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租賃關係全方位整合 租賃條例開創居住新紀元

文 / 站務6
【台灣法律網】


「租賃住宅市場發展及管理條例」(簡稱租賃條例)於107年6月27日施行,為落實蔡總統保障安居樂業施政目標,內政部在1年左右完成立法,6個月內製定12項子法,將開創健全租賃住宅市場之新紀元,讓房東出租放心,房客承租安心,產業經營用心,以保障近300萬租屋族居住權益。

租賃的複雜關係 民眾無依循準則

內政部指出,在租賃條例制定前,有租賃需求的國人,在面對租賃權利義務關係不對等及租賃糾紛處理不易問題時,因租賃規範散落在民法、土地法及消費者保護法等法規,所以不容易訂定合理公平的租賃契約。

政府提出強化規定及健全市場的5大解方

而面對複雜的租賃關係,政府從強化法規層面及健全租賃住宅市場等5大變革措施予以簡化及強化。包含租賃契約全面加強規範雙方權利義務、建立包租代管專業服務制度、房東將房屋交由專業經營可享租稅優惠、增加免費爭議調處管道及成立房客(房東)協會提供諮詢服務等。

一、強化租賃權利義務關係 租屋契約全面納管

內政部表示,為強化租賃權利義務關係,租賃條例明定房客押金負擔不得逾2個月租金總額,契約消滅後應返還押金或賸餘押金;房東應說明負責修繕項目,釐清責任減少糾紛;明定房東或房客提前終止租約要件,終止程序更完備;要求刊登廣告之媒體經營者應負查證責任(如廣告面積、屋齡、樓層別及法定主要用途等),確保網路資訊更正確。

此外,租賃條例施行後,內政部將陸續發佈「住宅租賃契約」、「住宅包租契約」、「住宅轉租契約」、「委託管理契約」等4項契約,將與租賃住宅相關之契約行為全面納管,讓國人簽約時有所依循。

二、建立包租代管專業服務制度

內政部提到,租賃住宅服務業可分為包租業及代管業,「包租業」為專業經營者先向房東承租房屋,再轉租並管理,擔任專業二房東的角色;「代管業」為專業經營者接受房東委託管理出租房屋,協助房東處理租賃大小事,提供租賃住宅管理服務,如租屋點交、收租與押金管理、日常修繕維護及糾紛協調處理等;此外,由業者繳納營業保證金,發生糾紛時,可透過租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會(簡稱全國聯合會)調處及代為賠償機制,讓房東委託經營更放心。

三、房屋交專業經營可享租稅優惠

個人房東委託租賃住宅服務業經營之契約時間達1年以上者,享有每屋每月最高6千元租金所得稅免稅,及月租金6千元至2萬元部分之必要損耗費用53%的扣除額,例如以實收2萬元月租金為例,在申報所得稅時的租金收入僅6,580元 ((20,000-6000)×(1-53%))。租賃條例也授權地方政府訂定減徵地價稅及房屋稅自治條例之規定,內政部並呼籲各地方政府儘速辦理,並將自治條例適用期間溯及到租賃條例施行日生效,以增加房東委託經營之意願及鼓勵房東釋出空閒住宅,擴大租賃住宅市場供給。

此外,民間不動產業者於日前進行市場調查,有67.5%的房東願意將房子委託租賃住宅服務業者代管,其主要理由為希望獲得專業者協助管理、處理房屋修繕等問題、協助與房客溝通及委託享租稅優惠等原因,由此可知租賃住宅服務業是符合民眾未來需求的重要服務產業。

四、政府免費提供租屋爭議調處及諮詢

新訂條文規定各直轄市、縣(市)政府不動產糾紛委員會調處住宅租賃爭議糾紛,免收調處費用;並已著手聘任具租賃糾紛調處經驗的專業人士,擔任不動產糾紛調處委員,以有效協助民眾解決租屋糾紛,讓民眾遭受租屋糾紛時,能有方便、公正、專業的協助管道。

五、導入民間團體力量 提供專業租屋諮詢

為提供租賃雙方多元諮詢管道,將逐步輔導民間團體成立房東、房客協會,提供民眾諮詢專業經營知識,或糾紛處理技巧的管道,使團體成為租賃雙方處理租賃事務的得力幫手。同時協會也能提供相關通譯服務,以協助新住民處理租賃事務,讓未熟悉語言的新住民,租賃權利也能受到保障。

內政部指出,租賃條例實施後,讓租賃契約有規範、糾紛處理有管道、租屋管理有專業,更希望藉此引導全國180萬戶租屋及低度用電住宅,導入包租代管服務制度,若有45萬戶住宅(潛在市場1/4戶數)委託租賃住宅服務業經營管理,估計約可帶來9千個工作機會,也能進一步帶動國內GDP成長約920億,是兼具保障國人生活品質及經濟發展的產業。

民眾如果想更進一步瞭解相關資訊,可至內政部地政司網站「租賃條例」專區查詢(網址:https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/hotnewsall.asp?cid=1589)。

租賃專法懶人包
租賃條例之12項子法

資料來源:內政部地政司(https://www.moi.gov.tw/chi/chi_news/news_detail.aspx?sn=14311

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