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自然法則 第二講~人與環境之對話 1章4節18 都市更新單元劃定與土地正義多元涵義~以台北市為例

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


自然法則 第二講~人與環境之對話

第一章 土地正義

第四節 自然法則於土地正義之應用

貳、自然法則於土地正義之應用

五、從土地正義多元涵義,看土地正義相關案例及法制

(五)目前現行都市更新條例之淺析
~從土地正義多元涵義角度出發

(3)從土地正義多元涵義,看都市更靳條例等法制

C.都市更新單元劃定與土地正義多元涵義
~以台北市為例

(A)都市更新條例有關規定

有關都巿更新單元之劃定,從都市更新條例第22條第1項:「經劃定或變更應實施更新之地區,其土地及合法建築物所有權人得就主管機關劃定之更新單元,或依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元,舉辦公聽會,擬具事業概要,連同公聽會紀錄,申請當地直轄市、縣(市)主管機關依第二十九條規定審議核准,自行組織都市更新會實施該地區之都市更新事業,或委託都市更新事業機構為實施者實施之;變更時,亦同。」之規定觀之,都市更新單元之劃定有「由主管機關劃定」及「士地及合法建築物所有權人依主管機關所定更新單元劃定基準自行劃定」等二者。

惟除前揭規定外,都市更新條例及都市更新條例施行細則,對於都市更新單元之劃定,僅在都市更新條例第23條?及「……得按主菅機關所定更新單元劃定基準,自行劃定更新單元……」及都巿更新條例施行細則第7條現定「更新單元之劃定,應考量原有社會、經濟關係及人文特色之維繫、整體再發展目標之促進、公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素。」,再也沒有詳細之規定。

只有在各直轄市、縣(市)自治條例及其相關子法,找到與都市更新單元劃定有關之較詳細規定,爰以臺北巿都市更新自治條例及臺北市自行劃定更新單元重建區段作業須知為例分析之。

(B)臺北巿更新單元劃定基準

臺北市都市更新自治條例第12條:「(第1項〉經主管機關劃定應實施更新之地區,其更新單元劃定基準應符合下列規定之一:一、為完整之計畫街廓者。 二、街廓內面積在二千平方公尺以上者。三、街廓內鄰接二條以上之計畫道路,面積大於該街廓四分之一,且在一千平方公尺以上者。四、街廓內相鄰土地業已建築完成,無法合併更新,且無礙建築設計及市容觀瞻並為一次更新完成,其面積在一千平方公尺以上者。但其面積在五百平方公尺以上,經敘明理由,提經審議會審議通過者。 五、跨街廓更新單元之劃設,其中應至少有一街廓符合第一款至第四款規定之一,並採整體開發,且不影響各街廓內相鄰土地之開發者。(第2項)前項所稱街廓,係以基地四週面臨計畫道路為原則,如因基地鄰接永久性空地、公園、廣場、堤防、河川等,其鄰接部分邊界得視為街廓邊界。」,為臺北市都市更新單元劃定基準之規定。

此基準,乃以「街廓」及「街廓內達到一定面積」為主要劃分原則,「無法合併更新」「無礙建築設計及市容觀瞻」「一次更新」「經審議會審議通過」「採整體開發」及「不影響各街廓內相鄰土地之開發」為補充劃分原則。

初看,似乎與土地正義之分配正義、?與正義、代際正義、承認正義、平等主義、環境承受力(承載力)之衡量、公共利益之考量、理性思辯之空間、對話機制、反向適當滋養及其他多元涵義無涉,但前揭主要劃分原則之「達一定面積」及補充劃分原則之經審議會審議通過、不影響各街廓?相鄰之開發等,實與分配正義、?與正義、代際正義、環境承受力之衡量、公共利益之考量、理性思辯之空間及對話機制等有所交錯,有再加以探索之必要。

即a.為何要達一定面積?其目的為何?只是為一定之開發效益?或有其他目的或理由?
b.所謂不影響各街廓內相鄰之開發,是否觸及代際正義、環境承受力之衡量等多元涵義?
c.至於經審議會審議通過,則可肯認其與?與正義息息相關,但是否也觸及其他土地正義多元涵義呢?


