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強化保障住宅租賃關係四類租賃契約全面納入規範

文 / 站務6
【台灣法律網】


「租賃住宅市場發展及管理條例」(簡稱租賃條例)於107年6月27日上路後,為全面促進租賃契約的公平合理,保障租賃雙方權益,租賃條例施行後,民眾新簽訂的住宅租賃契約,或委託管理住宅租賃契約,均應受新制定型化契約應記載(約定)及不得記載(約定)事項之限制。

內政部表示,依租賃條例規定,租賃契約具消費關係者,適用消費者保護法相關規定;非具消費關係者,其應約定及不得約定事項,由內政部定之。內政部為提供住宅租賃或委任雙方更全面性之保障,依租賃條例之授權,研訂之契約包括:

一、非具消費關係之住宅租賃契約:
(一)「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」(簡稱一般租賃契約),適用房東非為企業經營者。
(二)「住宅包租契約應約定及不得約定事項」(簡稱包租契約),適用包租業與房東間。

二、具消費關係之住宅租賃契約:
(一)「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」(簡稱轉租契約)適用包租業與房客間。
(二)「租賃住宅委託管理定型化契約應記載及不得記載事項」(簡稱代管契約)適用代管業與房東間。


促進住宅租賃契約公平合理,解決住宅租賃糾紛

內政部指出,為強化租賃權利義務關係,並解決常見的住宅租賃糾紛如押金上限、提前終止租約、使用租賃住宅之限制、修繕、室內裝修、租賃雙方之義務及責任、租賃住宅返還及遺留物處理等爭議,本次研訂之一般租賃契約、包租契約及轉租契約應記載(約定)事項,對於租賃雙方共同之權利義務包括:

一、押金額度:最高不得超過2個月租金,契約消滅後應返還押金或抵充債務後賸餘押金。

二、水電費負擔方式:應載明支付約定,不得臨時調漲費用。

三、修繕責任:屋況損壞除可歸責於房客事由外,應由房東負責修繕。經房客催告仍不修繕,房客可提前終止租約,亦可自行修繕後請求費用或於租金中扣除。

四、房東(包租業)之義務及責任:
應提供合於所約定居住使用之住宅,讓房客安心居住,及於簽約時,應說明由房東或包租業負責修繕項目及範圍,並提供有修繕必要時之聯絡方式等。

五、提前終止租約之違約金:如約定可以提前終止租約,但沒有提前通知,最高賠償金額不得超過1個月。

六、點交手續:租賃雙方共同完成屋況及附屬設備之點交手續。租賃之一方未會同點交,經催告仍不會同者,視為完成點交。

七、房東得提前終止租約之情形:例如房客毀損住宅不賠償、遲繳2個月租金經催告仍拒繳、或房客未經同意轉租住宅等,房東須在30天前通知房客。房東為重新建築而必要收回時,則須在3個月前通知房客。

八、房客得提前終止租約之情形:例如住宅未合於居住使用(難以繼續居住)時,房客若因疾病、意外有長期療養需要等,房東不得要求賠償。

九、遺留物處理:經房東定相當期限催告,逾期仍不取回時,視為拋棄所有權及得由押金扣除處理費用。


內政部進一步指出,至於代管契約的部分,租賃住宅代管業與委託人(房東)間係屬委任關係,其應記載事項重點包括:

一、為利執行代管業務,房東應提供委託管理標的現況確認書相關資訊,及合於契約所約定居住使用之租賃住宅。

二、代管業代收租金或押金,應於代收之日起7日內交付委託人。

三、代為辦理日常修繕維護或清潔事務,應製作執行紀錄,提供委託人查詢或取閱。

四、代管業不得複委託其他業者執行租賃住宅管理業務,以落實受託人專業經營之責任。

為防範房東或包租業利用契約條款限制或剝奪房客應有的權益,本次訂定之契約不得記載事項,其重點包括:
1、不得約定房客不得申報租賃費用支出。
2、不得約定房客不得遷入戶籍。
3、不得約定應由房東或包租業負擔之稅賦若較出租前增加時,其增加部分由房客負擔等,以保障租屋者權益。
內政部進一步說明,就非具消費關係一般租賃契約及包租契約,發佈即生效;至於具消費關係之轉租契約及代管契約,尚需依消費者保護法第17條第1項規定,報請行政院消保處審查核定後公告之。

內政部特別呼籲,民眾於簽訂租賃契約時不宜輕率,切記要詳閱契約書內容,並儘量採用新版定型化契約書,若有任何塗改,雙方必須於更改處簽名或蓋章,以確保雙方權益,減少糾紛。民眾或業者如果想更進一步瞭解相關資訊,可至內政部地政司網站「租賃條例」專區查詢(網址:https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/hotnewsall.asp?cid=1589)。

租賃專法懶人包
租賃條例之12項子法

資料來源:內政部地政司(https://www.moi.gov.tw/chi/chi_news/news_detail.aspx?sn=14313&type_code=02&pages=0&src=news

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