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自然法則 第二講~人與環境之對話 2章2節5 社會住宅與居住正義

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


自然法則 第二講
第二章 居住正義
第二節 自然法則於居住正義之應用
伍、從居住正義多元涵義,檢視居住正義相關問題、案例及法律
一、社會住宅與居住正義
(一)地點之選擇
(續前文)
1.法制部分
(1)適足住房權及其?涵
社會經濟文化權利國際公約第12條第1款及經濟社會文化權利事務委員會第4號、第7號所揭示之適足住房權及其?涵,揭示須考量「使用權之法律保障」「服務、材料、設備和基礎設施的可提供性」「可受些」「適居性」「可獲取性」「地點」及「文化的適足性」等住房權利面向(請參
http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,188,&job_id=174547&article_category_id=1954&article_id=98866
等)。

其中,地點之住房權利面向,揭示著「適足的住房應處於便利和就業選擇、保健服務、就學、托兒中心和其他社會設施之地點。在大城市和農村地區都是如此,因為上下班的時間和經濟費用對貧窮家庭的預算是一個極大的負擔。同樣,住房不應建在威脅居民健康權利的污染地區,也不應建在直接鄰近污染的發源之處。」。

B.住宅法及其施行細則等相關規定

目前現行住宅法及其施行細則,就社會住宅之地點選擇事項有明文,僅於住宅法實施細則第5條規定「主管機關依本法第十九條第一項規定興辦社會住宅時,應擬訂興辦事業計畫,其核准程序如下;於委託經營管理後,應分別納入中央或地方社會住宅評鑑:一、中央主管機關擬訂者,報請行政院核定。二、直轄市、縣(市)主管機關擬訂者,報經首長核定,並送中央主管機關備查。前項所定興辦事業計畫,應包括下列事項:一、社會住宅供需分析。二、興辦方式及具體措施。三、租賃方式。四、營運管理計畫。五、財務計畫。六、執行期程。」。

又經查行政院106年3月6日院臺建字第1060004796號函核定之社會住宅興?計畫中,雖未明載「社會住宅之地點選擇」此事項,但在肆、執行策略及方法之一、主要工作項且(十一),則載明「研訂社會住宅興建管理作業參考原則」。

另查前揭作業參考原則,在第二章興辦事業計畫2-3基地選址及2-4公共溝通分別載明「2-3-1基地區位與都巿計畫1)基地區位與選址:直轄市及縣(巿)政府須從宏觀的城鄉發展觀點,考量基地區位周邊條件,尤其居民的就業、就學、就醫與日常生活環境各面向需求,宜同時檢討都市計畫公共設施及公共服務水準,提出配合充實到位等執行方案。當基地區位條件若屬偏僻,交通不便,周邊日常生活機能未充實,仍選址為社會住宅基地時,需逐年建設興闢公共設施,改善周邊生活與就業環境。

2)基地土地權屬:以公有土地、閒置空地列為最優先對象,其次考量公共設施用地之公共建築。現今社會住宅基地士地取得以無償撥用為原則,需有償撥用者,可以長租代替。國有地或市有地撥用程序較為冗長,基地選址過程需同時進行可行性評估,了解政治、社會與財務之可行性,必要時須進行舉辦社區說明書等作業事項。

3)基地總容積率:無論單獨一塊小規模基地,或跨街廓多塊大規模基地,依據都市計畫土地使用管制規則,已明定允許興建總容積率。一旦決策檢討調高基地容積率時,需依據都市計畫程序,考量開發後衝擊周邊公共設施與公用設備之容受力,必要時亦須受都巿設計管制規則之規劃。

4)開發總戶數:選址基地由於受限於不同土地使用分區管制,不同基地規範,影響法規准予興建戶數,涉及興建工程建設成本、長期營建管理成本,須於社會住宅興辦事業計畫書中,詳細評估基地開發總潛力,包括興建總?數及建設與營運總經費之主要兩項?容。

