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《今日看新聞學法律~國泰建設一屋兩賣?》

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


此新聞事聞,涉「合理審閱期」「違約金是否過高」及「解除契約之事由」等法律問題,兹說明如下:
一、本案合理審閱期、違約金是否過高及其他建議
(一)按本案新聞報導内容如為真,因買賣物為預售屋,而且買受人與出賣人也是消費者保護法所稱之消費者與企業經營者,兩者間也有消費關係,企業經營者所提供者亦是定型化契約,故有預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第1點:「本契約於中華民國。。。年。。月。。日經買方回審閱。。日(契約審閱期間至少五日)。」及第24點:「……(四)買方違反有關「付款條件及方式」之規定,賣方得没收依房地總價款百分之oo(最高不得超過百分之十五)計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者,則以已繳價款為限,買賣雙方並得解除契約。……」規定之適用。
(二)惟違約金是否過高?如過高,所謂減至相當之數額為何?就此,並非謂「未逾前揭規定之百分之十五,即得謂違約金未過高」,此有效力「與未經選編為判例之最高法院裁判相同」之最高法院51年台上字第19號判例:「約定之違約金是否過高,應就債務人若能如期履行債務時,債權人可得享 受之一切利益為衡量之標準,而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之 標準。 」、49年台上字第807號判例:「當事人約定契約不履行之違約金過高者,法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額,惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形,以為酌定標準,而債務已為一部履行者,亦得比照債權人所受利益減少其數額。」等可稽。
(三)故本案出賣人應給予本案買受人五日以上之合理審閱期;本案出賣人也不得謂「本案所沒收之系爭違約金,未逾百分之十五,就未過高」。
(四)不動產買賣糾紛之處理,事前預防重於事中防止及事後救濟。而事前預防,則須從「情報蒐集(含整理及研判等)」「書面契約條款具體明確」及「保證品質」等三方面,同時去著手。其中,如是預售屋買賣,買受人如對相關契約條款不是很熟悉其内涵及法律效果,建議「要善用5日以上之合理審閱期(在簽紅單時,儘量將簽訂書面債權契約之日期延後,取得足夠瞭解該個案定型化契約條款内涵及其法律效果之時間)」,拿著「前開應記載及不得記載事項」及「該個案定型化契約」,去尋問相關法律專業人員,或自行比對及修正該個案定型化契約之所有條款,保障自已的權益(如該建商不修正,建議就不要買了)。
二、本案解除契約之事由
又解除契約之事由,除法定事由外,尚有意定事由。而且意定事由,如未違反公序良俗、誠信原則、強行規定之效力規定等因而無效外,基於契約自由原則,仍應從其約定。
故本案出賣人單方解除契約是否有理?除查明有無相關解除契約之法定事由外,則須再釐清本案當事人間所約定之解約事由為何(其中,書面契約書内所載意定事由至為重要)。
至於本案一屋兩賣之法律效果,因本案出賣人如是合法有效之解約,就無所謂的一屋兩賣之問題,故暫且不論。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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