設成首頁 | 加入最愛 | 新訊連結 | 聯絡律師 | 推薦朋友 | 線上投稿 | 律師簡介 | 律師諮詢 | Facebook | 隱私權聲明 更新日期:2017-12-12 文章總數:183935 瀏覽:333927512(自2000.10.1起)
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【新聞疑義1745】中和9死!違建出租要人命?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


 (筆者聲明:新聞事件,或充滿著各種政治人物之政治算計、個人利益的考量及利益團體之介入,但新聞事件中事物本質【含事實之認定、證據取捨與肇證責任之分配等】及法律依據的探索,仍有賴大家一起努力,以企細辨曲折,供為政者及大眾參考,減少社會成本及公器的浪費)

【新聞】
新北市中和興南路22日晚間發生公寓出租套房大火,造成9死2傷慘劇,疑為公寓每層樓以木板隔間成10餘間小房出租,因空間狹窄,起火後阻斷逃生路,新北市副市長侯友宜說,如有違反消防等法令,一定嚴懲。
新北消防局副局長李清安也表示,這次火災釀成重大傷亡,肇因於木造隔間容易起火燃燒,且濃煙相當大,民眾不容易逃生。
工務局說,改裝的出租套房,明顯不是自用,即使建築物所有權人向工務局申請也不會核准。漏夜初步清查,火警現場頂樓違建是在民國96年被查到,是列管在案的舊違建。
新北市副市長侯友宜深夜前往醫院探視傷者,他說起火原因,消防局火調科將會同警察局進行相關調查,希望外界給一點時間,呈現事實。 (中時電子報2017年11月23日報導: 中和9死火警公寓疑違建 侯友宜:查屬實定嚴懲)

【疑義】
壹、違建非法但仍得為買賣標的及租賃物

一、違章建築與實施建築管理前之合法建築物

按依違章建築處理辦法第2條之規定,本辦法所稱之違章建築,為建築法適用地區內,依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築,而擅自建築之建築物。
是如非屬「建築法適用地區內」之建築物,自非違章建築處理辦法所稱之違章建築,「實施建築管理前」之建築物即屬之,其尚得以土地登記規則第79條第3項至第5項:「實施建築管理前建造之建物,無使用執照者,應提出主管建築機關或鄉(鎮、市、區)公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之下列文件之一:一、曾於該建物設籍之戶籍證明文件。二、門牌編釘證明。三、繳納房屋稅憑證或稅籍證明。四、繳納水費憑證。五、繳納電費憑證。六、未實施建築管理地區建物完工證明書。七、地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖。八、其他足資證明之文件。前項文件內已記載面積者,依其所載認定。未記載面積者,由登記機關會同直轄市、縣(市)政府主管建築、農業、稅務及鄉(鎮、市、區)公所等單位,組成專案小組並參考航照圖等有關資料實地會勘作成紀錄以為合法建物面積之認定證明。第三項之建物與基地非屬同一人所有者,並另附使用基地之證明文件。」等相關規定辦理。
 
二、違建仍得為買賣標的

又從最高法院97年03月06日97年度台上字第399號民事判決:「按違章建築之讓與,雖不能為移轉登記,但受讓人與讓與人間如無相反之約定,應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。又未取得建築執照及使用執照,固屬違章建築,但對於違章建築之拆除須按照一定程序為之。查系爭房屋之原始起造人為被上訴人,上訴人係向被上訴人價購系爭房屋而交付價款,並取得事實上處分權,為原審所確定之事實。果係如此,上訴人既因買賣關係,而取得系爭房屋之事實上處分權,則被上訴人得否未經上訴人之同意,逕行拆除已交付上訴人之系爭房屋,已非無疑。」等之意旨觀之,違建仍得為買賣標的,雖不能為移轉登記,但受讓人與讓與人間如無相反之約定,應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人(註一)。

三、違建仍得為租賃物及其他可能發生之糾紛

(一)違建仍得為租賃物

按租賃為諾成契約,一造約明以某物租與相對人使用,其相對人約明支付租金,即生效力(註二),不以訂定字據為必要,不以押金之交付為成立要件(註三)。而且租賃,就出租人無所有權之物,亦得成立(註四)(註五)。是違建仍得為租賃物。

(二)租違建遭拆,或失火以至於租賃標的物滅失,可否減少租金?

