設成首頁 | 加入最愛 | 新訊連結 | 聯絡律師 | 推薦朋友 | 線上投稿 | 律師簡介 | 律師諮詢 | Facebook | 隱私權聲明 更新日期:2017-12-12 文章總數:183935 瀏覽:333927588(自2000.10.1起)
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【新聞疑義1746】600住戶連署,不要「川普」?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


 (筆者聲明:新聞事件,或充滿著各種政治人物之政治算計、個人利益的考量及利益團體之介入,但新聞事件中事物本質【含事實之認定、證據取捨與肇證責任之分配等】及法律依據的探索,仍有賴大家一起努力,以企細辨曲折,供為政者及大眾參考,減少社會成本及公器的浪費)

【新聞】
川普在競選前後的各種行為、言論充滿爭議,近來傳出,有3棟位於紐約曼哈頓的高級大樓「川普大廈」(Trump Place)即將改名,原因是有近600名住戶發表聯署聲明抗議,表示不想住與現任總統當選人同名的房子。
據《紐約時報》報導,3棟「川普大廈」的大樓名稱(包含建築外部的名牌、標誌和大樓工作人員的制服)將改名為當地地址「河濱大道140、160、180」,據了解,該住宅區目前非唐納.川普(Donald Trump)所有,而是屬於位於芝加哥的公司「Equity Residential」,該公司表示,「將大樓名稱改為中性的名稱,相信較能吸引目前以及未來的住戶。」
該住宅區共有1325名住戶,其中許多住戶於10月時,在聽到川普發表歧視婦女、移民和自由主義者的言論後,憤而連署要求大樓「棄名」,據了解,近日大樓便會全面改名。
有住戶在得知改名後感到相當高興,「我們贏了,我們透過抗議的力量,表達我們不接受這個人的影響到我們家,就我來說,這就像是清理了我的家一樣。」然而,管理公司表示,其實「一切與住戶無關」,該公司一年前便提過這件事,之所以現在才改名,是因為當時不想「在選舉期間發生任何事」。發言人麥肯納(McKenna)說,Equity公司與川普集團曾簽訂合約,現在該合約已經到期。
 (ETtoday 2016年11月17日報導: 近600住戶連署 曼哈頓高檔「川普大廈」名字不要了!)

【疑義】
按本篇新聞雖是105年間舊聞,但在台灣的法律上,仍有值得探索的地方。茲分敘如下:

一、公寓大廈「名稱」之變更

按公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人,應依公寓大廈管理報備事項處理原則(註一)之規定,敘明管理組織名稱並檢附所定文件申請報備,而且公寓大廈管理條例、公寓大廈管理條例施行細則及公寓大廈管理報備事項處理原則並未有禁止變更管理組織名稱之規定,故公寓大廈管理組織之名稱尚得變更(註二)。

以「舉重以明輕」之法理,自得就公寓大廈「名稱」為變更。

惟因屬公寓大廈之重大事項,應依公寓大廈管理條例第25條以下之規定,依法召集依法決議為宜。

二、住戶提案受理暨審議辦法

又到底要多少區分所有權人連署,才能召開區分所有權人會議?
 
或者說住戶的提案,管理委員會是否受理?並進而排入區分所有權人會議討論及決議?實務上,常有爭議。

(一) 管理委員選任事項以外之其他事項,得以臨時動議提出

就此等,除公寓大廈管理條例第25條第2項:「有下列情形之一者,應召開臨時會議:一、發生重大事故有及時處理之必要,經管理負責人或管理委員會請求者。二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上,以書面載明召集之目的及理由請求召集者。」、第30條第2項:「管理委員之選任事項,應在前項開會通知中載明並公告之,不得以臨時動議提出。」有規定外,並無其他規定。

即從公寓大廈管理條例第30條第2項之反面解釋,及基於釋字第577號解釋文:「憲法第十一條保障人民有積極表意之自由,及消極不表意之自由,其保障之內容包括主觀意見之表達及客觀事實之陳述。商品標示為提供商品客觀資訊之方式,應受言論自由之保障,惟為重大公益目的所必要,仍得立法採取合理而適當之限制。國家為增進國民健康,應普遍推行衛生保健事業,重視醫療保健等社會福利工作。…」所肯認之積極表意之自由及消極不表意之自由,來看。

管理委員選任事項以外之其他事項,非不得以臨時動議提出;縱使係依公寓大廈管理條例第32條之規定,就「同一議案」重新召集會議(只是降低公寓大廈管理條例第31條所定之人數與權數而已),也無礙區分所有權人以臨時動議方式,提出管理委員選任事項以外之其他事項,在區分所有權人會議討論及決議之(只是此其他事項之人數與權數,應依公寓大廈管理條例第31條所定人數與權數,而非公寓大廈管理條例第32條之規定)。

(二)規約中住戶提案受理暨審議辦法之內容

惟公寓大廈管理條例第23條也明定「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之。規約除應載明專有部分及共用部分範圍外,下列各款事項,非經載明於規約者,不生效力:一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。三、禁止住戶飼養動物之特別約定。四、違反義務之處理方式。五、財務運作之監督規定。六、區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。七、糾紛之協調程序。」。