(C)前開都市更新單元之例外

臺北巿都巿更新自冶條例第13條:「合法建築物因地震、風災、水災、火災、爆炸或其他不可抗力而遭受損害及本市高氯離子混凝土建築物、輻射污染建築物,經主管建築機關認定'權人人數均在十分之八以上,並其土地面積及合法建築物總樓地板面積均在十分之八以上同意者,或更新單元以整建或維護方式辦理者,得不受前條第一項都市更新單元劃定基準及第十五條第一項規定限制。」,為前開臺北巿都市更新單元劃定標準之例外規定。

此規定,有考量到「復原因地震等遭受之損害」此公共利益及?與正義等,值得注意。

(D)臺北市自行劃定更新單元時,除前開劃定基準外,應遵守之原則

臺北市都市更新自治條例第14條:「(第1項)主管機關劃定為應實施更新之地區,其土地及合法建築物所有權人自行劃定更新單元者,除應符合第十二條之規定外,並應以不造成街廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則。(第2項)無法依前項原則辦理者,應於依都市更新條例第十條規定舉辦公聽會時,一併通知相鄰土地及其合法建築物所有權人前述情形並邀請其參加公聽會,徵詢參與更新之意願並協調後,依規定申請實施都市更新事業。(第3項)前項協調不成時,土地及合法建築物所有權人得申請主管機關協調。」、第15條:「依都市更新條例第十一條自行劃定更新單元,申請實施都市更新事業者,其劃定基準應符合第十二條及更新單元內重建區段之建築物及地區環境狀況評估標準表(按:此標準表可連結
https://uro.gov.taipei/News_Content.aspx?n=F511910B5A36351D&s=F836D6648291D261;另此標準表修正草案可連結
https://uro.gov.taipei/News_Content.aspx?n=FDB0CAB1DD42E805&sms=72544237BBE4C5F6&s=086211063EB56DC3)
所列規定,其裁量基準由主管機關定之。前項自行劃定更新單元,申請人應於主管機關審核通過後,六個月內擬具事業概要或更新事業計畫報核,逾期未報核者,應依前項規定重新辦理申請。第一項之基地位於保護區、農業區、依山坡地保育利用條例第三條規定劃定之山坡地、適用臺北市山坡地開發建築要點地區或空地過大者,不受理其申請。第一項之申請不得涉及都市計畫主要計畫之擬定或變更。但其僅涉及主要計畫局部性之修正,且不違背其原規劃意旨,並符合都市更新條例施行細則第十二條所定情形者,或僅涉及細部計畫之擬定、變更者,不在此限。第一項更新單元內重建區段之建築物及地區環境狀況評估標準表及第三項空地過大基地認定基準,由主管機關定之。」及臺北市自行劃定更新單元重建區段作業須知(
https://www.laws.taipei.gov.tw/lawsystem/wfLaw_ArticleContent.aspx?LawID=P13D1001-20190626&RealID=13-04-1001)
第4條:「臺北市(以下簡稱本市)未經劃定應實施更新之地區,土地及合法建築物所有權人(以下簡稱申請人)申請自劃更新單元,應符合本自治條例第十二條規定之劃定基準及臺北市未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估標準規定。申請自劃跨街廓更新單元者,應由各街廓土地及合法建築物所有權人至少一人以上共同為之。」、第5條:「自劃更新單元範圍有本自治條例第十五條第三項規定或下列情形之一者,應予排除於自劃更新單元範圍外:(一)本府公告劃定之更新地區。(二)依本條例第十九條規定向本府報核都市更新事業計畫範圍。但都市更新事業計畫已失其效力者,不在此限。(三)依文化資產保存法指定之古蹟。(四)經政府徵收且開闢完成之公共設施用地。