設成首頁 | 加入最愛 | 新訊連結 | 聯絡律師 | 推薦朋友 | 線上投稿 | 律師簡介 | 律師諮詢 | Facebook | 隱私權聲明 文章總數:202881 瀏覽總數:487522548
文章總數:202881 瀏覽總數:487522549
點選此處可回到首頁!
法律知識庫 課程講座 法律圖書 電子報中心 回首頁
台灣法律網新訊



檢舉或查獲違規菸酒案件獎勵辦法修正後,檢舉人獎勵金的給獎比率提高為多少
規範包租業 內政部公告包租、轉租契約 上路後全面保障房東及房客
蔡英文的「中華民國台灣」就是與虎謀皮
荷蘭殖民統治下的印尼
無關蔡英文!
選舉的自由是基本的人權
1988年以前,全世界我最不了解的地方是大陸!
向彭文正,賀德芬致敬!
庶民萬歲!生命共同體大團結!
【林蕙瑛專欄】發展三贏的局面
租屋新制「包租轉租契約」懶人包
獨立之道、路迢迢,建國之夢、夜漫漫
Albert Camus(1913~1960),"Le mythe de Sisphe"薛西佛師的“”盤石“”
國民黨和韓國瑜,不要再跪求郭台銘了!太難看了!
郭台銘的缺點:沒有好好讀論語!
懷念李慶華,懷念陳癸淼,李新,懷念新家!
【林蕙瑛專欄】不必每天心思都放在女兒的感情關係上
經法院判決分割共有物確定者,無論所採行分割方法為何,均有使原分管契約發生終止之效力(最高法院107年台上字第879號民事判決)
因土地登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害,向地政機關請求國家賠償之消滅時效起算時點?(最高法院108年度台上字第814號民事判決)
不應該把政治交給沒品的政客或政黨

 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 公寓大廈最新裁判選輯

區分所有建物屋頂平台得否為共有物使用管理登記之標的?(最高行政法院107年度判字第78號判決)

文 / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
【台灣法律網】


區分所有建物屋頂平台得否為共有物使用管理登記之標的?(最高行政法院107年度判字第78號判決)

最高行政法院107年度判字第78號判決裁判要旨

(一)按「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第820條第1項規定所為之決定,於登記後,對於應有部分之受讓人或取得物權之人,具有效力。其由法院裁定所定之管理,經登記後,亦同。」民法第826條之1第1項定有明文。其立法理由為:「共有物之管理或協議分割契約,實務上認為對於應有部分之受讓人仍繼續存在(最高法院48年台上字第1065號判例參照)。使用、禁止分割之約定或依本法修正條文第820條第1項所為之決定,亦應做相同之解釋。又上述契約、約定或決定之性質屬債權行為,基於債之相對性原對第三人不生效力,惟為保持原約定或決定之安定性,特賦予物權效力,爰參照司法院釋字第349號解釋,並仿外國立法例,於不動產為上述約定或決定經登記後,即對應有部分之受讓人或取得物權之人,具有效力(德國民法第746條、第1010條第1項,瑞士民法第649條之1參照)。又經由法院依第820條第2項、第3項裁定所定之管理,屬非訟事件,其裁定效力是否及於受讓人,尚有爭議(最高法院67年台上字第4046號判例參照),且該非訟事件裁定之公示性與判決及登記不同,故宜明定該裁定所定之管理亦經登記後,對於應有部分之受讓人或取得物權之人始具有效力,爰增訂第1項,以杜爭議,並期周延。」再參諸司法院釋字第349號解釋文:「最高法院48年度台上字第1065號判例,認為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後,縱將其應有部分讓與第三人,其分割或分管契約,對於受讓人仍繼續存在』,就維持法律秩序之安定性而言,固有其必要,惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約,亦無可得而知之情形,受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束,有使善意第三人受不測損害之虞,與憲法保障人民財產權之意旨有違,首開判例在此範圍內,嗣後應不再援用。至建築物為區分所有,其法定空地應如何使用,是否共有共用或共有專用,以及該部分讓與之效力如何,應儘速立法加以規範,併此說明」意旨,可知司法院大法官固認同最高法院48年度台上字第1065號判例所揭櫫之法律價值,惟以「應有部分之受讓人若不知悉有分管契約,亦無可得而知之情形,受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束,有使善意第三人受不測損害之虞」,認與憲法保障人民財產權之意旨有違。立法者參酌司法院上開解釋之意旨,並以共有人間所訂立共有物分割或分管之特約契約、約定、決定之性質屬債權行為,基於債之相對性原對第三人不生效力,然為保持原約定或決定之安定性之目的,選擇以登記對外公示之方式後,賦予該約定或決定有物權效力,爰有民法第826條之1第1項之規定。準此,民法第826條之1第1項規範目的,在保持不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第820條第1項規定所為之決定對於應有部分之受讓人或取得物權之人仍具效力,以維持法之安定性,所著重者,在以登記方式予以揭示,以避免善意之第三人受損害。