而且區分所有權人會議討論及決議事項,也不宜過多(過多時,花太多時間,會使得更多區分所有權人不願意出席,造成會議易於流會,而屢無法決議,反而阻礙社區之運作)。

爰有必要,在公寓大廈管理條例第30條第2項之規定,及尊重人民積極表意之自由及消極不表意之自由下,以規約明定「住戶提案受理暨審議辦法」,簡化區分所有權人會議討論及決議事項,避免花太多時間,使得更多區分所有權人不願意出席,造成會議易於流會,而屢無法決議,阻礙社區之運作。

(三) 「人權規約」及「人權社區」

當然,住戶提案受理暨審議辦法之內容,基於法律優位原則,也不得違反公寓大廈管理條例第30條第2項之規定,並應符合憲法層次之平等原則、比例原則及財產權保障觀點等,以及已具國內法地位而且優先於其他法律而適用之經濟社會文化權利國際公約、公民與政治權利國際公約(簡稱兩公約)所揭示之保障人權規定及兩公約一般性意見,以積極避免多數暴力或少數極端暴力之問題(註三),進而發展出「人權規約」及「人權社區」(註四)。

三、社區採購暨核銷辦法

另外,尚須再次提醒的是,為利社區之採購與核銷,有所依循,並杜爭議,爰筆者一直倡明「社區得參酌政府採購法及其子法,在規約內明定社區採購暨核銷辦法」。

而今,實務上,社區採購辦法,已有不少(註五)。

惟其內容,有無符合政府採購法第1條:「為建立政府採購制度,依公平、公開之採購程序,提升採購效率與功能,確保採購品質,爰制定本法。」所明定之「公平、公開之採購程序」、「提升採購效率與功能」及「確保採購品質」之立法精神,值得再三推敲。

【註解】
註一: http://www.cpami.gov.tw/%E6%9C%80%E6%96%B0%E6%B6%88%E6%81%AF/%E6%B3%95%E8%A6%8F%E5%85%AC%E5%91%8A/10466-%E5%85%AC%E5%AF%93%E5%A4%A7%E5%BB%88%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%A0%B1%E5%82%99%E4%BA%8B%E9%A0%85%E8%99%95%E7%90%86%E5%8E%9F%E5%89%87.html
註二: 另請參http://tony070453.pixnet.net/blog/post/32657448-%E5%85%AC%E5%AF%93%E5%A4%A7%E5%BB%88%E7%AE%A1%E7%90%86q%26a%E5%BD%99%E7%B7%A8---%E3%80%90%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%A7%94%E5%93%A1%E6%9C%83%E3%80%91-中,公寓大廈管理Q&A彙編Q29。
註三: 按區分所有權人會議之決議及規約之訂定或修正,係採多數決或少數決,實務上,常生多數暴力或少數極端暴力之問題,此時,憲法層次之平等原則、比例原則、法律保留原則及財產權保障觀點等,以及已具國內法地位而且優先於其他法律而適用之經濟社會文化權利國際公約、公民與政治權利國際公約(簡稱兩公約)所揭示之保障人權規定及兩公約一般性意見,就有介入之必要。
換言之,法官在依據民法第799-1條第3項:「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事,按其情形顯失公平者,不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內,請求法院撤銷之。」或第56條:「總會之召集程序或決議方法,違反法令或章程時,社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員,對召集程序或決議方法,未當場表示異議者,不在此限。總會決議之內容違反法令或章程者,無效。」或第1條:「民事,法律所未規定者,依習慣;無習慣者,依法理。」等相關規定審判之時,憲法層次之平等原則、比例原則、法律保留原則及財產權保障觀點等,以及已具國內法地位而且優先於其他法律而適用之經濟社會文化權利國際公約、兩公約所揭示之保障人權規定及兩公約一般性意見,仍應思考(此項思考,尚不違法官依據法律審判之規制) (【新聞疑義1693】汐止「宏國大鎮」,歧視貓狗? http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=237689&article_category_id=2235&article_id=147608 、【新聞疑義1680】住戶在社區內違停,上鎖並罰款?http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=237388&article_category_id=2235&article_id=147392、【新聞疑義1480】聯開宅多數暴力,柯P可以無視? http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,658,&job_id=213770&article_category_id=875&article_id=128591等)。
註四: 【新聞疑義1682】管委會少數人把持,怎麼辦?http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,658,&job_id=237529&article_category_id=258&article_id=147482
註五: 可參坤山凱旋社區社區採購辦法(https://sites.google.com/site/kunshankaixuan/kun-shan-kai-xuan-she-qu-zhu-hu-xu-zhi/can-guan-li-ban-fa)、遠雄大學哈佛社區採購辦法(https://alliance1212.tian.yam.com/posts/25728243)等。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年6月)。
5.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(一)(二)(三)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)。
6.台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年7月)。
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