塔,且其納骨塔係合法建造與使用。
甲方應備置下列相關文件影本,供乙方隨時查閱:
一、公司執照或法人登記證書。
二、營利事業登記證。
三、核准設置文件。
四、建造執照。
五、使用執照。
六、核准啟用文件。

第十二條 價款與管理費
□方案一
塔位永久使用權之價金為新台幣○○○元整,乙方應於簽約時一次給付甲方。
乙方應於使用塔位時一次給付甲方新台幣○○○元整作為塔位維護管理之費用。
□方案二
塔位永久使用權之價金為新台幣○○○元整,乙方應於簽約時一次給付甲方。
乙方應於使用塔位時起每○○○年給付甲方新台幣○○○元作為塔位維護管理之費用。
□方案三
塔位永久使用權之價金為新台幣○○○元整,分○○期,每期○○○元,於每月○○日給付。
乙方於使用塔位時起每○年給付甲方新台幣○○○元作為塔位維護管理之費用。
□方案四
塔位永久使用權之價金為新台幣○○○元整,分○○期,每期○○○元,於每月○○日給付。
乙方應於使用塔位時一次給付甲方新台幣○○○元整作為塔位維護管理之費用。

第十三條 使用權證明書
甲方應於乙方依約定繳納塔位永久使用權之價金後,交付使用權證明書予乙方。但其價金分期繳納者,於繳納第○○期價金後交付之。
前項使用權證明書應編號,載明使用權人姓名、身分證字號;契約標的所在位置;使用期間;購買日期及塔位不得擅自更動等有關事項,並由甲方簽名或蓋章。
有第十四條、第十五條及第十六條情形時,使用權人得請求甲方換發使用權證明書。

第十四條 換位
乙方在使用塔位前,如同一納骨塔內仍有空位時,乙方可持本契約或使用權證明書向甲方請求換位,所換塔位以原購買時之同等級以上為限,如所換之塔位高於原等級者應補足差額。
乙方依前項規定請求換位時,以一次為限。

第十五條 使用權之轉讓
乙方之使用權得自由轉讓,甲方不得收取任何名義之轉讓權利金或手續費用。
乙方依前項約定轉讓使用權時,由乙方及受讓人持本契約書或使用權證明書及其他相關證件,向甲方辦理轉讓過戶手續。
第一項之受讓人承受乙方基於本契約所生之一切權利及義務。

第十六條 繼承
乙方發生繼承事實時,由繼承人提示被繼承人除戶戶籍謄本或死亡證明書、繼承協議書及本契約書或使用權證明書向甲方辦理過戶登記,該過戶登記免繳手續費。
乙方繼承人有數人而未達成協議時,依民法規定行之。
乙方發生繼承事實,繼承人依第一項辦理過戶登記後,得變更指定使用塔位之人。

第十七條 使用
乙方所指定之人需使用塔位時,應持死亡證明、死者除戶戶籍謄本、火葬許可證(或遷葬證明或撿骨證明,國外運回者應附通關證明)及使用權證明書向甲方辦理進塔使用手續。

第十八條 管理費專款專用
甲方收取之管理費應設立專戶,專款專用。
前項所稱專用,係指供甲方履行第五條及第六條義務使用。

第十九條 設立公益信託
甲方應於納骨塔使用權買賣之價金中提撥百分之○,依信託本旨設立公益信託或投保相關之保險,支應重大事故發生或經營不善致無法正常營運時之修護、管理或損害賠償等費用。

第二十條 契約之解除
本契約簽訂後十四日內且未使用塔位,乙方得解除契約,甲方不得拒絕,並應退還乙方已付之價款。

第二十一條 違約之處理
甲方違反第八條之約定擅自增加、變更或移動塔位時,乙方得通知甲方回復原狀,如未於三個月內回復原狀,乙方得終止契約,並請求甲方加倍退還所有價金及超支之維護管理費用。
甲方違反第三條第四項或第五項、第五條或第六條各款之義務,其情節重大者,乙方得定相當期限通知甲方改善,未於期限內改善者,乙方得請求免除管理費○○○;經乙方再定相當期限通知甲方改善,仍未改善者,乙方得終止契約,並請求甲方加倍退還所有價金及超支之維護管理費用。
乙方違反第十條之約定,甲方得予勸止、制止或為其他必要之處置。
乙方違反第十二條約定,未如期給付價款時,逾期付款達四個月,逾期未繳款達總價款之○○○,甲方得定相當限期催告乙方繳交,如乙方仍未於期限內繳交時,甲方得解除本契約,並沒收已繳之價款,作為損害賠償,但沒收金額不得超過總價款之百分之二十。超過部分,應於解除契約七日內退還乙方。

