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《今日看新聞學法律~超誠實!賣房照,附上大麻培育室》

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


此新聞事件,如在我國,雖涉犯罪收益法相關法制之探討及研究(例如下列連結
https://www.lawbank.com.tw/treatise/pl_article.aspx......
、扣押物變價相關規定
https://mojlaw.moj.gov.tw/LawContent.aspx?LSID=FL063636
等),但在民事部分,則涉「不動產現況說明書」及「仲介之義務」等法律問題,兹說明如下:
一、不動產現況說明書及物之瑕疵擔保責任之排除
(一)經仲介之買賣房屋及土地,會有所謂的不動產現況說明書,而且該說明書係由賣方(出賣人)所填寫簽名,並經仲介簽認在案;仲介並據此向買受人說明,俟買受人議完價後,並在該說明書上簽名,該說明書就成為契約之一部分。
(二)又民法第354條以下之物之瑕疵擔保責任,仍得有限度的排除之。故出賣人縱使在不動產說明書上已明文記載「有漏水……或前屋主是做裁培大麻使用」,但如又敘明「不負擔保責任」,則買受人縱依民法第354條、第359條、第365條、第373條等相關規定,向出賣人請求減少價金或解除契約,也會因民法第355條之規定,而敗訴。
(三)另外,
1.不動產現G說明書,依據其應記載及不得記載之規定,須將漏水、輻射、海沙、凶宅等瑕疵屋及一定距離內之嫌惡設施,予以適度明確記載,而且其也是契約之一部分,對雙方當事人均有拘束力,故買房之前,一定要熟悉不動產現G說明書之記載及其法律效果,不要連有無不動產現況說明書此文件,都尚未搞清楚,就買了;那之後,遇到買賣糾紛,並敗訴,那就得不償失。
2.買受人,除須在情報蒐集(含整理及研判等)及書面契約條款具體明確等事前預防之此二項手段外,也要遺忘另一手段,即應善用民法第354條第2項所定「品質之保證」,得向仲介或出賣人尋問「該買賣標的物,前屋主或一定期間內之使用用途」及「週遭200公尺(此數字只是例示,由買受人自行決定)内有無墳墓、靈骨塔等及其規模」,於評估自已的容忍度後,如要購買,則於書面契約內載明及保證其品質,便未來做為事後救濟之依據,保障自已之權益,杜絕糾紛。
二、法定仲介之義務及其定義不明處之具體明確
1.按不動產經紀業管理條例第24-2條(以下簡稱前揭規定)固規定「(第1項)經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意,得同時接受雙方之委託,並依下列規定辦理:一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。」。
2.惟前揭規定第1款所稱「類似不動產之交易價格」為何?第3款、第4款所稱「須提供不動產必要之資訊」「須告知依仲介專業應查知之不動產之瑕疵」又為何?
3.這些與買受人得否依前揭規定第26條:「(第1項)因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約,致委託人受損害時,由該經紀業負賠償責任。(第2項)經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者,該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。(第3項)前二項受害人向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償時,視為已向基金管理委員會申請調處,基金管理委員會應即進行調處。(第4項)受害人取得對經紀業或經紀人員之執行名義、經仲裁成立或基金管理委員會之決議支付後,得於該經紀業繳存營業保證金及提供擔保總額內,向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償;經代為賠償後,即應依第八條第四項規定,通知經紀業限期補繳。」之規定請求損害賠償,息息相關,立法院自應在前揭規定內,訂定符合授權明確性之授權規定,由中央主管機關具體明確前揭規定第24-2條有關不明且易生居間糾紛之部分,以維繫交易秩序,保障消費者及杜絕爭議。
4.當然,當事人間(尤其是委託人),自應在書面契約內具體明確前揭規定第24-2條中有關定義不明處,保障自已的權益及杜絕糾紛。
[註解]
註一:有關經記業、仲介業務、不動產等之定義,請參不動產經紀業管理條例第4條:「本條例用辭定義如下︰一、不動產︰指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利;房屋指成屋、預售屋及其可移轉之權利。二、成屋︰指領有使用執照,或於實施建築管理前建造完成之建築物。三、預售屋︰指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。四、經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。五、仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。六、代銷業務︰指受起造人或建築業之委託,負責企劃並代理銷售不動產之業務。七、經紀人員︰指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務;經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。八、加盟經營者︰經紀業之一方以契約約定使用他方所發展之服務、營運方式、商標或服務標章等,並受其規範或監督。九、差價︰係指實際買賣交易價格與委託銷售價格之差額。十、營業處所︰指經紀業經營仲介或代銷業務之店面、辦公室或非常態之固定場所。」之規定。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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