1.房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項第10條、第11條之適用

按如為房屋租賃,承租人與出租人也均是消費者保護法所稱之消費者(註六)與企業經營者(註七),兩者間也有消費關係,企業經營者所提供者亦是定型化契約,那就有基於消費者保護法而來之房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項(註八)之應記載事項第8條(使用房屋之限制):「本房屋係供住宅使用。非經出租人同意,不得變更用途。承租人同意遵守住戶規約,不得違法使用,或存放有爆炸性或易燃性物品,影響公共安全。出租人□同意□不同意將本房屋之全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用,或將租賃權轉讓於他人。前項出租人同意轉租者,承租人應提示出租人同意轉租之證明文件。」、第10條(承租人之責任):「承租人應以善良管理人之注意保管房屋,如違反此項義務,致房屋毀損或滅失者,應負損害賠償責任。但依約定之方法或依房屋之性質使用、收益,致房屋有毀損或滅失者,不在此限。」、第11條(房屋部分滅失):「租賃關係存續中,因不可歸責於承租人之事由,致房屋之一部滅失者,承租人得按滅失之部分,請求減少租金。」之適用。

問題是一般的租賃,常是非企業經營者或非定型化契約或消費者,並無適用房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之餘地(註九)。

2.非企業經營者或非定型化契約或消費者,依土地法、民法等相關規定

又非企業經營者或非定型化契約或消費者,就不得適用房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之規定。反而要回到土地法第100條(註十)及民法等相關規定。

即與「租違建遭拆或失火以至於租賃標的物滅失,可否減少租金」有關者,係規定在民法第435條:「租賃關係存續中,因不可歸責於承租人之事由,致租賃物之一部滅失者,承租人得按滅失之部分,請求減少租金。前項情形,承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者,得終止契約。」及揭示在最高法院19年上字第1060號判例也云「租賃標的物因天災或意外事變滅失者,其租賃關係既無存續之可能,無論原契約有無存續期間,均可為終止之原因。」。

故租到違建且面臨拆除,或失火以至於租賃標的物滅失,依前開規定及意旨,租賃物之一部滅失者,承租人得按滅失之部分,請求減少租金;全部滅失或部分滅失,不能達租賃之目的者,承租人則得終止契約(民法第435條是任意規定,雖得約定排除,惟當事人間的是項約定,有無違反誠信原則,也是值得思考的方向)(註十一)。

貳、違建之行政責任

按如屬建築物室內裝修管理辦法(註十二)第3條:「本辦法所稱室內裝修,指除壁紙、壁布、窗簾、家具、活動隔屏、地氈等之黏貼及擺設外之下列行為:一、固著於建築物構造體之天花板裝修。二、內部牆面裝修。三、高度超過地板面以上一點二公尺固定之隔屏或兼作櫥櫃使用之隔屏裝修。四、分間牆變更。」所稱室內裝修,而且係建築物室內裝修管理辦法第2條:「供公眾使用建築物及經內政部認定有必要之非供公眾使用建築物,其室內裝修應依本辦法之規定辦理。」所定建築物,其室內裝修,應依建築物室內裝修管理辦法第22條以下之規定,申請室內裝修審核,審核合格並領得直轄市、縣(市)主管建築機關發給之許可文件後,始得施工。違反者,則有相對應之行政責任(註十三)。

 

另依建築法第73條第2項之規定,除「建築物在一定規模以下之使用變更,不在此限」外,建築物應依核定之使用類組使用,其有變更使用類組或有第9條:「本法所稱建造,係指左列行為:一、新建:為新建造之建築物或將原建築物全部拆除而重行建築者。二、增建:於原建築物增加其面積或高度者。但以過廊與原建築物連接者,應視為新建。三、改建:將建築物之一部份拆除,於原建築基地範圍內改造,而不增高或擴大面積者。四、修建:建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架或屋頂、其中任何一種有過半之修理或變更者。」建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者,應申請變更使用執照。