第二十二條 疑義之處理
本契約各條款如有疑義時,應為有利於乙方之解釋。

第二十三條 未盡事宜之處置
本契約如有未盡事宜,依相關法令、習慣及平等互惠與誠實信用原則公平解決之。

立契約書人
甲方:
法定代表人:
國民身分證統一編號:
住址:

立契約書人
乙方:
國民身分證統一編號:
住址:
中   華   民   國 年  月 日


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:法律研究生 時間:2004-01-12 16:31:24

由此可見,此份定型化契約(是內政部的版本),已定位為”永久使用權”(債權)!至於有賣物權的業者,應該是應合消費者對物所有權的觀念吧!
個人還是認為,永久使用權較所有權好,從法律的角度來看.可否有人願意提供對業者商品究竟是所有權或永久使用權的分析?


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:三毛 時間:2004-01-12 17:37:59

1.內政部"納骨塔位使用權買賣定型化契約範本",僅係針對業者常見的使用權買賣所為,非謂不得為所有權買賣。

2.業者出售之"永久使用權",其所謂"永久",並非真正之無限期,實係指業者(公司)之存續期間而已,蓋公司如解散.倒閉.結束營業,何來"永久"使用?而公司永久存續者,幾乎難見;且使用權無法為地政登記,不受物權登記效力之保障,且無對抗第三人之效力,此可見其不如"所有權"買賣。

3.."永久使用權"只有債權效力,只在買賣契約當事人間有其效力,契約效力不能對抗第三人,若公司嗣後把土地及建物所有權出售給第三人,原買受"永久使用權"的買受人,不能對該第三人(新所有權人)主張有"永久使用權"(因其契約只有債權效力,契約效力不能對抗第三人),此可見其不如"所有權"買賣。

4.."永久使用權"並無民法買賣不破租賃原則之適用,故"使用權"買賣之法律保障甚至遠不如"租賃"來得好。

5.誠如"法律人"所言:不動產之權能包括:所有權、使用權、收益權.....。納骨塔業者只出售其中部分之"使用權"而已(所有權未出售),但其出售價格卻遠超過出售"所有權、使用權、收益權"之價格 (如以業者出售之納骨塔規格長30公分.寬30公分計算,每位10萬元計算,折合坪數計算其價格高達每坪360萬元----計算如有錯誤請指正),其價格是否合理,請消費者自行判斷。正如一塊豆腐才20元,業者把它切成36小塊,每小塊賣你20元,您覺得合理嗎?

6.花大錢買個權能殘缺不全的東西比較好,還是買個權能完整的東西比較好,優劣立見。卻見有人硬ㄠ,不知是否教改下的後遺症?


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:硬ㄠ啦! 時間:2004-01-12 18:05:30

就算是我硬ㄠ好了,總得有人表示不同意見:

1.若消費者所買為土地所有權,則凡業者每出售一個標的,則該土地上之共有人,包含先前以買土地所有權之消費者均有優先承買權,業者每賣一個標的,就必須通知優先承買權人表示其是否”優先承買”......如此煩索的買賣,豈是促進經濟的結果?論法律豈能只要結論,不講過程成本?

2.消費者買使用權是物權與債權標的的一種折衷,不能因為業者會倒閉等等風險(那是政府如何監控的問題),不能因此而印硬是用土地所有權概念,硬ㄠ給無從判斷的消費者去承受更多法律上”應通知共有人優先承買”的不確定性流程,目地與方法已顯不相當,這還不是理論上硬ㄠ的一種思想頹廢!

3.什麼商品無風險?座在家裡什麼都不做就沒有風險嗎?干脆結論說是”沒有一家業者可以信賴”,請政府嚴厲禁止賣納骨塔,消費者就沒有風險了啦,總得有個折衷的方法吧!我覺得硬ㄠ的合理,何以不可?

(請站長快快辦投票啦!)


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:花生 時間:2004-01-12 18:09:55

1.同樣花100萬元買一部汽車,你要買"所有權"?還是只買"使用權"而已?

