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《今日看新聞學法律第1則~紅單買賣》

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


此新聞事件,涉債權買賣、契約承擔及債務不履行等法律問題,兹說明如下:

一、依民法第353條之規定,出賣人不履行民法第348條至第351條(條文内容,請參下列連結
https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawParaDeatil.aspx......
)所定義務者,買受人依關於債務不履行之規定,行使其權利。

二、債務不履行
(一)民法債編,除侵權行為、不當得利及無因管理等外,主要是在處理「債務不履行」之問題。
(二)所謂債務不履行,即債務人有可歸責之事由而未依債之本旨為給付而言。
(三)又所謂債之本旨,從義務的角度來看,有意定義務、法定義務及基於誠信原則解釋出來之義務。
(四)債務不履行之類型,學理上,有給付遲延、不完全給付、拒絕給付及給付不能等四種,惟台灣法律,只承認三種,拒絕給付並被承認,殊為可惜(相關法律文章請參
http://lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1,4,&article_category_id=2235&job_id=197172&article_id=115655
)
(五)而給付不能、不完全給付及給付遲延,在學理上,各有主觀及客觀之分,而且其各自法律效果也不同,更甚者,在民法各債中,各有名契約之法律效果也有所差異。
(六)此時,就有產生競合之問題。就此,相同事項之規定,原則上先適用民法各債之相關規定,次為民法債編總則之相關規定。
例如民法第354條以下規定之買賣物之瑕疵擔保責任,就是不完全給付(屆期、可歸責、可給付、已給付但未依債之本旨為給付),惟因在民法買賣上,有民法第354條以下之規定,故在買賣物之瑕疵擔保責任上,其法律效果,應先適用民法第359條明定之減少價金及解除契約。
(七)但有關買賣上的受領問題,在民法債編各債買賣相關規定中,僅於民法第356條規定「買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物。」,至於當事人拒絕受領或不能受領,則未規定,故民法第234條:「債權人對於已提出之給付,拒絕受領或不能受領者,自提出時起,負遲延責任。」就有適用之餘地。
(八)另外,有關買賣中,給付遲延後之解除契約及損害賠償,在民法債編各債買賣相關現定中,也未見規定,故民法第254條:「契約當事人之一方遲延給付者,他方當事人得定相當期限催告其履行,如於期限内不履行時,得解除契約。」、第260條:「解除權之行使,不妨礙損害賠償之請求。」也有適用之餘地。
三、本案分析
(一)按有關紅單買賣(本文指的是「付了訂金簽了買賣債權契約預約」至「尚未辦理所有權移轉登記完畢」間;至於更早之前的綠單買賣,僅為優先議價權之買賣,本文暫不談),實為雙方當事人(受讓人與原買受人)間之債權買賣;又因涉受讓人承受「原出賣人與原買受人間買賣債權契約之所有權利與義務」,故也是契約承擔,依「效力與未經選編為判例之最高法院裁判相同」之最高法院73年台上字第1573號判例:「當事人之一方將其因契約所生之權利義務,概括的讓舆第三人承受者,係屬契約承擔,與單純的債權讓與不同,非經他方之承認,對他方不生效力。」之意旨,爰須經原出賣人之同意。
而且通常在原出賣人與原買受人間之買賣債權契約内,有「在某時期内始得進行紅單買賣」及「須經原出賣人同意並由原受人須給付一定金額予原出賣人」等相關約定(請參預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
https://www.ey.gov.tw/....../bec3c5ac-ff75-4c26-a21b......
https://www.ey.gov.tw/....../3c664c56-ecd2-4c4c-8d51......
之應記載事項第20條之規定),如該等約定,並未因違反誠信原則、公序良俗、L行規定之效力規定)等因而無效(個案上,此等約定有所差異,是否違反誠信原則等因而無效,自應綜合該個案相關客觀事實及相關證據判斷之),基於契約自由原則,自從其等約定。
(二)此類紅單買賣,原買受人如有不履行民法第348條至第351條所定義務時,則受讓人得依民法第353條之規定及前揭債務不履行之相關說明為之,保障自已的權益。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
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