違反前開規定,未經核准變更使用擅自使用建築物者,依建築法第91條第1項第1款之規定,處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰,並限期改善或補辦手續,屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者,得連續處罰,並限期停止其使用。必要時,並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除,恢復原狀或強制拆除(註十四)。

再依建築法第77條第1項:「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」、第91條第1項第2款:「有左列情形之一者,處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰,並限期改善或補辦手續,屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者,得連續處罰,並限期停止其使用。必要時,並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除,恢復原狀或強制拆除:二、未依第七十七條第一項規定維護建築物合法使用與其構造及設備安全者。」之規定,建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安;未依前開規定維護建築物合法使用與其構造及設備安全者,處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰,並限期改善或補辦手續,屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者,得連續處罰,並限期停止其使用。必要時,並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除,恢復原狀或強制拆除(註十五)。

參、公共危險罪

按刑法第177條規定「漏逸或間隔蒸氣、電氣、煤氣或其他氣體,致生公共危險者,處三年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。因而致人於死者,處無期徒刑或七年以上有期徒刑。致重傷者,處三年以上十年以下有期徒刑。」(惟須注意最高法院刑事21年上字第1356號判例:「刑法第一百九十一條第二項之致人死傷罪,必須犯人具有蒸氣、電氣或煤氣之認識,基於漏逸或間隔之決意,實施其行為,因而致人於死或重傷為成立要件,如僅因過失而漏逸或間隔電氣等致人死傷,並無適用該條項處斷之餘地。」之意旨)。

又刑法第182條也規定「於火災、水災、風災、震災、爆炸或其他相類災害發生之際,隱匿或損壞防禦之器械或以他法妨害救災者,處三年以下有期徒刑、拘役或三萬元以下罰金。」。

另刑法第189-2條亦規定「阻塞戲院、商場、餐廳、旅店或其他公眾得出入之場所或公共場所之逃生通道,致生危險於他人生命、身體或健康者,處三年以下有期徒刑。阻塞集合住宅或共同使用大廈之逃生通道,致生危險於他人生命、身體或健康者,亦同。因而致人於死者,處七年以下有期徒刑;致重傷者,處五年以下有期徒刑。」。

是本案房東有無犯前開等公共危險罪?值得注意。

肆、頂樓加蓋違建之風險

另外,須注意的是,頂樓加蓋違建,除涉公共危險罪及會被罰款拆除(不論是舊實體違建分期拆除,還是新實體違建即報即拆,均是違建,均應拆除;至於程序違建,也應趕快補照)外,也會被共有人依民法第767條第1項前段及第179條以下規定,請求返還所有物及五年不當得利(註十六)。

伍、小結(本案綜合分析)