2.所有權可以設定抵押貸款,使用權可以設定抵押貸款嗎?

3.花大錢買不動產,你要取得政府機關核發的"所有權狀"?還是取得業者自行印發的"使用權狀"?

4.法院拍賣時,是拍賣"所有權"比較值錢?還是拍賣"使用權"比較值錢?


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:三毛 時間:2004-01-12 18:26:04

1.不知這種土地與建物一起出賣,有優先承買的問題嗎?

2.人活在世上都有風險,正因有風險,才要學習如何減少風險,我只能建議消費者特別留意這些高風險的商品。不像一些業者明知高風險,還特別隱瞞風險,甚至吹噓低風險高獲利,誘人投資。

3.當然一堆爛蘋果,總還可以找出一.二個沒有爛透.表皮還好的蘋果。不過你花大錢(超貴的錢)買蘋果,能夠精挑細選選個好蘋果不是很好嗎?你會要買個沒有爛透.表皮還好的壞頻果?又不是大家比爛!

4.ㄠ了半天,還是硬ㄠ!


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:四毛 時間:2004-01-12 22:46:44

看來風險還真的是有給它高,不如買土葬如何?大概要個百來萬吧!還要揀骨!
沒人揀就變成無主靈骨,誰政府處理,反正死人與活人爭地,死人比活人大,樹葬,海葬也不錯(觀念),最好遺囑寫好,不要親人處理,要不然要花親人的錢,反正政府也會處理,這樣商人就一毛錢也賺不到了啦!

所有權可以抵押,使用權不也可以信用質押嗎?(蠻公平的.)

法院拍賣?大概沒人會買吧,管它價值多少(只管怎麼用比較便利才是)

權狀只是權利證明書,有沒有權利不都存在嗎?權狀只是一種權利的意識形態吧!(無稽)

單獨賣土地有優先承買權,土地與建物一起賣(很少業者這樣作),應該要適用公寓大廈條例喔!(好複雜ㄛ)


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:五毛 時間:2004-01-12 23:06:23

1.都海葬、樹葬不是更好,還要納骨塔嗎?

2.這種使用權想要信用質押貸款,簡直是癡人說夢!業者要信用質押貸款嗎?

3.法院拍賣,所有權都沒人要了,使用權更不必談。

4.權狀只是權利證明書,有沒有權利不都存在嗎?權狀只是一種權利的意識形態吧!----你給我100萬,我發一張天堂入境証給你,豈不更好?

5.人都還沒死,業者就先賺死人錢,沒良心哦!正如盜墓者取走墓中財物,另開張支票交換該財物,支票對死者何用?


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:經紀人 時間:2004-01-12 23:34:32

哇!!這版怎麼會這樣??立論不同就是偏見??

給法律研究生:
我的立論有學理基礎,您說是偏見,倒是請您研究過保險法保險學後再談.
似乎您對保險經紀人國家執照視之無物,沒關係,目前小可是法律系新生,相信律師執照我是拿得下來的


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:不才 時間:2004-01-12 23:43:35

"法律研究生"所說偏見可能只是口頭禪而已,應沒啥特別意義,不必太在意,雖然很多人不贊成他的看法,但很有參考價值,基於言論自由,理應尊重。

"生前契約"我還不太懂,能否稍為大家介紹一下業者出售生前契約的類型及內容,如有現成契約,能否貼上來供大家參考。

加油!現在每年錄取到考人數之8%,祝您早日考取律師執照!


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:法律研究生的同學 時間:2004-01-13 08:58:17

法律人本有為自己辯護的天性,偏見&硬ㄠ只是不認同對方的一種......字眼吧.
如果您不帶著否定別人的發言,別人又怎麼會強調偏見?
不過,說實在的,法律沒有完美的,就算是已經立法通過的”保險法”,萬不必自滿,也不必帶著自卑而辯護.
”法”沒有是非的結論,只有合理的結果,立法院都可以幹起來,更何況我們只是....微不足道的法律人,真的,只在這裡爭氣,真的是微不足道.
因此,我讚成下個暫時的結論(請版主開放投票囉!),對或錯,都要面對現實,而不能硬ㄠ來,硬ㄠ去,不是嗎?


