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包轉租契約新制六月上路 房東房客權益更有保障

文 / 站務6
【台灣法律網】


包轉租契約新制6月1日上路 房東房客權益更有保障

  為促進租賃契約的公平合理,進一步保障租賃住宅包租業(以下簡稱包租業)服務對象的權益,內政部於108年2月23日公告「住宅包租契約應約定及不得約定事項」及「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」,將自6月1日起實施,未來包租業與房東及房客簽訂的租約內容,應符合新制的包租及轉租契約規定,以建構房東放心出租、房客安心租屋的居住環境。

  內政部表示,包租業屬專業二房東的角色,其應先向房東承租住宅後再行轉租給房客,並負責經營管理。本次公告之包租契約,適用於包租業與房東間,包租業除應善盡一般承租方之義務責任外,亦應盡管理房屋之責任,包括執行日常修繕維護事務及製作紀錄等。此外,並應於簽訂轉租契約後30日內,以書面將轉租範圍、期間、房客的姓名等相關資料通知房東,以協助房東處理租賃大小事,讓房東省時又省力,收租也穩定。為鼓勵房東委託包租業經營,條例訂有租稅優惠,如包租契約期間達1年以上者,房東可享每屋每月最高有6千元租金所得稅的免稅額,月租金6千元至2萬元部分的必要損耗費用以53%計算扣除額,省下來的時間與金錢,比自行出租還要划算。。

  又本次公告的轉租契約,適用於包租業與房客(即次承租人)間。除納入一般租賃契約的相關規範外,並要求包租業尚須兼負企業經營者責任,包括包租業與房客簽約時,應提供房東同意轉租的書面文件、解說租賃標的現況確認書及租約內容,並執行日常修繕維護事務及製作紀錄,提供房客查詢或取閱。如房東提前終止包租契約,包租業需協助房客優先承租其他住宅。此外,也增列房客不得再將租賃住宅轉租,或將租賃權轉讓於他人,以達居住使用的目的。又為避免包租業藉故收取高額電費,謀取不當利益,如明定電費若約定由房客負擔時,其計算不得超過台電公司夏季用電量最高級距之每度金額。內政部也提醒房客,台電公司用電量之計費,是依用電度數採累進費率計算,民眾可依租屋處共用電量與房東議定費率。

  另轉租契約方面,為防範包租業利用契約條款限制或剝奪房客應有的權益,故訂有不得記載事項,包括不得約定房客不得申報租賃費用支出、遷入戶籍、稅費負擔之轉嫁等,以保障租屋者權益。

  內政部指出,包租、轉租2項契約將於今年6月1日實施,未來除可提供租賃雙方更公平的交易機制,大幅提升住宅租賃雙方權益保障外,亦可促使包租業者提供更優質的專業服務,適度引導租屋市場健全發展,藉由產業用心經營,建構房東放心出租、房客安心租屋的居住環境,對穩定長期的租賃關係具有正面效益。

  最後,內政部也提醒,為能擁有良好的租賃關係,仍請民眾多加留意契約內容,以保障自身租賃權益。民眾或業者如果想更進一步瞭解租賃條例相關子法及租約內容,可至內政部地政司網站「租賃條例專區」查詢(網址 www.land.moi.gov.tw/chhtml/news/89)。

包租約與轉租契約之重點

附:
內政部108年2月23日訂定「住宅包租契約應約定及不得約定事項」(https://www.land.moi.gov.tw/law/new/2007-N2.pdf

資料來源:內政部地政司(https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/content/10?mcid=3598

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