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《今日看新聞學法律~南京商圈整棟建物被法拍(法拍中之移轉不破租賃及除去租賃)》

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


此新聞事件,雖為法拍,但也涉及「移轉不破租賃」「除去租賃」等法律問題,兹說明如下:
一、移轉不破租賃及除去租賃
(一)按系爭租賃,如為非消費性租賃,而且係租賃住宅市場發展及管理條例(以下簡稱租賃條例)第3條第1款:「本條例用詞,定義如下:一、租賃住宅:指以出租供居住使用之建築物。」之租賃住宅,則有租賃條例相關規定及住宅租賃契約應約定及不得約定事項之應約定事項第15條:「(第1項)出租人於租賃住宅交付後,承租人占有中,縱其所有權人,本契約對於受讓人仍繼續存在。(第2項)前項情形,出租人應移交押金及已預收之租金與受讓人,並以書面通知承租人。(第3項)本契約未經公證,其期約逾五年者,不適用前二項之規定 。」(本條第三項,從「不適用第一項之規定」修正為「不適用前二項之規定」,並自109年9月1日生效)等相關規定之適用。
(二)但如為營業使用,並非租賃條例第3條第1款所稱租賃住宅,故無租賃條例及前揭應約定及不得約定相關規定之適用,應適民法第425條:「(第1項)出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。(第2項)前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。」等相關規定。
(三)另外,如為法拍,雖有前揭民法第425條規定之適用,但執行法院仍得依民法第866條:「(第1項)不動產所有人設定抵押權後,於同一不動產上,得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權,或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。(第2項)前項情形,抵押權人實行抵押權受有影響者,法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。(第3項)不動產所有人設定抵押權後,於同一不動產上,成立第一項以外之權利者,準用前項之規定。」之規定,除去該租賃關係後拍賣之。
二、法拍也有土地法第34-1條第4項優先承購權之適用
(一)按土地法第34-1條第4項規定「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」,最高法院98年度台抗字第465號民事裁定也云「土地法第三十四條之一規定之共有人優先承購權,僅具債權效力而無追及性,條文並未就通知之程序及法律效果為規定,而僅於第四項規定他共有人有優先承購權。此優先承購權因涉及共有人及買受人之權利保障,執行法院除應於第一次拍賣時,以書面通知他共有人外,並應於拍定後限期通知他共有人優先承購,以杜爭議。然徵求他共有人是否優先承購為意思通知,旨在促請他共有人行使優先承購權,他共有人如未於限期內行使優先承購權,即生失權之效果。倘執行法院未予通知,因土地法第三十四條之一並未規定他共有人行使優先承購權之程式及期間,他共有人於法院核發權利移轉證明書與拍定人而發生物權變動效力前,自得隨時行使其優先承購權」,是執行法院拍賣共有人之應有部分(抵押物),他共有人仍得以同一價格共同或單獨優先承購。
(二)而所謂同一價格,最高法院98年度台上字第1285號民事判決(最高法院98年度台上字第1405號民事判決與98年度台上字第1285號民事判決同意旨)係謂「土地法第三十四條之一第四項規定之優先承購權,係指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時,對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權,故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件,優先承購權人必須均表接受,始有合法行使優先承購權可言,倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時,即非合法行使優先承購權」,是共有人如擬以同一價格共同或單獨優先承購,須以行使時所有人與第三人間之買賣契約有效存在為前提,而且出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件,優先承購權人必須均表接受,始有合法行使優先承購權。
三、債權人承受該扺押物及其他
(一)有關債權人承受該抵押物,請參強制執行法第70條:「執行法院因債權人或債務人之聲請,或認為必要時,應依職權於拍賣前預定拍賣物之底價,並得酌定保證金額,命應買人於應買前繳納之。未照納者,其應買無效。執行法院定底價時,應詢問債權人及債務人之意見,但無法通知或屆期不到場者,不在此限。拍定,應就應買人所出之最高價,高呼三次後為之。應買人所出之最高價,如低於底價,或雖未定底價而債權人或債務人對於應買人所出之最高價,認為不足而為反對之表示時,執行拍賣人應不為拍定,由執行法院定期再行拍賣。但債權人願依所定底價承受者,執行法院應交債權人承受。拍賣物依前項規定,再行拍賣時,應拍歸出價最高之應買人。但其最高價不足底價百分之五十;或雖未定底價,而其最高價顯不相當者,執行法院應作價交債權人承受;債權人不承受時,執行法院應撤銷查封,將拍賣物返還債務人。債務人不得應買。」等相關規定。
(二)另有關不動產之L制執行(例如查封拍賣等),除強制執行法(
https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=B0010004)外,尚須注意「辦理強制執行事件應行注意事項
https://law.judicial.gov.tw/LAW_Mobile/FLAW/data.aspx......
」等相關規定。
(三)相關法拍案例實務,請參下列連結,惟仍須注意法令及裁判實務見解之改變。
1.[新聞疑義1020]優先承購「台北市最貴菜園
http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=193627&article_category_id=2235&article_id=113151。
2.[新聞疑義554]買到2樓法拍屋,無樓梯使用權,怎麼辦?
http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=177932&article_category_id=2235&article_id=101460

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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自然法則與土地正義 電子書下載網址:
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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