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:法濾人 時間:2004-01-13 10:02:05

客觀而論,大家不要生氣.
如果風度也有加分,論法的場合,就不會那麼的令人不肖在少數人的井底論壇裡一顧.
人民都可以對總統”幹譙”,為人服務的專家,就不能受到批評嗎?律師所講的法,就一定對嗎?那可能只是一種辯詞,是在一種灰地帶裡,使結論偏向自己那一邊的一種策略,黑的如何漂白,白的如何抹黑,由法律人來做,或許是最適合,今天可以是天使,明天卻可以扮惡魔,這就是大家心中的法律人.不過,這都只是法律狹圈内的遊戲,一種永遠跨不出去的窠臼,法律人喜歡自娛的殿堂.
法律人眼中的風險,或許對商人而言(換個角度就是商機),何以法律人看不到?卻硬是要往裡面鑽?
天下沒有完美的結局,人都要死,但往往人還沒死卻要四處爭,人死後卻在另一個世界被質疑為什麼還帶著凡間的寄居殼?干脆給你個死不瞑目碑!何苦來哉乎?



標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:法濾人 時間:2004-01-14 17:44:22

每一個行業的背後,或許都有它美麗的故事,負面的評價後,讓大家看一看可以讓自己看開一點的內容.

男主角:寺阪達人29歲
女主角:藤倉澄子25歲
他們是一對交往七年的情侶。

在一個秋天的黃昏,兩人在寺阪達人的住處纏綿後……
寺阪達人說:『我們分手吧!』
藤倉澄子一言不語,她早知會有這麼一天。
當男人厭倦女人的肉體時,遲早會提出分手的……
寺阪達人說:『公司將在下個月派我去倫敦出差,時間很長,至少要半年以? W。
我一直想跟妳說,但是不知如何開口。我想……我們就到今天為止吧!』

藤倉澄子思索了一下……
她說:『我想,一定有人會陪你去倫敦吧!』
寺阪達人低下了頭,他還是不擅於說謊……只好默認!!
藤倉澄子說:『我同意分手,但是我有一個條件,因為是你要提出分手的。
但是……你別怕!』

於是……
她的條件,不如說是一個約定……
自當時起算,每隔七年,彼此要見面一次。
時間是從七月七日的中午12時直至午夜。
雙方見面,一起用餐,而且一定要上床。
因為寺阪達人服務於報社,所以由寺阪達人得在該年的七月一日,
於該報的尋人版刊登啟事,包括雙方見面的餐廳。
報紙上不必刊登人名,只要註明是~~~七夕七年會……

寺阪達人同意了。
一方面是問心有愧,另一方面也了解澄子是希望藉由七夕七年會,大家在日後互相比較一下彼此
的成就……


男主角:寺阪達人36歲
女主角:藤倉澄子32歲
地點:京都嵐山的渡月橋。

見面後在鴨川旁的料亭用餐。
剛開始彼此都很緊張,過了一會兒,相隔七年的距離就不見了,
因為彼此曾經都是刻骨銘心的情侶。
相互閒聊彼此的近況……
兩人都結婚了,達人有一個兒子,澄子有一個女兒。
達人是公司的庶務係長(組長)。
而驚訝的是,澄子並不是一位家庭主婦,
而是一位執業的律師。
兩人也上了床做愛(按照約定)。
達人發現,七年不見的澄子,有的是更細緻的皮膚,更成熟的女性美……

兩人沒有交換名片,沒有留下任何聯絡方式、地址、電話……
彼此都知道:七年後再見!


男主角:寺阪達人43歲
女主角:藤倉澄子39歲
地點:千葉縣的遊樂場。

兩個中年人就在遊樂場內,玩著雲霄飛車、咖啡杯……
晚上就在舞冰濱的度假飯店套房內.....
達人看著澄子的肌膚光澤比年輕時更耀眼,隨身的行頭都是名牌貨,
不禁自認失敗……
43歲的他雖然已經升上課長職務,但是澄子卻已經是掛牌的大律師。
還聘請了公認會計師、稅務士、辦事小姐。
事務所也已經有30人的規模……
他心中的難過,勝過對她已有成就的祝賀!!


時光飛逝,一轉眼7年又到了……
寺阪達人49歲了,也已經升上部長職務(經理)……
他一樣在7月1日那天,刊登七夕七年會的廣告。
這次約在東京,新宿公園內的杉村亭餐廳。
日期當然是7月7日
中午12點...

