設成首頁 | 加入最愛 | 新訊連結 | 聯絡律師 | 推薦朋友 | 線上投稿 | 律師簡介 | 律師諮詢 | Facebook | 隱私權聲明 文章總數:213457 瀏覽總數:571174120
文章總數:213457 瀏覽總數:571174121
點選此處可回到首頁!
法律知識庫 課程講座 法律圖書 電子報中心 回首頁
台灣法律網新訊



《今日看新聞學法律第3則~時力提出土徵條例之修法看法(必要性、公益性、行政聽證及廢不廢等)
欠小錢拍大屋是標準執行程序 官員得了便宜還賣乖
《今日看新聞學法律第2則~隋棠尪餐廳房東不玩了(移轉不破租賃)》
《今日看新聞學法律第1則~承租房屋首要注意事項》
《今日看新聞學法律~道歉或和解,輕判萬靈藥?》
《今日看新聞學法律~正妹主播遭求償(最低服務年限及違約金約定)》
《今日看新聞學法律~小心!租到會致癌的甲醛屋》
《今日看新聞學法律第3則~外送人員不平等契約》
《今日看新聞學法律第2項~管委會,怎可亂收,各種名目的費用》
「斗門頭」是啥?—答客問——中國人偉大的工程發明!
【林蕙瑛專欄】兩性關係中的議題
酒駕奪人命,可成殺人犯
《今日看新聞學法律~惡意逼車,擬重罰》
《今日看新聞學法律~車禍損害賠償之一》
《今日看新聞學法律第2則~租賃,Line就可成立》
台灣稅制不進步,啃蝕經濟發展
《今日看新聞學法律~房仲收租,落跑!》
《今日看新聞學法律第2則~虚坪!該認真檢討了》
《今日看新聞學法律第1則~被告自白與補L證據》
保險人罹患疾病或已值妊娠時,仍可訂立健康保險,保險契約並非當然無效,僅保險人對投保時已存在之該項疾病不負給付保險金之責,但對承保期間所生之疾病仍負保險給付之責(最高法院108年度台上字第2362號民事判決)
《今日看新聞學法律~書商康軒霸凌吹哨者?》
《今日看新聞學法律~墾丁沙灘活春宮》

 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產專欄

【新聞疑義1678】購屋陷阱何其多,買屋前應做好購屋準備!

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】
彰化的員林國宅當初營建署委託縣府賣樓時,車位和房子並沒有一起賣,838戶國宅住戶還有97戶商場住戶其實只共同持分「地下2樓」538格停車位,而開發公司標下時,產權很明確是包括1、2樓商場以及地下1樓「全部」,也就是住戶會少了原本地下1樓的318格停車位,但查證後住戶的確沒有地下1樓車位產權。由於老舊國宅這種停車位產權經常年代久遠出現爭議,民眾購買的時候一定要特別注意。
這16樓高的3大棟員林國宅就是抗爭的地點,走進地下1樓停車場,住戶雖然還能正常停車,但車位的所有權確定不是住戶的。從開發公司權狀清楚看到,1樓、2樓還有地下1樓的權利範圍是1分之1,也就是全部屬於他們。
國宅住戶:「我們住在這邊也很久了啊,照道理來說他們有權狀,那我們也有權狀啊,為什麼我們的權益就沒有?」
住戶講的氣憤,因為房子住了20多年,過去每個月繳交500塊管理費就能有停車證停車,但現在卻告訴他們車位產權是別人的。
這棟國宅的地下一樓有353格車位,地下2樓分成甲、乙區和丙區,國宅住戶和商場住戶分別共同持有,去年6月開發公司標下1、2樓和B1要出租給健身房業者經營,也就是住戶瞬間少353格車位能停。
彰化縣工務處副處長馬英傑:「在地下一樓的部份大概有318個停車位,目前是屬於開發公司取得他們的附屬建物。」
記者:「所以所有權是他們的?」
彰化縣工務處副處長馬英傑:「沒錯。」
縣府說,這棟國宅當初由營建署委託縣府賣的時候,車位沒有跟著房子一起賣,800多戶住戶以及97戶商場住戶只有共同持分地下2樓500多格停車位,大家每月繳管理費停車,停久了誤以為自己有產權。買房千萬得看清楚停車位是不是獨立產權,比免引發日後糾紛。
(三立新聞2017年2月3日報導: 國宅權狀曝光!B1全「別人的」 住戶買屋沒車位產權)。