從而,頂樓加蓋違建出租,或公寓違法隔間出租套房,雖是一種很好的收益方式,但可能遇到的困擾也不少。

在實行之前,當應慎重思考。

【註解】
註一:【新聞疑義1667】林克穎律師賣違建?http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,188,2404,&job_id=237163&article_category_id=2403&article_id=147230
註二:最高法院19年上字第343號判例、民法第421條第1項:「稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金之契約。」參照。
註三:最高法院33年上字第637號判例:「使用租賃為諾成契約,當事人約定一方以物租與他方使用,他方支付租金,即生效力,不以押金之交付為成立要件。」參照。
註四:最高法院33年上字第84號判例、50 年台上字第 284 號判例:「租賃非如消費借貸,係移轉物之所有權於相對人之契約,不過使承租人就其物而為使用收益。故出租人對其物有所有權或其他權利與否,全非租賃之成立要件。至於耕地承領人於承領後將承領耕地出租,亦僅構成由政府收回耕地沒入地價之原因,並非使當事人間之租約當然無效。」、48 年台上字第1258號判例:「租賃,乃特定當事人間所締之契約,出租人既不以所有人為限,則在租賃關係存續中,關於租賃上權利之行使,例如欠租之催告,終止之表示等項,概應由締結契約之名義人行之。始能生效。」、64年台上字第424號判例:「租賃契約,係以當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金而成立,並不以出租人對於租賃物有所有權為要件。」參照。
註五: 【新聞疑義1582】小心!租屋詐騙http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,658,&job_id=222548&article_category_id=2158&article_id=135588
註六: 行政院消保處院臺消保字第10501165274號函:「……就承租人端而言,承租房屋之目的倘係作為銷售商品、執行業務或投入生產,並非單純供自住使用,即無『房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項』之適用。」參照。
註七:行政院消費者保護處院臺消保字第10501165274號函:「……獲致結論略以:『不論公司、團體或個人,亦不論其營業於行政上是否經合法登記或許可經營,若反覆實施出租行為,非屬偶一為之,並以出租為業者,均可認定為企業經營者,其出租行為均得以消保法加以規範。』」參照。
註八:https://www.ey.gov.tw/News_Content4.aspx?n=CB3F3C82C7F9A700&sms=C111DF90EDBE5FE7&s=CADFDD9AD2D5085F
註九:惟行政院會通過「租賃住宅市場發展條例」草案(卜土http://www.ey.gov.tw/News_Content2.aspx?n=F8BAEBE9491FC830&s=D59AE976E132130Dhttps://www.moi.gov.tw/files/news_file/%E9%99%84%E4%BB%B6%20%E4%BD%8F%E5%AE%85%E7%A7%9F%E8%B3%83%E5%B8%82%E5%A0%B4%E7%99%BC%E5%B1%95%E6%A2%9D%E4%BE%8B%E8%8D%89%E6%A1%88%E7%B8%BD%E8%AA%AA%E6%98%8E.pdf)第5條:「非屬消費者保護法第二條第三款規定消費關係之住宅租賃契約之內容,中央主管機關應訂定其應約定及不得約定事項。……第一項住宅租賃契約,違反中央主管機關訂定之應約定及不得約定事項者,該契約條款無效;未約定中央主管機關訂定之應約定事項者,仍構成契約之內容。」(立法理由如下:一、依消費者保護法第二條第三款規定,消費關係指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。其中消費者尚須符合最終消費之要件,亦即支付租金之承租人所租賃之住宅,應作為居住使用。是以具消費關係之住宅租賃契約,本得依該法第十七條第一項規定,由中央主管機關擬訂住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項,其效力、內容及行政法上之義務等相關事項自得依該法規定辦理。惟非具消費關係之住宅租賃契約,如出租人非為企業經營者,或承租人為企業經營者(非為消費者),則非必然有消費者保護法之適用。考量為健全住宅租賃市場,保障租賃雙方當事人權益,及發展租賃住宅服務業,允宜由中央主管機關就非消費關係之住宅契約條款無效;未約定中央主管機關訂定之應約定事項者,仍構成契約之內容。租賃契約,明定其應約定及不得約定事項,爰訂定第一項規定。……),設有「得適用非屬消費者保護法第2條第3款規定消費關係之租賃住宅契約應約定及不得約定事項」,恐也會有房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之相同規定。爰仍建議出租人須及早因應。
註十: 按定期租賃,因符合民法第422條:「不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期限之租賃。」或第451條:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」所定者,而成為「不定期租賃」。
而房屋不定期租賃之終止及收回房屋,依最高法院37年上字第7729號判例:「租賃契約屆滿後,如非有民法第四百五十一條所定,視為以不定期限繼續契約之情形,則其租賃關係應依同法第四百五十條第一項規定,於租期屆滿時消滅,不受土地法第一百條所定各款之限制,業經司法院院解字第三四八九號解釋有案。雖原判決成立於該號解釋發表以前,而係以司法院院解字第三二三八號解釋為依據,但第三四八九號解釋已將第三二三八號解釋所持之見解變更,則土地法第一百條規定,實應解為不包含定有期限之租賃契約在內。原審乃以兩造所訂有期限之租賃契約,應與未定期限之租賃契約,同受土地法第一百條規定之限制,不問其有無民法第四百五十一條規定之情形,不容以期限屆滿而主張租賃關係消滅收回房屋,自嫌未合。」之意旨,則應適用土地法第100條:「出租人非因左列情形之一,不得收回房屋:一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額,除以擔保金抵償外,達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。」之規定(請參【新聞疑義1573】房東拒收租逼遷,怎麼辦? http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=222167&article_category_id=2235&article_id=135274等)。
註十一: 【新聞疑義1457】租違建遭拆,可減少租金? http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,188,2404,&job_id=211846&article_category_id=2328&article_id=127127
註十二:http://glrs.moi.gov.tw/LawContentDetails.aspx?id=FL003882
註十三:建築法係規定在第77-2條:「建築物室內裝修應遵守左列規定:一、供公眾使用建築物之室內裝修應申請審查許可,非供公眾使用建築物,經內政部認有必要時,亦同。但中央主管機關得授權建築師公會或其他相關專業技術團體審查。二、裝修材料應合於建築技術規則之規定。三、不得妨害或破壞防火避難設施、消防設備、防火區劃及主要構造。四、不得妨害或破壞保護民眾隱私權設施。前項建築物室內裝修應由經內政部登記許可之室內裝修從業者辦理。室內裝修從業者應經內政部登記許可,並依其業務範圍及責任執行業務。前三項室內裝修申請審查許可程序、室內裝修從業者資格、申請登記許可程序、業務範圍及責任,由內政部定之。」。