寺阪達人這次非常緊張,因為他也到了人生的分界點。
人生的50大關即將要到了,如果50歲還無法攻上取締役(董事、理監事),
那他勢必就只有留在部長任內等待退休……。
而在日本泡沫經濟破滅後,社會顯的非常不景氣,
而澄子的律師事務所應該是不? 影響吧,反而是有可能因為長期經營,
而擁有更多的固定客戶吧……
就在他胡思亂想之際,猛然抬頭一看,時間已經超過半小時。
他坐在預定的座位上,透過玻璃窗看到新宿公園內的景象。
中午時分自然不會有人在逛公園吧……
回首店內,只有一位年輕的女孩在喝著一杯咖啡……

他坐在位子上,一直在猜……「難道她忘了嗎?」
「或是她沒忘,只是不願意和一位接近50歲的中年人約會了」
「說不定她還會認為< B>……50歲的男人,該退化的都退化了吧……」
「不會的!不會的!」
「她以前不是很注重這方面的事情啊,向來都是她配合他的需要」
『抱歉!』『因為廚師工作到2點,請問可以上菜了嗎?』
開口的是餐廳的經理。
因為達人一開始就主動點了2份全餐……
『好的!就請端上吧!』達人這麼說著。
即使她不來也應該交代一下櫃檯吧!
他已經餓了,一邊想一邊用餐……

忽然!原先他背後的那位女孩忽然走到他面前……
她說了:『先生,你是不是在等人?她,好像沒來吧?!』
他緩緩點頭,並且仔細端詳一下這位女孩。
年紀大約20歲左右,長的算是清秀,整個人洋溢著青春……
他開口說:『小姐,我沒興趣援交喔。』(PS-指日本女孩的援助交際)
她則是說:『先生,我是看你等不到人,我想你也吃不下2份全餐吧。
如果把它丟進垃圾桶,不僅是對食物不敬,同時這? 佴黈v父的手藝也是不禮貌。
所以,我可以和你分享一份全餐嗎?』

面對這樣毫無羞澀的女孩,他心中冒出幾個字……「後生可畏!」
但是他也同意她說的。
他是不可能吃下2份全餐的,
所以達人也客氣的請她坐下,分享美食。
就在用餐之間,加上她主動攀問,不知不覺中,他們已經在交談了……

女主角:奈津美19歲
自稱是在培育劇本作家的專科學校就讀之中。
主動的挖掘達人的等待故事,理由是她想挖掘一些能夠? 礂@劇本的素材。
而達人也不知為何的,將七夕七年會的緣起,第1、第2次的會面過程,
全部都告訴了奈津美……

餐後,達人和奈津美緩緩的沿著公園漫步、聊天……
他們自虹之橋坐上渡輪。
他們沒有坐在艙內的椅子上,而是靠在甲板的欄杆。
沿著江邊的景色變換,緩緩的訴說著……
渡輪到達風雷門之時,他們買了一包飼料,放在手中讓風雷門的鴿子在手中啄著……
達人想到,他也曾經和澄子在甜蜜戀愛之際,做過同樣的事情……
他有一種感覺,那是他一輩子都沒有說出口的話……
他應該對藤倉澄子說聲對不起的!
然而,今天的七夕七年會,她缺席了。
他們彼此都沒有留下連絡的電話,面對這完全不知為何的缺席,
根本不知道她發生什麼事情,這讓他覺得恐懼……

奈津美對達人說:
『你不認為澄子除了喜歡你以外,
也利用這個七夕七年會,當作是一個報復嗎?』
在達人愣住的時候,奈津美又說:
『或許她是想在每一次的相見,
利用地位和生活品味來打擊你,讓你覺得難堪及後悔呢……』
達人這時心中出現了「原來如此」的想法。
或許只有女人才能了解女人吧……

當用過晚餐,達人撘著計程車送奈津美回家。
到了目的時,奈津美要求達人:
『寺阪先生,從這裡到我的公寓門口有一段暗巷,你可以送我走一程嗎?』
達人當然同意,就只是一小段路啊……
到了奈津美住的公寓樓下,
達人正想說聲「晚安,再見!」時,
奈津美忽然喊她一聲:『寺阪先生,要不要留下來過夜?』

寺阪達人看著奈津美的臉,對中年人來說,這是多大的誘惑啊……
然而,達人說了:
『不了!我沒辦法!我家裡有妻子,
還有一個七年見一次的情人。實在很抱歉……』
『太好了,還好你拒絕了!』
奈津美如釋重負的說:
『如果我發現你是一個來者不拒又風流的男人,
我下次去母親墳前上香時,還真不知道要如何向她報告!』
『進來吧!爸爸!!』達人目瞪口呆的被奈津美拉到她的房間,
聽著奈津美訴說當年。

