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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產稅務專欄

談房地合一所得稅的重購退稅

文 / 王彥琳
【台灣法律網】


房地合一所得稅自從民國105年開始實施,是不動產交易課稅的重大變革,隨著時間的經過應課稅的交易標的勢必不斷增加,如出售自住房地有所得需繳納房地合一所得稅的情形,您一定要知道是有機會可以申請退稅或扣抵的。


【房地合一所得稅重購退稅的法律依據】

依據所得稅法第十四條之八的規定,個人出售自住房地而依規定繳納的房地合一所得稅,自完成移轉登記之日起算二年內重購自住房地者,得自重購自住房地完成移轉登記之次日起算五年內,申請按重購價額占出售價額的比率,自前開所繳納的稅額計算退還。如是先購買自住房地後,在二年內出售其他自住房地,那麼在申報房地合一所得稅時,在不超過應納稅額的限額內,得按前項規定的比率計算扣抵稅額。但重購的自住房地在重購後五年內改作其他用途或再移轉時,應追繳原扣抵或退還的稅款。

從以上的條文規定,我們可以得知幾個要件:
1.重購及出售的房地必須是屬自住房地。
2.不論是先買後賣,或是先賣後買都必須在二年內。
3.如果符合退稅條件,必須在在重購房地完成過戶登記之次日起算五年內提出申
請。
4. 重購的自住房地在重購後五年內不得改作其他用途或再移轉。


【何謂自住房地】

自住房地於所得稅法及房地合一課徵所得稅申報作業要點(以下簡稱作業要點)第十七點明定係指,個人或其配偶、未成年子女應於出售及購買的房屋辦竣戶籍登記並居住,且該等房屋並無出租、供營業或執行業務使用;以配偶之一方出售自住房地,而以配偶之他方名義重購者,亦得適用。

申請人必須特別注意的是,其設籍人必須是個人或其配偶、未成年子女,如果僅有已成年子女設籍那麼是不符合要件的,另外條文規定重購及出售的房地必須以實際居住為必要,至於稽徵機關能否確實查核則屬別一問題。而與土地增值稅重購退稅的不同在於,以配偶之他方重購自住房地亦得適用,但土地增值稅重購及出售土地的所有權人必須為同一人,這是兩者間的差異之處。


【房地合一重購退稅的計算-以小換大全額退、以大換小比例退還】

我們來舉例說明,假設以下的房地皆符合自住房地規定:

案例1:大華於民國105年購入A屋,而該A屋在107年以1000萬元出售,繳納50萬元的房地合一所得稅,而大華復於民國108年再以1100萬買入B屋。
答:因大華重購的B屋價值大於出售的A屋,故所繳納的50萬元可以全額退還。

案例2: 大華於民國105年購入A屋,而該A屋在107年以1100萬元出售,繳納50萬元的房地合一所得稅,而大華復於民國108年再以1000萬買入B屋。
答: 因大華重購的B屋價值小於出售的A屋,故所繳納的50萬元可以比例退還。
500,000X(1000/1100)=454,545元

案例3: 大華於民國105年購入A屋,而大華復於民國110年再以1100萬買入B屋,並在民國111年以1000萬元出售A屋,預估須繳納50萬元的房地合一所得稅。
答:大華因重購的B屋價值大於出售的A屋,故其在出售A屋申報房地合一所得稅時,可以主張扣抵減除50萬元的應納稅額。

案例4: 大華於民國105年購入A屋,而大華復於民國110年再以1000萬買入B屋,並在民國111年以1100萬元出售A屋,預估須繳納50萬元的房地合一所得稅。
答: 因大華重購的B屋價值小於出售的A屋,故按比例計算可以比例扣抵的稅額為454,545元
500,000X(1000/1100)=454,545元
但出售A屋應繳納的房地一所得稅額為50萬元,故大華應繳納差額稅款:
500,000-454,545=45455元


【出售的自住房地有無須符合一年內無出租或供營業、執行業務使用?】

申請人所持有的房地,可能在持有期間內曾作為出租或供營業及執行業務使用,如之後變更為自行居住符合前述的自住房地要件,日後將其出售再重購自住房地並申請退還房地合一所得稅時,其出售的自住房地有無須符合出售前一年內無出租或供營業、執行業務使用的要件?

依據憲法第19條所定租稅法律主義,對於人民進行課稅限制必須有法律的明文規定,而參酌所得稅法第十四條之八的條文並無以上的限制。另外土地增值稅的重購退稅其對於出售的自用住宅用地,於土地稅法第35條第三項明定,須符合出售前一年內未曾供營業使用或出租的要件,是具有法律的明文限制。

財政部曾於76年4月24日發布台財稅第7621425號函令,其是對於所得稅法第17條之2出售自用住宅財產交易所得(舊制)的重購退稅所作的解釋,其解釋內文載明所稱的自用住宅房屋必須符合出售前一年內無出租或供營業使用。不過,問題是房地合一課稅新制與舊制是不同的,稽徵機關能否援用財政部76年的解釋函令不無疑義,況且其位階過低並不符合租稅法律主義,是以當事人日後要申請房地合一所得稅的重購退稅,就前開疑義最好先行洽詢主管稽徵機關的見解,當事人主要的目的是能順利的退稅,而並非在與稅捐機關對抗,僅只有在不得已的情形下才提起行政救濟。


【結論】

房地合一所得稅的相關案例定會日益增多,而現行我國不動產的交易稅制已較以往複雜,自實價登錄制度的實施再到房地合一所得稅,可說是一連串的改革。房地合一稅是有所得才須課稅,隨著持有年數的增加其稅率往下遞減,如是自住房地仍有主張重購退稅的機會,但千萬要記得五年內不得改作其他用途或再行移轉,包括改作營業使用、出租予他人非自住、遷出戶籍、再行出售或贈與他人,納稅人應有相當的認知才能維護自身的權益。

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作者簡介
作者:安和地政士事務所 所長 王彥琳地政士
83年土地登記專業代理人特考及格
不動產經紀人普考及格
曾任永然法律事務所代書部經理
「房地登記看圖一點通」作者,永然文化出版
曾任中正紀念堂法律常識班講師
國際扶輪3520地區台北龍華扶輪社2016~2017社長

地址:台北市大安區忠孝東路4段148號11樓之2
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