(二)次按公寓大廈管理條例第23條及第24條第1項分別規定「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之。規約除應載明專有部分及共用部分範圍外,下列各款事項,非經載明於規約者,不生效力:一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。……」「區分所有權之繼受人,應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件,並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」明定區分所有權之繼受人,應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定包括規約在內之文件,並賦與區分所有權之繼受人繼受後有遵守原區分所有權人依該條例或規約所定之一切權利義務事項之效力。準此,適用公寓大廈管理條例之公寓大廈,其專用部分之約定,既以規約之記載為準,並對區分所有權之繼受人發生效力,且要求區分所有權之繼受人,應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件,已無使區分所有權之繼受人有因不知共用部分有約定專用而受損害之可能,自無援用民法第826條之1第1項之需要。又公寓大廈管理條例第23條明定約定專用部分,非經載明於規約不生效力,是若規約就公寓大廈之共用部分,未有就特定部分約定供特定區分所有權人使用之記載者,若許區分所有權人主張某特定共用部分,曾有由其專用之約定,援用民法第826條之1第1項及土地登記規則第155條之1規定,申請為共有物使用管理之註記登記,將與依該條例第24條第1項規定查詢之結果產生齟齬,此顯與民法第826條之1第1項規定所欲達成之目的不符。

(三)再按「(第1項)本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈,其區分所有權人應依第25條第4項規定,互推1人為召集人,並召開第1次區分所有權人會議,成立管理委員會或推選管理負責人,並向直轄市、縣(市)主管機關報備。(第2項)前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前,以第60條規約範本視為規約。但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。」為公寓大廈管理條例第55條第1項、第2項之規定。準此,公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈,於該條例施行後固應召開第1次區分所有權人會議,成立管理委員會或推選管理負責人,但因無強制性,事實上有未依該條例成立管理組織,亦可能無規約之存在,致無從適用公寓大廈管理條例第24條規定之情形者。因此,公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈,若已依規定召開第1次區分所有權人會議,並定有規約者,不論規約中有無為特定人約定專用部分之記載,依上開規定及說明,已無許主張有專用約定者援引民法第826條之1第1項及土地登記規則第155條之1規定,申請為共有物使用管理之註記登記;僅無規約存在之情形,因利害關係人無法於繼受特定公寓大廈之產權時,經向其管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印方式,得知共用部分是否經約定供特定區分所有權人使用情形,如不許取得約定專用部分之區分所有權人依民法第826條之1第1項及土地登記規則第155條之1規定,申請為共有物使用管理之註記登記,又認共有物之管理契約對應有部分之受讓人仍繼續存在,將發生司法院釋字第349號解釋所指「有使善意第三人受不測損害之虞」情形,始有由權利人援用民法第826條之1第1項及土地登記規則第155條之規定申請共有物使用管理登記之必要。

(四)查A棟建物為公寓大廈管理條例84年6月28日施行前已取得建造執照之公寓大廈,雖該大廈住戶於72年10月12日同意歸由黃姓住戶為系爭屋頂平台之專用;然該大廈已於99年3月21日訂定規約,於其第2條第2項除規定:「本大廈法定空地、樓頂平臺為共用,應供全體區分所有權人及住戶共同使用,非經規約或區分所有權人會議之決議,不得約定為約定專用部分。」外,無約定專用部分之記載,為原審所確定之事實,核與卷附資料相符,得為本院判決之事實基礎。基上,不問上訴人是否經協議分管而取得系爭屋頂平台之使用權,既然A棟建物已依公寓大廈管理條例規定訂定規約,揆諸前揭規定及說明,上訴人即不得援引民法第826條之1第1項及土地登記規則第155條之1規定,申請共有物使用管理登記。
                     
資料來源:司法院                

寄給朋友     友善列印

 

作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/

劉哲瑋律師
台灣聯合法律事務所律師

 

 