藤倉澄子本來就在準備司法考試,在遭受被拋棄的打擊後,
在司法考試補習班努力鑽研學問,立誓要考過律師執照。
結果在補習班中遇到同班的男同學。
藤倉澄子本來就是他的夢中情人,一方面是藤倉澄子心態,
一方面也是他的努力關懷,所以不到2星期,兩個人就同居在一起。
過一陣子後,藤倉澄子發現她懷孕了。
在女兒出生之後她隱? f了小孩的血型,她知道這孩子是寺阪達人的……

很幸運的,他們兩個都考取了律師執照。
自2個人的辦公室逐漸擴展到相當規模的律師事務所。
兩個人也結婚了,但是隨著業務擴大,收入增加,藤倉澄子發現另一半有了外遇。
而正巧那時小女孩生病住院,因而讓他也發現小孩的秘密,她不是他親生的骨肉。
兩人就這樣離婚了,而藤倉澄子也重新另開律師事務所。

在第2次七夕七年會時,藤倉澄子沒有告訴達人這件事情。
不管是小孩或是離婚,甚至是當時律師事務所的規模……
她說謊或許是為了自尊,或許是想證明自己在逆境中,再次展現出自己的勇氣。
但是,就在第3次七夕七年會前一年,藤倉澄子發現自己得了癌症。
儘管以意志力對抗病魔,但是在秋天之時,她已經無法離開病床。