2-3-2基地選址與周邊環境
1)基地選址與基地調查:基地選址優先以公有土地、閒置空地列為最優先對象。其次,考量公共設施用地之公共建築。……基地選址地面上調查事項,應蒐集當地自然之微氣候資料……。選址過程中曾經召開會議之當地居民、民意代表、社會公益團體等意見,必須明確納入招標需求書?,作為基地規劃設計的?考。……」。

及「1)舉辦社區說明會,為順利推展興建社會住宅,基地選址需要積極與基地周邊居民溝通與協調、舉辦說明會,以便降低居民之抗力。直轄市及縣(市)政府在社會住宅選址時,若遇到涉及政治或社會議題時,應舉辦說明會、溝通會、座談會、訪問會,作為決策選址基地必要工作項目。

2)說明會溝通事項:社會住宅說明會,主要作業及溝通事項有兩點:(1)說明基地開發居住密度規模,以及預期可能對周遭居民生活造成之影響。(2)說明社會住宅導入公共設施與公共服務具體事項,藉以來化解社會住宅計畫?容之疑慮。3)回應鄰里需求:……4)充實公共設施:……」。

(2)以居住正義13項多元元義,檢現前揭規定

從以上規定觀之,除「適足住宅權及其內涵,已揭示須考量居住正義13項多元涵義之空間正義涵義(含住房權利保障、前揭兩大類型成本之取捨等)、分配正義(此地點所生健康威脅等之負擔,不應由該社會住宅未來居民去負擔)及平等主義(在大城市和農村地區都是如此)」

及「前揭作業參考原則巳載明居住正義13項多元涵義之空間正義涵義(請?2-3-1第1點)、平等主義(改善周邊生活與就業環境,有助於消除此種不平等,請參2-3-1第1點)」、環境承受力之衡量(考量開發後衝擊周邊公共設施,勉強算是,請參2-3-1第3點)、公共利益之考量(公共設施之闢建及充實,請參2-3-1第1點及2-4第4點)、參與正義(請參2-4第1點及第2點)」外,在「理性思辯空間」「對話機制」「承認主義」「代際正義」及「反向適當滋養」等,則闕如。

而且縱使有考量進去之居住正義多元涵義,除距離參與正義(含正當法律程序),尚餘一小步外,其餘,則尚遠。

故就社會住宅地點選擇此事項:
A.除有「其是否為釋字第443號解釋所揭示之層級化保留中,所謂重大公益事項而有法律保留原則之適用(就此,本文認為屬之,而應在住宅法上,明確授權中央主管機關以辦法為之)」外。

B.在訂定此辦法時,應先以前揭居住正義13項多元涵義及其?涵、相關大法官會議解釋之意旨、適足住房權及其?涵等,去思考、釐清及形塑全面、完整、有系統的社會住宅選址之相關細項及各細項內容,再訂定此辦法,更加保障人民居住及表意自由等權利與自由之程序權與實質權。

2.實際案例部分

經查實際案例,目前,近來在臺北市有聯開宅4處(https://www.housing.taipei.gov.tw/ph/home/intro)
、新北市則有三峽、新店十四張等2處(https://social-housing.planning.ntpc.gov.tw/housing_new1.aspx)。

台北市聯開宅4處之地點,附近均有捷運站,但前揭網頁上之?容,只揭露相關位置及出租之有關訊息,至於地點選擇此事項之其他內容,則欠缺;新北市2處之地點,目前雖尚末有捷運站,但在未來,附近將有十四張捷運站及三鶯線途徑之捷運站,在地點選擇上,似乎也有考量空間正義涵義,但前揭網頁之?容,也只揭露相關位置及出租之相關訊息,至於地點選擇此事項之其他?容,也欠缺:故本文在前開6處社會住宅之地點選擇事項相關資訊,尚未蒐集到足以分析前,先不以居住正義13多元涵義,檢現前揭案例,併予敘明。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
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