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《今日看新聞學法律第2則~海砂屋之事前預防、事中防止與事後救濟》

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


此新聞事件,涉海砂屋之事前預防、事中防止及事後救濟,兹說明如下:

一、海砂屋之事後救濟
按買賣標的物有民法第354條第1項:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者,除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵,出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外,買受人自得以民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」、第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」之規定,解除其契約或請求減少其價金。
又民法第356條第1項、第2項固規定「買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視為承認其所受領之物。」,惟民法第356條第3項、第357條也分別規定「不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物。」「前條規定,於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者,不適用之。」,是(一)不能即知之瑕疵,日後發見時,民法第365條第1項:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」所定六個月之法定期間,始開始起算。(二)而且出賣人故意不告知瑕疵於買受人者,無民法第356條及民法第365條第1項所定六個月之法定期間之適用。
另實務上,最高法院一○一年度台上字第八五九號民事判決:「又不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物,固為民法第三百五十六條第三項所明定,然於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者,不適用之,同法第三百五十七條定有明文。系爭房屋有氯離子含量高於國家標準之瑕疵,為原審認定之事實。而上訴人已表明被上訴人隱瞞系爭房屋為海砂屋之事實等語(見一審卷(一)第七頁),則其是否有主張被上訴人於出售系爭房屋時故意不告知瑕疵之意思,尚欠明瞭。」、九十六年度台上字第一二七七號民事判決:「原審將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄,改判駁回其在第一審之訴,無非以:上訴人主張兩造就系爭房地簽訂買賣契約,上訴人於九十三年五月三日函知被上訴人會勘該屋商討解約或補強方法,否則依法解除契約或請求減少價金之事實,為被上訴人所不爭。查系爭房屋經上訴人於九十三年三月間發現室內有水泥塊掉落、鋼筋外露,懷疑該屋為海砂屋,乃委請中技學院就混凝土氯離子含量作檢測試驗,經取樣檢測後發現氯離子含量為每立方公尺○.六六五公斤及○.六九六公斤,混凝土抗壓強度分別為每平方公分八二公斤及一七三公斤,有該學院混凝土氯離子含量及抗壓強度檢測試驗報告各一份可稽。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點,凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備價值、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵,且不以物質上應具備者為限,而依通常交易觀念,建物本以提供安全無虞之居住、使用環境為其主要功能,是建物所應具備之通常效用即應包括穩固、耐用之建築形體、結構在內,茍建物形體、構造缺乏此一功能或有受損之虞,即應認該建物之通常效用有所滅失或減少,而有物之瑕疵存在。混凝土中之氯離子含量過高及抗壓強度不足,即可能對建物造成極大影響,應可認其混凝土氯離子含量過高及抗壓強度不足已足對建物之建築結構、安全性等造成影響,而有減少一般建物所應具有通常效用之瑕疵。…」等,亦肯認混凝土氯離子含量高於標準之「海砂屋」,具有通常效用之瑕疵,僅在「解除契約是否顯失公平」上,有所指摘。
從而,買到混凝土氯離子含量高於標準之「海砂屋」,除在買賣債權契約成立之前,要求出賣人在現況說明書(註一)上載明「海砂屋」、「輻射屋」、「漏水屋」、「兇殺」等事項,並由合法之仲介簽認,以保障自己的權益(註二)外,仍得認其具有通常效用之瑕疵,除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵,出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外,買受人得以民法第359條、第365條之規定,解除其契約或請求減少其價金。更甚者,出賣人故意不告知瑕疵於買受人者,無民法第356條及第365條第1項所定六個月之法定期間之適用。

二、海砂屋之事前預防
惟前開所言,除在買賣債權契約成立之前,要求出賣人在現況說明書上載明「海砂屋」、「輻射屋」、「漏水屋」、「兇殺」等事項,並由合法之仲介簽認,以保障自己的權益外,係屬事後救濟之部分。
至於海砂屋之事前預防,則須從「情報蒐集」、「契約具體明確(前開現況說明書乙節,係含在此部分)」及「要求保證品質」等三方面著手。

三、海砂屋之事中防止
另外,海砂屋之事中防止,或得參考最高法院一○四年度台上字第二四三七號民事判決:「按民法第三百五十四條關於物之瑕疵擔保規定,原則上固於危險移轉後始有適用,但出賣人既有給付無瑕疵物之義務,買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利,則在特定物之買賣,該為買賣標的之特定物於危險移轉前,倘已有明顯之瑕疵而不能補正,或雖能補正而出賣人經買受人催告後仍不為補正者,應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權,並得拒絕給付相當之價金,以免往後之法律關係趨於複雜,損及買受人之權益。又買賣之物之瑕疵擔保責任,係基於買賣關係對價之均衡,為補充當事人之意思表示,根據法律規定而生之法定無過失責任,不以有可歸責於出賣人之事由為必要。」之意旨為之。

四、本案分析
(一)本案新聞報導内容如為真,本案在事前預防部分,已在書面買賣債權契約内,約定「乙方(出賣人保證本買賣標的物於交屋前無存在之瑕疵(例:傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋……等瑕疵)如有上述情事,除本契約另有約定外,乙方負瑕疵擔保責任」,自得為本案事後救濟之依據。
惟此約定中,所謂本契約另有約定為何?在本契約所附不動產現況說明書內,是否有排除物之瑕疵擔保責任之相關記載或約定?在報導内容内,均未明,仍須釐清後,始能判斷。
(二)但為為文方便,在本文中,如假設本案並無前開所謂「另有約定情事」,而且法院所認如無誤,則本案因有前揭約定可為事後救濟之依據,而且已經鑑定為海砂屋,加上,本案乃「買受人不能即知但日後發現」之瑕疵,故本案買受人自得依約定及鑑定結果,向本案出賣人請求減少價金(至於是否得解除契約?除有違契約目的外,因本案尚可改善,解除契約恐顯失公平)。
(三)但如有約定「有上述瑕疵,由出賣人負責修繕或負擔修繕費」,那本案買受人自得依約(未約定期間者,須定相當期間),向本案出賣人請求負責修繕或給付修繕費。

【註解】
註一:內政部公告之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」(
https://www.ey.gov.tw/....../866026ec-3719-4a41-898c......
)附件一,就是建物現況確認書;其中,項次4至項次7,就是有關「海砂屋」、「輻射屋」、「漏水屋」、「兇殺」等事項之記載。
註二:不動產經紀業管理條例第23條:「經紀人員在執行業務過程中,應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前,應經委託人簽章。」、第24條:「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時,經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人,並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。」、第26條:「因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約,致委託人受損害時,由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者,該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。前二項受害人向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償時,視為已向基金管理委員會申請調處,基金管理委員會應即進行調處。受害人取得對經紀業或經紀人員之執行名義、經仲裁成立或基金管理委員會之決議支付後,得於該經紀業繳存營業保證金及提供擔保總額內,向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償;經代為賠償後,即應依第八條第四項規定,通知經紀業限期補繳。」、民法第571條:「居間人違反其對於委託人之義務,而為利於委託人之相對人之行為,或違反誠實及信用方法,由相對人收受利益者,不得向委託人請求報酬及償還費用。」等參照。
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