望著已經日漸長大的女兒藤倉綠(這才是她的真名),
她和女兒訴說七夕七年會的經過,也讓她知道她的真正父親,
會在七夕七年會時出現……

~~~Like shooting stars in the twilight~~~

就像流星劃過黃昏,藤倉澄子沒能捱過冬天……
但是她留下很奇怪的遺言……
她說她不需要墳墓,不要墓碑,她想回歸自然……
她要藤倉綠將她的遺骨火化,但是必須將骨灰分成4個地方掩埋,
加上一包指甲,分別埋在8個地方……

骨灰掩埋地點是:
京都:金閣寺、引接寺、大得寺、妙覺寺。
指甲掩埋地點是:
京都:上賀茂神社、曼祩院、詩仙堂、吉田神社、知恩寺、真如堂、安樂寺、南禪寺。

藤倉綠一直都還沒執行母親的遺命。
因為她想解開她的疑問。
她想知道她的父親是怎樣的人,為何會捨棄她的母親。
以及母親為何要將骨灰分散各地,但是都在京都。

所以藤倉綠一直在等待7月1日這一天。
她真的發現報上的廣告,七夕七年會的。
所以她才會出現在那裡。
也故意打扮成援交女的樣子,想考驗一下她的父親。
當她把這些拼圖都完成之後,她很慶幸她的父親是多情的人,
而不是來者不拒的風流男人……
父女分別近< FONT face="Times New Roman" size=3>20年,終於可以相認。
但是想到母親的情路坎坷,藤倉綠不禁流下了喜悅又感傷的眼淚。

寺阪達人多了藤倉綠這麼一位女兒,他仔細端詳藤倉綠。
發現了藤倉澄子的一部分影子……
當他提出收養藤倉綠的要求時,藤倉綠站了起來,拉開原本以窗簾覆蓋的書櫃……
一櫃子都是有關法律的書籍。
原來藤倉綠目前是法學院4年級的學生,正在加緊用功,準備司法考試。
或許無關於遺傳,而是她自小耳濡目染,自然對法律產生興趣。
如今更想繼承母親遺志,以律師為終生職業。
望著她堅定的表情,寺阪達人的感慨萬千!
這種堅強不拔的毅力,的確是來自她母親的遺傳!

但是,藤倉澄子的遺命,到底是為了什麼??
她又不是京都人,也不是那麼的虔誠佛教信徒啊……

第二天,寺阪達人和藤倉綠約在新幹線列車上。
他們打開京都的地圖……
鴨江蜿蜒穿過京都,金閣寺、引接寺、大得寺、妙覺寺都在京都的左岸。
而上賀茂神社、曼祩院、詩仙堂、吉田神社、知恩寺、真如堂、安樂寺、南禪寺則分列在右邊……
這其中一定隱藏著一個秘密啊……
他們先到金閣寺、引接寺、大得寺、妙覺寺、去掩埋藤倉澄子的骨灰。
只用一根筷子就可以在寺廟樹下的花圃挖一個洞,然後倒下骨灰,蓋上覆土……
當他們到右岸,預備按順序上賀茂神社、曼祩院、詩仙堂、吉田神社、知恩寺、真如堂、安樂寺、南禪寺去掩埋指甲時,達人忽然發現,手上的指甲似乎不像是澄子的。
仔細研究……那些指甲好像應該是達人自己的……
達人回想起第二次的七夕七年會時,
在舞濱的度假旅館,澄子曾經小心的幫他剪指甲……原來……她還留下來了……
這個發現,讓他們更是滿頭霧水……
澄子到底留下什麼秘密呢……

回到東京後,達人的妻子體貼的幫他放洗澡水。
他在浴缸中一直回想……
沒想到藤倉澄子居然送給他這麼一個好的禮物……
一個聰明美麗的女兒……藤倉綠。

他結婚多年也只有一個兒子,現在多了一個女兒,真是讓他欣喜萬分。
只是一回想起澄子的模樣,就刺痛了他的內心。
當年他做出始亂終棄的事情,而今,即使他想要向澄子懺悔,
也已經是做不到的事情了。
洗完澡,他想去看一下兒子,想看看兒子臉上有多少自己的輪廓。

14歲的兒子早已經入夢中,嘴角還帶著微笑……
他幫兒子拉拉被子,想起了藤倉綠……
他從沒盡過父親的責任,即使只是像這樣幫兒子蓋被子。
回頭看一下兒子的書桌……他想到女兒滿櫃子的法律書籍……
就這一眼,望見了書桌前牆上貼著一張星座圖,彷彿就像一道閃電劈到了他……
他撕下牆上的星座圖,跳上車,直接飛奔到藤倉綠的住處……

攤開了京都的地圖,對照著手上的星座圖。
天琴座----4顆星組成的星座,最明亮的那顆是貝加星。
而銀河的右邊則是……
天鷹座----8顆星組成的星座,最明亮的那顆是阿爾泰星。

達人將京都地圖上鴨江左岸的金閣寺、引接寺、大得寺、妙覺寺用紅色的簽字筆連成一線。
再將右邊賀茂神社、曼祩院、詩仙堂、吉田神社、知恩寺、真如堂、安樂寺、南禪寺也劃成連結線。

達人顫抖的說:『我解開這個疑問了!』

地圖上的鴨江代表著銀河。
埋藏骨灰的4座寺廟連結線顯示代表著天琴座。
而埋藏指甲的8座寺廟連結線顯示代表著天鷹座。
在夏日的夜晚星空,這兩個星座就像是隔著銀河對望著……

貝加星--俗稱織女星,
阿爾泰星--俗稱牛郎星。
達人終於知道澄子對他的感情是如此堅定。
用她的骨灰,用他的指甲,佈成了牛郎織女星座圖,期待這一段感情至死不渝……

解開這道謎題了,但是達人心中卻痛苦的悲鳴……
望著七月星空,感受到澄子對他的愛戀。
這才是刻骨銘心啊……


後記:
小綠拒絕了達人的入籍要求,矢志通過司法考試。
她和她媽媽一樣,有著堅定的個性……

望著女兒的臉,達人說:『當妳通過考試,取得執業資格,
我要求妳讓我當妳第一個客戶,接受我的委託。』
小綠說:『好啊,那工作內容呢?』
達人看著小綠:『幫我擬定一份遺囑,並且請妳執行!』
『我死以後,請將我骨灰埋在那8座寺廟附近!』


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:站務3 時間:2004-01-14 22:54:55

給"Jason":
傳真來的陳情書及資料不是很清楚,請將資料及錄音檔案或錄音帶寄至 law104@yam.com 或台北市中正區寧波西街49號3樓,並請留下聯絡電話,謝謝您。


標題:Re:有關納骨塔〝仲介〞事宜
姓名:法濾人 時間:2004-01-15 09:03:23

看別人不順眼,是自己修養不夠
地上種了菜,就不易長草,心中有善,就不易生惡
屋寬,不如心寬
靜座常思己過,閒談莫論人非
(靜思語,敬供大家參考)

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