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自然法則 第二講~人與環境之對話 2章2節7 社會住宅居民之承受性

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


自然法則 第二講
第二章 居住正義
第二節 自然法則於居住正義之應用
伍、從居住正義多元涵義,檢視居住正義相關問題、案例及法律
一、社會住宅與居住正義

(三)社會住宅居民之承受性

所謂社會住宅居民之承受性,指的是租金是否負擔得起?所付租金,是否足以影響其他的支出?等面向而言。

而此面向,涉及了居住正義13項多元涵義之分配正義、參與正義、認主義、平等主義、理性思辯空間、對話機制、空間正義涵義及適足住房權之尊重、落實及實現。

又就此面向之問題及疑義,目前現行規定是如何?得否經得起前揭居住正義多元涵義及其內涵之檢視?又如有不足,又如何以前揭居住正義多元涵義及其內涵完善之。茲分述如下。

1.目前現行規定

(1)適足住房權及其內涵
社會經濟文化權利國際公約第12條第1款及其委員會第4號、第7號一般性意見,所揭示之適足住房權及其內涵,揭示著須考量「使用權之法律保障」「服務、材料、設備及基礎設施的可提供性」「可受性」「適居性」「可獲取性」「地點」及「文化適足性」等住房權利面向。

其中,可承受性之權利面向,揭示著:
A.與住房有關的個人或家庭費用應保持在一定水平上,而不至於使其他基本需要的獲得與滿足受到威脅或損害。
B.各締約國應採取步驟以確保與住房有關的費用之百分比大致與收入水平相稱。
C.各締約國應為那些無力獲得便宜住房的人設立住房補助並確定恰當反映住房需要的提供住房資金的形式和水平。
D.按照力所能及的原則,應採取適當的措施保護租戶免受不合理的租金水平或提高租金之影響。
E.在以天然材料為建房主要材料來源的社會內,各締約國應採取步驟,保證供應此類材料。

(2)住宅法及其施行細則等相關規定

A.租金補貼與適足住房權

就此面向之問題及疑義,為協助一定所得及財產以下家庭或個人獲得適足之住宅,住宅法第9條至第17條規定「補貼住宅之貸款利息、租金或修繕費用等住宅補貼相關條款」。

其中,與租金補貼有關者,主要規定於第9條:「為協助一定所得及財產以下家庭或個人獲得適居之住宅,主管機關得視財務狀況擬訂計畫,辦理補貼住宅之貸款利息、租金或修繕費用;其補貼種類如下:一、自建住宅貸款利息。二、自購住宅貸款利息。三、承租住宅租金。四、修繕住宅貸款利息。五、簡易修繕住宅費用。申請前項住宅補貼,及其他機關辦理之各項住宅補貼,同一年度僅得擇一辦理。接受住宅貸款利息補貼者,除經行政院專案同意外,不得同時接受二種以上住宅貸款利息補貼;接受住宅費用補貼者,一定年限內以申請一次為限。本法中華民國一百零五年十二月二十三日修正施行前,具備第四條第二項身分租用之住宅且租賃期間達一年以上者,其申請第一項第三款之租金補貼不受第三條第一款合法建築物及第十三條基本居住水準之限制。前項規定,實施年限為三年。同一申請人以申請一次為限。第一項一定所得及財產標準,由中央主管機關定之。」、第10條:「前條第一項各種住宅補貼,同一家庭由一人提出申請;其申請應符合下列規定:一、前條第一項第一款或第二款補貼:以無自有住宅之家庭或二年內建購住宅之家庭為限二、前條第一項第三款補貼:以無自有住宅之家庭為限。三、前條第一項第四款或第五款補貼:以自有一戶住宅之家庭為限。前條第一項住宅補貼對象之先後順序,以評點結果決定之。經主管機關認定有下列情形之一者,增加評點權重;評點總分相同時,有增加評點權重情形者,優先給予補貼:一、經濟或社會弱勢。二、未達基本居住水準。三、申請修繕住宅貸款利息或簡易修繕住宅費用補貼,其屬有結構安全疑慮之結構補強。」、第11條:「主管機關擬定自購住宅貸款利息補貼之額度與戶數,應斟酌居住地區住宅行情、人口數量及負擔能力等因素決定之。主管機關預定每一年度之住宅租金補貼之額度與戶數,應斟酌居住地區租金水準、受補貼家戶之所得、戶口數與經濟或社會弱勢者之狀況及負擔能力等因素決定之。中央主管機關應於本法中華民國一百零五年十二月二十三日修正之條文施行後二年內,完成相關租金資料或價格蒐集、負擔基準及補貼金額計算方式之建立。」、第12條:「第九條第一項第一款至第三款補貼之申請資格、應檢附文件、自有一戶住宅之認定、無自有住宅或二年內建購住宅之認定、租金補貼額度採分級補貼之計算方式、評點方式、申請程序、審查程序、住宅面積、期限、利率、補貼繼受及其他應遵行事項之辦法,由中央主管機關定之。第九條第一項第四款或第五款補貼之申請資格、應檢附文件、自有一戶住宅之認定、修繕之設施設備項目、評點方式、申請程序、審查程序、補貼額度、期限、利率、補貼繼受及其他應遵行事項之辦法,由中央主管機關定之。」、第13條:「申請政府住宅補貼者,除修繕住宅貸款利息或簡易修繕住宅費用補貼外,其受補貼居住住宅須達第四十條所定之基本居住水準。」、第17條:「直轄市、縣(市)主管機關,應定期查核接受自建、自購、修繕住宅貸款利息補貼或承租住宅租金補貼者家庭成員擁有住宅狀況。接受住宅補貼者有下列情事之一時,直轄市、縣(市)主管機關應自事實發生之日起停止補貼,並追繳其自事實發生之日起接受之補貼或重複接受之住宅補貼:一、接受貸款利息補貼者家庭成員擁有二戶以上住宅、接受租金補貼者家庭成員擁有住宅。二、申報資料有虛偽情事。三、重複接受二種以上住宅補貼。直轄市、縣(市)主管機關為辦理第一項查核業務,應於核定自建、自購、修繕住宅貸款利息及租金補貼後,將受補貼者之相關資料予以建檔。」。

