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對物權擔保、區分所有與地上權實務疑義看法

文 / 方承志
【台灣法律網】


對物權擔保、區分所有與地上權實務疑義看法

(1)讓與擔保問題:前手貸款解約金損失可以作為不動產買賣成本價金嗎?
【1】屬於買賣契約外損失,是不得作為買方負擔價金一部分的。
【2】屬於原房貸利息轉孳息,是屬於房屋取得固定資產成本的一部分。
【3】在屬於預售屋定金部分,因為定金為現金給付沒有這個議題。
(2)區分所有、約定專有與大廈管理:
【1】不計價之公設(持分)是稱為附帶土地之附帶不可分割之買賣權利。
【2】獎勵及移轉買賣容積率,成為無法反映在舊有大廈公設(土地)買賣價格制度,而只能另覓管道或限制在公設持分土地的限制所有權上。
【3】「大廈公設約定專有」,反而成為以土地持分之價格計算較高成本或租金,而不是公設無價格之「約定專有」利益。
【4】「約定專有」成為非地上權性質,而是屬於土地之租約,與原先「約定專有」法律與契約規定大相逕庭。
【5】在「約定專有」沒有及於土地所有權,而是基於公寓大廈管理條例規定時,是否在新制下可以解釋為更進一步,可以自由買賣擴大「約定專有」的「法定地上權」取得爭議問題。
(3)地上權房屋議題:
【1】是否存在「獎勵容積率」地上權房屋,是土地所有人建物時的行政附款,與市場營業及成本利益考量,也因為獎勵開放公共空間的併存與廣義計算獎勵容積率可能性,在必須仍然擴大應用存在必要性而產生現制可能發生併存地上權房屋,而解決發生實際建敝率與容積率反而可能縮減,而在實務上仍有討論空間。
【2】「約定專有」在公寓大廈管理條例是以有利住戶利益為出發點,但是地上權自由買賣及權利主張只有損鄰條款適用,在住戶利益衝突立場上將會發生衝突與轉變。
【3】停車場是附屬建物設施,還是約定專有(地上權)的區分買賣爭議:
《1》約定專有公設不計價本身或成立地上權時,可以單獨獨立買賣並成立分割土地地上權或土地所有權持分嗎?
《2》以附屬建物主張土地建物所有權權能,反而會較停車位「使用權」有保障,而且可以另外參與都更實施權利,那麼在新舊制將會發生適用制度的重大權益爭議的?
《3》「約定專有停車位」是有償無償在「使用借貸」契約,無償是返還管委會是無法作為買賣標的,有償則建商應扣除約定專有使用管理費用後,以收費差額返還車位住戶或管委會,這是會發生超買超賣的大廈住戶間權益重大爭議的?

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