但經該公共設施管理機關表示同意納入一併更新者,不在此限。(五)依臺北市都市更新整建維護實施辦法核准補助之整建維護單元。但自工程竣工查驗後滿五年以上者,不在此限。(六)都市計畫書規定以區段徵收、市地重劃或其他方式之整體開發地區,或依都市計畫法第二十七條之一規定,於都市計畫變更時要求土地權利關係人提供或捐贈回饋者,其都市計畫變更範圍內之土地。但都市計畫書規定得辦理都市更新者,不在此限。」、第6條:「自劃更新單元範圍非屬完整街廓時,不得造成自劃更新單元鄰接土地成為畸零地,並應由建築師簽證確認。但經都發局認定或本市都市更新及爭議處理審議會(以下簡稱審議會)決議審認該畸零地以排除於自劃更新單元範圍外為宜者,不在此限。同一宗建築基地範圍或同一宗建築基地之連棟建築物因部分拆除,申請部分基地範圍分割納入自劃更新單元範圍者,應經建築師簽證符合建築基地法定空地分割辦法及建築師或相關技師簽證符合未拆除之建築物相關結構安全補強之處理方式,並報經主管機關同意。 自劃更新單元毗鄰之計畫道路未經本府徵收且未開闢者,申請人以納入自劃更新單元為原則;如申請人未納入自劃更新單元時,仍需協助開闢該計畫道路或留設私設通路以供通行。」、第7條:「自劃更新單元範圍內包含公有土地時,依臺北市都市更新範圍內公有土地處理原則規定徵詢公有土地管理機關後,其表示有使用計畫、不同意參與更新或有評估主導辦理都市更新需要者,本府得駁回自劃更新單元申請案。」、第8條:「自劃更新單元範圍內涉及歷史建築、暫定歷史建築、聚落、受保護樹木、溝渠,申請人應檢附各該主管機關之處理意見。」、第 9 條:「申請人於送件前六個月內應辦理自劃更新單元範圍內說明會並調查土地及合法建築物所有權人參與更新之意願。」、第10條:「本府受理自劃更新單元申請案,有下列情形之一者,申請人應於送件前辦理自劃更新單元所在街廓內相鄰土地協調會並調查土地及合法建築物所有權人參與更新之意願:(一)自劃更新單元面積未達一千平方公尺或自劃跨街廓更新單元中面積未達一千平方公尺之街廓。(二)自劃更新單元毗鄰土地之建築物已建築完成且達三十年以上。(三)自劃更新單元所在街廓內相鄰土地面積合計未達一千平方公尺。前項第一款召開之相鄰土地協調會次數不得少於二次,其期間間隔不得少於三十日。」、第11條:「申請人依前點規定辦理相鄰土地所有權人參與更新意願調查後,其意願比例高於依第九點規定辦理之自劃更新單元範圍內所有權人參與更新之意願比例者,申請人以將該相鄰土地納入自劃更新單元為原則。前項所稱所有權人參與更新之意願比例係以私有土地及私有合法建築物所有權人人數,並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積計算。」、第 12條:「本府受理自劃更新單元申請案,有下列情形之ㄧ者,都發局應辦理自劃更新單元所在街廓內相鄰土地法令說明會,並調查相鄰土地及其合法建築物所有權人參與更新之意願︰(一)自劃更新單元面積未達一千平方公尺。(二)自劃更新單元所在街廓內相鄰土地面積合計未達五百平方公尺。
(三)申請人無需依第十點規定辦理相鄰土地協調會,經相鄰土地及其合法建築物所有權人向本府陳情納入自劃更新單元。(四)經審議會決議應辦理。」、第13條:「自劃更新單元所在街廓內相鄰土地位於下列範圍之一者,得免依第十點至前點規定辦理:(一)已向本市建築管理工程處申報開工之建築基地。(二)自申請自劃更新單元之日前十五年內已取得使用執照之建築基地。(三)已依本條例規定向本府報核之都市更新事業計畫。」、第14條:「自劃更新單元應就其所在完整街廓或適當範圍提出整體規劃構想。」、第15條:「本府受理自劃更新單元申請案,其案情複雜或經都發局認有必要時,得將申請案提審議會討論。」、第 16條:「自劃更新單元申請案符合本自治條例第十三條規定者,得不受第四點及第九點至第十三點規定限制。」