前開租金補貼相關條款,確實尚與前揭適足住房權及其內涵所揭示之「各締約國應為那些無力獲得便宜住房的人設立住房補助並確定恰當反映住房需要的提供住房資金的形式和水平(即前揭適足住房權及其內涵中之C事項)」,大致相符。

B.社會住宅租金與適足住房權

有關社會住宅之租金計算及分級收費,係規定在住宅法第25條:「社會住宅承租者,應以無自有住宅或一定所得、一定財產標準以下之家庭或個人為限。前項社會住宅承租者之申請資格、程序、租金計算、分級收費、租賃與續租期限及其他應遵行事項之辦法或自治法規,由主管機關定之。社會住宅承租者之租金計算,主管機關應斟酌承租者所得狀況、負擔能力及市場行情,訂定分級收費基準,並定期檢討之。第二項租金之訂定,不適用土地法第九十四條及第九十七條規定。」、內政部興辦社會住宅出租辦法(https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0070260)、社會住宅包租代管訂定租金價格原則等。

其中,內政部興辦社會住宅出租辦法第10條:「社會住宅之租金訂定方式如下:一、本部得評估成本效益,參酌國有財產相關規定租金計算,或委託三家以上不動產估價師事務所查估後評定市場租金水準。二、本部得參酌社會住宅所在地直轄市、縣(市)政府所定分級收費規定,及承租者所得狀況、負擔能力訂定分級收費,不得逾市場租金水準。前項社會住宅租金,應每三年檢討之。」等相關規定,與前揭適足住房權及其?涵中,A、B及D等三項內容大致相符。

2.從居住正義多元涵義,看前揭規定

從以上規定可知(1)住宅法第9條至第17條、第25條及內政部興建社會住宅出租辨法第10條等相關規定,與前揭適足住房權及其內涵中之A、B、C及D等四項內容,大致相符,惟仍有不一致或尚未尊重、落實及實現之部分,各級政府應依兩公約施行法第4條及第8條之規定,積極檢討修正及實現之。

(2)有關社會住宅租金之訂定及定期檢討,全由各級主管機關決定,少了人民的直接?與,很不洽當,國家及各級政府,應該基於居住正義13項多元涵義之分配正義、參與正義、理性思辯之空間、對話機制、承認正義、平等主義及空間正義涵義,允許並建構適當之程序,給予人民對等參與之機會,並在「多元社會,多元意見」之事實下,建構理性思辯空間及理性和諧對話機制(此部分之法制化,請參第一章第五節),使得人民得充分表達及討論,達到某程度之共識,及保障人民居住及表意自由等權利與自由之程序權與實質權。

(3)社會住宅之租金,在新聞報導及各直轄市、縣(市)主管機關之相關網頁中,常特別標示某社會住宅租金為市價之六成或七成或其他;此種標示之內容,不代表社會住宅之居民,就承擔得起(尤其是在臺北巿更為明顯),或符合適足住房權及其內涵之要求,應予注意。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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