【疑義】
一、非買賣標的物與物之瑕疵擔保責任、移轉登記請求權
按買賣標的物有民法第354條第1項:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者,除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵,出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外,買受人自得以民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」、第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」之規定,解除其契約或請求減少其價金。
惟非買賣標的物(例如成屋之買賣中,有時買賣當事人會約定冰箱等動產無償贈與買受人),縱使有滅損其價值或滅損其通常效用或滅損其契約預定效用等三項情事之一,也不得以前開規定,解除其契約或請求減少其價金;受贈人只能依約定及債務不履行之相關規定(例如民法贈與各債相關規定),向贈與人請求之(贈與人則得依約定及民法贈與各債相關規定,撤銷其贈與或行使其他權利)。

又依民法第348條第1項:「物之出賣人,負交付其物於買受人,並使其取得該物所有權之義務。」及第373條:「出賣人不履行第三百四十八條至第三百五十一條所定之義務者,買受人得依關於債務不履行之規定,行使其權利。」之規定,物之出賣人,負交付其物於買受人,並使其取得該物所有權之義務,出賣人不履行前開義務者,買受人得依關於債務不履行之規定,行使其權利。
惟非買賣標的物(例如成屋之買賣中,有時買賣當事人會約定冰箱等動產無償贈與買受人),也不得以前開規定,使其交付於買受人或使其取得該物所有權;受贈人只能依約定及債務不履行之相關規定(例如民法贈與各債相關規定),向贈與人請求之(贈與人則得依約定及民法贈與各債相關規定,撤銷其贈與或行使其他權利)。

二、所有權歸屬
按我國不動產所有權之歸屬,係以合法的土地登記為準。
惟最高法院101年度台上字第127號民事判決:「不動產物權,有依法律行為而取得者,亦有非因法律行為而取得者,興建新建築物,乃建築物所有權之創造,非因法律行為而取得,該新建築物所有權應歸屬於出資興建人,不待登記即原始取得其所有權,與該建物行政管理上之建造執照或使用執照之起造人名義誰屬無涉。」及最高法院40年台上字第 1892 號民事判例:「土地法第四十三條所謂登記有絕對效力,係為保護因信賴登記取得土地權利之第三人而設,故登記原因無效或得撤銷時,在第三人未取得土地權利前,真正權利人對於登記名義人自仍得主張之。」、39 年台上字第 1109 號民事判例:「依土地法所為之登記有絕對效力,固為同法第四十三條所明定,惟參照司法院院字第一九一九號解釋,在第二者信賴登記而取得土地權利之前,真正權利人既仍得對登記名人主張登記原因之無效或撤銷,提起塗銷登記之訴,自不能據以除斥真正之權利。」等意旨,也應注意。

三、小結
從而,本案報導如屬實,系爭建物地下1樓「全部」之登記名義人,即是該開發公司(838戶國宅住戶還有97戶商場住戶其實只共同持分「地下2樓」538格停車位),而且系爭建物地下1樓,也非屬本案買受人買受之買賣標的物,本案該開發公司以外之其他國宅所有人,如無其他合法權源,自難就系爭建物地下1樓,行使物之瑕疵擔保請求權及移轉登記請求權。

只能說,購屋陷阱何其多,買屋前請先做好各種購屋準備。

法令具時效性,文章內容及所引用資料,請自行查核法令動態及現行有效之實務見解
寄給朋友     友善列印

 

作者簡介
楊春吉(故鄉)
免費電子書《自然法則 第一講 初悟》下載網址: https://www.pubu.com.tw/ebook/179354
https://readmoo.com/book/2101191200001?fbclid=IwAR2EIedhRMcNNqpw_4W-bfJVYIS1VE095ajo5JzXKRyFBQWOXIxBnkNW0sU
免費電子書《老公的情書》下載網址:
https://readmoo.com/book/2101197450001
免費電子書《新聞疑義專欄》系列 下載網址:
https://readmoo.com/installment/1832?fbclid=IwAR2J6R0Q_FCdGvYgEfe1x84n-qv-foOysv85I3lbXADRO5sHFJX5OXD4Xww
https://m.pubu.com.tw/ebook/182114?fbclid=IwAR15SWVdaiw9yOLI9lpLKGPNSiFmJuCdQ7GbkAhD30Z3etBAkfxBVVRkPCY
https://m.pubu.com.tw/ebook/182115?fbclid=IwAR0auQnL7txyqTruBGwF_oyEROimCSJBA171rIT4qunis-0DmHCbl1dwFzo
https://m.pubu.com.tw/ebook/182116?fbclid=IwAR3HhhORrNHaHpZCKE7tIsHjGnH9eQLHInSs-S73LSOEpeQBT1LjK-v0B7w
自然法則與土地正義 電子書下載網址:
https://m.pubu.com.tw/ebook/181682?fbclid=IwAR2xA3paYuh9WA6G168IAIMkU8bJb56pnejejPuX_lH6sIq_KBLWGUhrj3k

Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年6月)。
5.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(一)(二)(三)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)。
6.台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年7月)。
7.台灣法律網電子書:房地產案例實務(三)(四)(與劉孟錦律師合編著,96年12月)。
8.台灣法律網電子書:房地產案例實務(五) (六)(七)(八) (與劉孟錦律師合編著,97年5月)。
9.輕鬆搞定公寓大廈(與劉孟錦律師合著,97年1月書泉)。
10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著,97年7月永然)。
11.台灣法律網電子書:不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著,98年4月)。
12.台灣法律網電子書:政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著,98年7月)。
13.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(四)(五)(六)(與劉孟錦律師合編著,98年8月)。
14.台灣法律網電子書:寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著,98年8月)。
15.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(七)(八)(九)(與劉孟錦律師合編著,99年3月)。
16.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十)、(十一)、(十二)(與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
17.台灣法律網電子書:房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
18.台灣法律網電子書:刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
19.台灣法律網電子書:買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著,100年2月) 。
20.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十三)、(十四)(與劉孟錦律師合編著,100年7月) 。
21.輕鬆搞定公寓大廈2(與劉孟錦律師合著,100年12月書泉)。
22.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十五)、(十六)(與劉孟錦律師合編著,100年12月) 。
23.台灣法律網電子書:政府採購裁判選輯暨簡評(二) (與劉孟錦律師合編著,100年12月)。
24.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。

 

 

本單元最新10篇文章
《今日看新聞學法律第1則~紅單買賣》 / 楊春吉(故鄉)
《今日看新聞學法律~借名登記與贘與》 / 楊春吉(故鄉)
《今日看新聞學法律第2則~海砂屋之事前預防、事中防止與事後救濟》 / 楊春吉(故鄉)
《今日看新聞學法律第1則~社會住宅之租賃爭議》 / 楊春吉(故鄉)
《今日看新聞學法律~通行權》 / 楊春吉(故鄉)
《今日看新聞學法律第1則~老人住老宅》 / 楊春吉(故鄉)
《今日看新聞學法律第1則~紅單買賣》 / 楊春吉(故鄉)
《今日看新聞學法律~通行權》 / 楊春吉(故鄉)
《今日看新聞學法律~斡旋金》 / 楊春吉(故鄉)
《今日看新聞學法律第3則~社會住宅》 / 楊春吉(故鄉)
  本單元更多文章......

 

免 費 電 子 報
發刊期數: 3722
推 薦 課 程
《企業法律課程》帳款催收法律實務:債務人脫產因應篇 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》帳款催收法律實務:保全程序篇(假扣押) (劉孟錦律師)
《生活法律課程》生活法律:婚姻三部曲--婚姻.夫妻財產制.家庭暴力法律問題解析 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》交通事故和解技巧與賠償訴訟法律實務 (劉孟錦律師)
《生活法律課程》夫妻財產相關法律問題 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》公寓大廈糾紛處理與訴訟法律實務 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》企業簽訂契約技巧與債權確保 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》債務人脫產因應之道與假債權.租賃權之排除 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》網路購物契約問題研析 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》如何保障租屋權益 (劉孟錦律師)
法 律 叢 書
請點選此圖觀看本書更詳細的介紹!
【台灣法律網電子書】刑事法案例實務(一)
劉孟錦.楊春吉
定價:NT $ 1000元
網站連結
律師 法律事務所
律師事務所 法律
法律專欄 劉孟錦律師
一帆法政補習班 台灣本土法學
法律翻譯 e速人氣生活網
品味人生 永恆婚禮顧問
合法律師查詢 合法地政士查詢
合法經紀業查詢 不動產實價查詢
不動產資訊平台 房地產交易價格
不動產交易服務 全國法規資料庫
法學資料檢索 法拍.庭期查詢
立法院法律系統 民事.非訟費用
重大通緝犯查詢 商工行政服務
地政資訊e點通 定型化契約範本
司法院書狀範例 國家圖書館
地名檢索系統 地籍圖資系統
地政法規資訊 Hinet地政服務
總統府法令查詢 最新犯罪手法
165反詐騙 食品安全衛生

設成首頁 | 加入最愛 | 新訊連結 | 聯絡律師 | 推薦朋友 | 線上投稿 | 網站合作 | 律師簡介 | 律師諮詢 | Facebook | 隱私權聲明
文章資料內容僅供參考,不宜直接引為主張及訴訟用途,具體個案仍請洽詢專業律師
法令具時效性,文章內容及所引用資料,請自行查核法令動態及現行有效之實務見解
所有文章係作者之智慧,請尊重智慧財產權,轉載重製節錄請先取得本網之書面同意