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房仲收佣金偏袒誰

文 / 方承志
【台灣法律網】


從新聞看到最近房仲業倒了近300家,就可以知道房仲業的不景氣與競爭狀況。房屋買賣一般都只注意地段好不好,與是不是輻射屋海砂屋漏水屋等,但是真正的問題則是在委託房屋買賣契約書中,因為仲介費是屬於買方支付或賣方支付,對於選任信任的代書辦理相關作業是有影響的。通常房仲業的買賣委託契約書中,都是對於契約付款後依契房屋交易約價給付總價,由賣方給付約定的約5%以下的房屋買賣仲介費,但是實際上這一筆錢的來源卻是買方支出的。這一個給付房屋仲介費的選擇權,常常是房屋買賣雙方對於交易契約約定條款規範爭議的重點,因為在炒房者仲介費是成本支出,怎麼可能讓這一筆帳給他方作為減稅之用,但是同樣對於一般自住購屋的消費者,因為沒有營業人申報成本支出減稅的所得稅法規定適用,反而是以營業人身分購屋者的實際稅負較輕,基本上在稅賦公平性上是很有疑義的?因為這一筆仲介費是房屋交易契約總價金外,另外由買方支付的錢,對於一般購屋自住者這筆仲介費用因為慣例,卻名義上皆由賣方支付並減稅時,對於買方卻沒有享有契約總價加計增加,以及在房屋買賣交易總價金中,可以辦理同額抵減所得稅的規定,這不僅降低了土地增值稅徵收的總額,也讓房屋出賣者在所得稅申報中,少了這一筆房屋仲介費差額收入,這在稅捐公平性上都是值得檢討的。

房仲業者在消費者的立場,現況上應該是基於雙方代理人的立場來進行買賣,但是在民法第106條規定原則上是禁止雙方代理的,除非是專為履行債務的的代理行為。所以基本上「代售」與「委售」的區別上,前者是仲介業依據賣屋者指示為一定價格限制的交易行為,後者則是由仲介依據交易市場行情,依據仲介業者的房仲鑑定專業,在不違反買賣雙方利益之下所為的房屋交易行為。因為民法第106條禁止的內容主要是怕受委任代理者偏袒一方,導致損害他方利益的行為,所以後者只要不損害他方的行為,基本上對於房仲業者才不會有這個禁止雙方代理民法法律規定適用餘地,也比較不會發生事後因為雙方比較利益上的舉證及訴訟發生。

當然所謂的「委售」的實施內容,因為實務上房屋仲介業對於買方在接洽購屋行為中,在沒簽約前是不構成委任契約的,而一般的「斡旋金」與「定金」,在法律上前者只是取得優先交易的法律順位,但是房仲業在斡旋中的行為,因為是一定交易條件的表示與折衷,仍然必須再度經過授權者同意後才能進行正式交易,並不完全代表是代理上的全權委任行為,當然在雙方委任代理上是有利益衝突的。只有後者「定金」是代表一定契約總價接受與合意的表示,房仲業者此時才是屬於合法的「委任代理」,這是在禁止雙方委任發生爭議最少的方式。如果房仲業者對於這些爭議與處理,不能在房仲契約進行時,對於雙方授權內容講清楚說明白,那麼只要違反一方的利益及衝突時,就很容易發生房仲履約上的糾紛,那麼不僅買賣雙方會有爭議,連房仲業者自己都會很困擾的。

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