、第 17條:「申請人於自劃更新單元核准之日起六個月內擬具都市更新事業概要或都市更新事業計畫報核經本府駁回者,同一申請人於本府駁回之日起三個月內,以原核准自劃更新單元範圍重新辦理申請自劃更新單元者,併同都市更新事業概要或都市更新事業計畫一併報核時,得免依第六點至第十三點規定辦理。但以一次為限。本作業須知一0三年九月三日修正實施前,申請人於自劃更新單元核准之日起六個月內擬具都市更新事業概要或都市更新事業計畫報核經本府駁回者,得依前項規定辦理,但應於本作業須知一0三年九月三日修正實施之日起三個月內為之。」、第18條:「自劃更新單元申請案,應檢附下列文件:(一)申請書。(二)申請人之證明文件、同意書及切結書,及受託單位之證明文件、委託書及切結書。(三)自劃更新單元劃定基準文件。(四)符合臺北市未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估標準文件。(五)無空地過大情形之檢討文件。(六)符合第六點至第十四點規定應檢具之書表。(七)其他依審議會或實際需求檢附之文件。自劃更新單元申請案符合本自治條例第十三條規定者,得免檢附前項第三款、第四款及第六款有關第九點至第十三點規定應檢附之文件。自劃更新單元申請案符合前點規定者,得免檢附第一項第六款規定應檢附之文件。」、第19條:「自劃更新單元申請案經審查不合規定者,應敘明理由駁回其申請;其得補正者,以書面通知申請人限期補正,補正次數以一次為限,補正期間以三十日為限,屆期不補正或補正不符規定者,駁回其申請。」、第 20條:「自劃更新單元申請案經本府審核通過後,申請人於本自治條例第十五條第二項規定所定期限內,不得變更其範圍,且同一申請人不得申請與原申請案範圍重疊之自劃更新單元。」、笫21條:「經核准之自劃更新單元得與本府公告之更新地區合併為一個更新單元範圍申請實施都市更新事業。前項情形其時程獎勵及同意比例之計算各依屬政府劃定更新地區或自劃更新單元範圍分別計算。」、第22條:「申請人依本作業須知辦理自劃更新單元範圍內說明會及相鄰土地協調會之程序,由都發局另定之。」、第23條:「本作業須知所定書表格式,由都發局定之。」、第24條:「本自治條例一00年十一月十日修正施行前,已由本府公告實施之自劃更新單元,於一0二年一月一日起不受理變更自劃更新單元申請。土地及建築物所有權人依前項本府公告實施之自劃更新單元,擬具都市更新事業概要或由實施者逕擬具都市更新事業計畫向本府報核,其時程獎勵得依九十五年十二月一日公告修正本自治條例第十九條第一項第二款第三目規定計算。第一項已公告自劃更新單元範圍於一0二年一月一日起一年內不受理自劃更新單元申請。」,為除「前揭劃定基準及其例外」之外,應依循之規定。

其中,比較值得注意的是:
a.臺北市都市更新自治條例第10條及前揭作業須知相關規定?,所定公聽會、說明書及說明會之程序、協調及協調會之程序、參與意願之調查、限期補正之期間次數及其駁回等相關規定,均有促進實現分配正義、?與正及保障人民財產權及表意自由等之功效。
b.前揭作業須知第8條之規定,則與公共利益之考量、環境承受人(承載力)之衡量及代際正義等土地正義多元涵義,有所交錯。
c.前揭作業須知第14條及第15條規定中,所謂提出完整規劃構想及有必要時送審議會討論,則均有可能涉及土地正義11項多元涵義。
d.臺北市都巿更新自治條例第15條所定建築物及地區環境狀況評估標準表,也與公共安全之考量及環境承受力(承載力)之衡量等,有所關聯。

(待續)

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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
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