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仲介人員以「回殺」手段,不當賺取差價,其法律責任如何?

文 / 劉孟錦律師
【台灣法律網】


仲介人員如以「回殺」手段,不當賺取差價,其應負之法律責任如下:

(一)公平交易法責任

1.違反公平交易法第二十四條之規定
仲介人員如以「回殺」手段,不當賺取差價,構成影響交易秩序之欺罔行為,違反公平交易法第二十四條之規定,公平交易委員會得限期命其停止或改正其行為或採取必要更正措施,並得處新臺幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰;逾期仍不停止或改正其行為或未採取必要更正措施者,得繼續限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施,並按次連續處罰新台幣十萬元以上五千萬元以下罰鍰,至停止、改正其行為或採取必要更正措施為止(公平交易法第四十一條)。

2.被害人得請求除去或防止侵害
 事業違反本法之規定,致侵害他人權益者,被害人得請求除去之;有侵害之虞者,並得請求防止之(公平交易法第三十條)。

3.仲介公司應負損害賠償責任
事業違反本法之規定,致侵害他人權益者,應負擔害賠償責任(公平交易法第三十一條)。

4.被害人得請求損害額以上至三倍之賠償
法院因前條被害人之請求,如為事業之故意行為,得依侵害情節,酌定損害額以上之賠償。但不得超過已證明損害額之三倍。侵害人如因侵害行為受有利益者,被害人得請求專依該項利益計算損害額(公平交易法第三十二條)。

5.被害人得請求將判決書內容登報
被害人依本法之規定,向法院提起訴時,得請求由侵害人負擔費用,將判決書內容登載新聞紙(公平交易法第三十四條)。

(二)民事責任

1.仲介人員於仲介過程中,利用其業務上之優勢,未為委託人之利益打算,虛報市場交易狀況,隱瞞有利交易條件,以「回殺」之不當方法賺取差價,誤導委託人簽訂降價同意書之行為,顯係故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人,依民法第一百八十四條第一項後段之規定,應負侵權行為損害賠償責任。

2.依司法院之見解,仲介人員以此種「回殺」手段,不當賺取差價,委託人因此所受之損失差價,可依侵權行為損害賠償之規定,向仲介公司請求回殺差價之賠償。

3.又依不動產經紀業管理條例第十九條規定,經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬,其經營仲介業務者,並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。如房屋仲介業者違反規定收取差價者,其已收取之差價,應於加計利息後加倍返還支付人。

4.此外,經紀業如因經紀人員執行仲介之故意或過失致交易當事人受損害者,依不動產經紀業管理條例第二十六條第二項規定,該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。

(三)刑事責任

1.仲介業者受賣方之委任,處理房屋銷售仲介事務,竟以不當方法賺取差價,意圖為自己之不法利益或損害委託人之利益,而為違背其任務之行為,可能構成刑法第三百四十二條之背信罪,最重可處五年以下有期徒刑。

2.仲介人員如未經委託人之同意,擅自賺取差價之行為,又可能構成刑法第三百三十五條之侵占罪,最重可處五年以下有期徒刑。

3.又仲介人員虛報交易價格欺騙賣以回殺賣方之委售底價,不當賺取買賣差價行為,另可能構成刑法第三百三十九條之詐欺罪,最重可處五年以下有期徒刑。

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師
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電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
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