本單元最新10篇文章
區分所有建物屋頂平台得否為共有物使用管理登記之標的?(最高行政法院107年度判字第78號判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
不動產登記當事人名義之原因原屬多端,主張借名登記者,應就該借名登記之事實負舉證責任(最高法院105年度台上字第1879號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
共有物分管契約係以共有土地之專用使用權為其內容,而該專用權之成立復約定為一定之使用目的時,專用權人之使用應受其拘束,不得逾越其範圍而擅自變更用途,否則即難對其他共有人主張其為有權占有(最高法院105年度台上字第1677號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
【公寓大廈裁判選輯】區分所有權人會議於公寓大廈管理條例修正通過前之決議,區分所有權人僅須證明確有該約定存在,且權利範圍可得特定者,他區分所有權人仍應受該約定之限制(最高法院104年度台上字第1322號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
【公寓大廈裁判選輯】非屬區分所有建築物之房屋與其坐落土地,為各別之不動產,得單獨為交易之標的,自不受公寓大廈管理條例第四條第二項規定之限制(最高法院104年度台上字第1250號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
【房地產裁判選輯】約定專用權人仍應依約定之方法使用之,且不得違反使用部分設置目的,妨害該共用部分所在建築物之安全(最高法院104年度台上字第1084號民事判決)  / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
【公寓大廈最新裁判選輯】區分所有權之繼受人於繼受前未向管委會請求閱覽或影印第三十五條所定文件,攸關法院得否依民法第217條之規定減輕或免除上訴人之賠償金額(最高法院104年度台上字第1577號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋
【公寓大廈最新裁判選輯】以未經合法成立之委員會名義與他人為法律行為,如嗣後合法成立管理委員會,並承認該法律行為,參酌民法第115條規定意旨,應認該法律行為溯及為法律行為時對合法成立之管理委員會發生效力(最高法院104年度台上字第2024號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋
【公寓大廈最新裁判選輯】過去不成立(不存在)之法律關係,延至目前仍繼續不存在時,仍不失為現在之法律關係。如對於該法律關係是否不存在,有即受確認判決之法律上利益者,自非不得對之提起確認之訴(最高法院104年度台上字第2039號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋
【公寓大廈最新裁判選輯】已過去或將來應發生之法律關係,不得為確認法律關係成立或不成立之訴之標的(最高法院104年度台上字第2074號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋
  本單元更多文章......

 

免 費 電 子 報
發刊期數: 3722
推 薦 課 程
《房地產法律課程》房地產仲介糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》共有房地糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》土地買賣合建契約糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》成屋買賣契約糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》預售房屋契約糾紛處理 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》帳款催收法律實務:保全程序篇(假扣押) (劉孟錦律師)
《生活法律課程》生活法律:婚姻三部曲--婚姻.夫妻財產制.家庭暴力法律問題解析 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》交通事故和解技巧與賠償訴訟法律實務 (劉孟錦律師)
《生活法律課程》夫妻財產相關法律問題 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》公寓大廈糾紛處理與訴訟法律實務 (劉孟錦律師)
法 律 叢 書
請點選此圖觀看本書更詳細的介紹!
【台灣法律網電子書】債款催收(討債行動)法律實務手冊
劉孟錦律師
定價:NT $ 1000元
網站連結
律師 法律事務所
律師事務所 法律
法律專欄 劉孟錦律師
一帆法政補習班 台灣本土法學
法律翻譯 e速人氣生活網
品味人生 永恆婚禮顧問
合法律師查詢 合法地政士查詢
合法經紀業查詢 不動產實價查詢
不動產資訊平台 房地產交易價格
不動產交易服務 全國法規資料庫
法學資料檢索 法拍.庭期查詢
立法院法律系統 民事.非訟費用
重大通緝犯查詢 商工行政服務
地政資訊e點通 定型化契約範本
司法院書狀範例 國家圖書館
地名檢索系統 地籍圖資系統
地政法規資訊 Hinet地政服務
總統府法令查詢 最新犯罪手法
165反詐騙 食品安全衛生

設成首頁 | 加入最愛 | 新訊連結 | 聯絡律師 | 推薦朋友 | 線上投稿 | 網站合作 | 律師簡介 | 律師諮詢 | Facebook | 隱私權聲明
法律具時效性,內容僅供參考,不宜直接引為訴訟用途,具體個案仍請洽詢專業律師
所有文章係作者之智慧,請尊重智慧財產權,轉載重製節錄請先取得本網之書面同意