違反建築法第77-2條之行政責任,則規定在建築法係規定在第95-1條:「違反第七十七條之二第一項或第二項規定者,處建築物所有權人、使用人或室內裝修從業者新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰,並限期改善或補辦,逾期仍未改善或補辦者得連續處罰;必要時強制拆除其室內裝修違規部分。 室內裝修從業者違反第七十七條之二第三項規定者,處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰,並得勒令其停止業務,必要時並撤銷其登記;其為公司組織者,通知該管主管機關撤銷其登記。經依前項規定勒令停止業務,不遵從而繼續執業者,處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣三十萬元以下罰金,其為公司組織者,處罰其負責人及行為人。」。
註十四: 【新聞疑義1691】客變,知多少? http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=237699&article_category_id=2235&article_id=147612
註十五: 【新聞疑義1743】鄰打薄牆,隔音變差!http://www.peopo.org/news/352179
註十六:請參【新聞疑義1698】「一代妖姬」又挨告? http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=237773&article_category_id=2235&article_id=147673、【新聞疑義1457】租違建遭拆,可減少租金? http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,188,2404,&job_id=211846&article_category_id=2328&article_id=127127等。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年6月)。
5.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(一)(二)(三)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)。
6.台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年7月)。
7.台灣法律網電子書:房地產案例實務(三)(四)(與劉孟錦律師合編著,96年12月)。
8.台灣法律網電子書:房地產案例實務(五) (六)(七)(八) (與劉孟錦律師合編著,97年5月)。
9.輕鬆搞定公寓大廈(與劉孟錦律師合著,97年1月書泉)。
10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著,97年7月永然)。
11.台灣法律網電子書:不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著,98年4月)。
12.台灣法律網電子書:政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著,98年7月)。
13.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(四)(五)(六)(與劉孟錦律師合編著,98年8月)。
14.台灣法律網電子書:寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著,98年8月)。
15.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(七)(八)(九)(與劉孟錦律師合編著,99年3月)。
16.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十)、(十一)、(十二)(與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
17.台灣法律網電子書:房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
18.台灣法律網電子書:刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
19.台灣法律網電子書:買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著,100年2月) 。
20.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十三)、(十四)(與劉孟錦律師合編著,100年7月) 。
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22.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十五)、(十六)(與劉孟錦律師合編著,100年12月) 。
23.台灣法律網電子書:政府採購裁判選輯暨簡評(二) (與劉孟錦律師合編著,100年12月)。
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