區分所有建物屋頂平台得否為共有物使用管理登記之標的？(最高行政法院107年度判字第78號判決)

區分所有建物屋頂平台得否為共有物使用管理登記之標的？(最高行政法院107年度判字第78號判決)

最高行政法院107年度判字第78號判決裁判要旨

（一）按「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第820條第1項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。」民法第826條之1第1項定有明文。其立法理由為：「共有物之管理或協議分割契約，實務上認為對於應有部分之受讓人仍繼續存在（最高法院48年台上字第1065號判例參照）。使用、禁止分割之約定或依本法修正條文第820條第1項所為之決定，亦應做相同之解釋。又上述契約、約定或決定之性質屬債權行為，基於債之相對性原對第三人不生效力，惟為保持原約定或決定之安定性，特賦予物權效力，爰參照司法院釋字第349號解釋，並仿外國立法例，於不動產為上述約定或決定經登記後，即對應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力（德國民法第746條、第1010條第1項，瑞士民法第649條之1參照）。又經由法院依第820條第2項、第3項裁定所定之管理，屬非訟事件，其裁定效力是否及於受讓人，尚有爭議（最高法院67年台上字第4046號判例參照），且該非訟事件裁定之公示性與判決及登記不同，故宜明定該裁定所定之管理亦經登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人始具有效力，爰增訂第1項，以杜爭議，並期周延。」再參諸司法院釋字第349號解釋文：「最高法院48年度台上字第1065號判例，認為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。至建築物為區分所有，其法定空地應如何使用，是否共有共用或共有專用，以及該部分讓與之效力如何，應儘速立法加以規範，併此說明」意旨，可知司法院大法官固認同最高法院48年度台上字第1065號判例所揭櫫之法律價值，惟以「應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞」，認與憲法保障人民財產權之意旨有違。立法者參酌司法院上開解釋之意旨，並以共有人間所訂立共有物分割或分管之特約契約、約定、決定之性質屬債權行為，基於債之相對性原對第三人不生效力，然為保持原約定或決定之安定性之目的，選擇以登記對外公示之方式後，賦予該約定或決定有物權效力，爰有民法第826條之1第1項之規定。準此，民法第826條之1第1項規範目的，在保持不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第820條第1項規定所為之決定對於應有部分之受讓人或取得物權之人仍具效力，以維持法之安定性，所著重者，在以登記方式予以揭示，以避免善意之第三人受損害。

（二）次按公寓大廈管理條例第23條及第24條第1項分別規定「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。……」「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」明定區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定包括規約在內之文件，並賦與區分所有權之繼受人繼受後有遵守原區分所有權人依該條例或規約所定之一切權利義務事項之效力。準此，適用公寓大廈管理條例之公寓大廈，其專用部分之約定，既以規約之記載為準，並對區分所有權之繼受人發生效力，且要求區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，已無使區分所有權之繼受人有因不知共用部分有約定專用而受損害之可能，自無援用民法第826條之1第1項之需要。又公寓大廈管理條例第23條明定約定專用部分，非經載明於規約不生效力，是若規約就公寓大廈之共用部分，未有就特定部分約定供特定區分所有權人使用之記載者，若許區分所有權人主張某特定共用部分，曾有由其專用之約定，援用民法第826條之1第1項及土地登記規則第155條之1規定，申請為共有物使用管理之註記登記，將與依該條例第24條第1項規定查詢之結果產生齟齬，此顯與民法第826條之1第1項規定所欲達成之目的不符。

（三）再按「（第1項）本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第25條第4項規定，互推1人為召集人，並召開第1次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。（第2項）前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約。但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。」為公寓大廈管理條例第55條第1項、第2項之規定。準此，公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，於該條例施行後固應召開第1次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，但因無強制性，事實上有未依該條例成立管理組織，亦可能無規約之存在，致無從適用公寓大廈管理條例第24條規定之情形者。因此，公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，若已依規定召開第1次區分所有權人會議，並定有規約者，不論規約中有無為特定人約定專用部分之記載，依上開規定及說明，已無許主張有專用約定者援引民法第826條之1第1項及土地登記規則第155條之1規定，申請為共有物使用管理之註記登記；僅無規約存在之情形，因利害關係人無法於繼受特定公寓大廈之產權時，經向其管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印方式，得知共用部分是否經約定供特定區分所有權人使用情形，如不許取得約定專用部分之區分所有權人依民法第826條之1第1項及土地登記規則第155條之1規定，申請為共有物使用管理之註記登記，又認共有物之管理契約對應有部分之受讓人仍繼續存在，將發生司法院釋字第349號解釋所指「有使善意第三人受不測損害之虞」情形，始有由權利人援用民法第826條之1第1項及土地登記規則第155條之規定申請共有物使用管理登記之必要。

（四）查A棟建物為公寓大廈管理條例84年6月28日施行前已取得建造執照之公寓大廈，雖該大廈住戶於72年10月12日同意歸由黃姓住戶為系爭屋頂平台之專用；然該大廈已於99年3月21日訂定規約，於其第2條第2項除規定：「本大廈法定空地、樓頂平臺為共用，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。」外，無約定專用部分之記載，為原審所確定之事實，核與卷附資料相符，得為本院判決之事實基礎。基上，不問上訴人是否經協議分管而取得系爭屋頂平台之使用權，既然A棟建物已依公寓大廈管理條例規定訂定規約，揆諸前揭規定及說明，上訴人即不得援引民法第826條之1第1項及土地登記規則第155條之1規定，申請共有物使用管理登記。
                     
資料來源：司法院