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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房屋仲介專欄

仲介業者不當賺取差價的法律責任

文 / 劉孟錦律師
【台灣法律網】


案例事實

王先生委託某仲介公司出售房屋,委售底價為五百五十萬元。嗣有張先生看屋後表示願以六百萬元購買,但該公司仲介人員卻告知王先生因為市場暨時機因素,致銷售困難,要求王先生簽下底價更正為五百萬元的同意書後,旋即以仲介人員個人的名義以五百萬元買下該房屋,再以六百萬元的價格轉售張先生,而從中賺取一百萬元的差價。

請問劉律師:
一、仲介人員處理仲介業務,應注意何種注意義務?      
二、仲介人員能否賺取買賣差價?      
三、何謂「回殺」(不當賺取差價)?     
四、仲介人員以「回殺」手段,不當賺取差價,其法律責任如何? 


解 析

一、仲介人員處理仲介業務,應注意何種注意義務?

依民法第五百三十五條規定:「受任人處理委任事務,應依委任人之指示,並與處理自己事務為同一之注意。其受有報酬者,應以善良管理人之注意為之。」,故仲介人員係以仲介為業,受賣方或買方之委任而受報酬,依民法第五百三十五條之規定,仲介人員處理受委託之仲介業務,應負善良管理人之注意義務(即負抽象輕過失責任),所負義務較處理自己事務為高(即負具體輕過失責任)。房屋仲介業者所提供之仲介服務,既已受有報酬,即應資訊透明、信實服務,而不應再以不實之交易價格謀求其個人利益。

二、仲介人員能否賺取買賣差價?                

房屋仲介業者因仲介房屋買賣成交,賺取仲介服務費(即報酬),本屬法律所允許之行為,甚至如經委託銷售之房地所有權人之同意而以買賣差價為仲介服務之報酬,該賺取差價行為,公平交易委員會咸認本身無可厚非;但如未經委託銷售之房地所有權人之同意,或縱經其同意,如仲介業者卻處心積慮以不當手段,虛報交易價格,「回殺」委託出賣人當初委託之出售底價,致委託出賣人陷於錯誤而同意降價,藉以賺更多的差價,該行為即有損委任人之權益,足以構成影響交易秩序之欺罔行為。

又依民國八十八年二月三日總統公布之「不動產經紀業管理條例」第十九條之規定,經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬,其經營仲介業務者,並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。故房屋仲介業者依法不得賺取差價。

三、何謂「差價」?何謂「回殺」(不當賺取差價)?             

所謂「差價」,係指實際買賣交易價格與委託銷售價格之差額(不動產經紀業管理條例第四條第九款參照)。所謂「回殺」,係指仲介人員於尋覓買主且其售價又達於或高於委託銷售價格時,仲介人員卻隱瞞交易資訊,要求委託人降低售價,俟委託人同意更改託銷售價格後,即向委託人表示已順利出售。此種行為,乃仲介業者為賺取差價所慣用之技倆。

四、仲介人員以「回殺」手段,不當賺取差價,其法律責任如何? 

仲介人員如以「回殺」手段,不當賺取差價,其應負之法律責任如下:

(一)公平交易法責任
1.違反公平交易法第二十四條之規定
仲介人員如以「回殺」手段,不當賺取差價,構成影響交易秩序之欺罔行為,違反公平交易法第二十四條之規定,公平交易委員會得限期命其停止或改正其行為或採取必要更正措施,並得處新臺幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰;逾期仍不停止或改正其行為或未採取必要更正措施者,得繼續限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施,並按次連續處罰新台幣十萬元以上五千萬元以下罰鍰,至停止、改正其行為或採取必要更正措施為止(公平交易法第四十一條)。

2.被害人得請求除去或防止侵害
 事業違反本法之規定,致侵害他人權益者,被害人得請求除去之;有侵害之虞者,並得請求防止之(公平交易法第三十條)。

3.仲介公司應負損害賠償責任
事業違反本法之規定,致侵害他人權益者,應負擔害賠償責任(公平交易法第三十一條)。

4.被害人得請求損害額以上至三倍之賠償
法院因前條被害人之請求,如為事業之故意行為,得依侵害情節,酌定損害額以上之賠償。但不得超過已證明損害額之三倍。侵害人如因侵害行為受有利益者,被害人得請求專依該項利益計算損害額(公平交易法第三十二條)。

5.被害人得請求將判決書內容登報
被害人依本法之規定,向法院提起訴時,得請求由侵害人負擔費用,將判決書內容登載新聞紙(公平交易法第三十四條)。

(二)民事責任
1.仲介人員於仲介過程中,利用其業務上之優勢,未為委託人之利益打算,虛報市場交易狀況,隱瞞有利交易條件,以「回殺」之不當方法賺取差價,誤導委託人簽訂降價同意書之行為,顯係故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人,依民法第一百八十四條第一項後段之規定,應負侵權行為損害賠償責任。

2.依司法院之見解,仲介人員以此種「回殺」手段,不當賺取差價,委託人因此所受之損失差價,可依侵權行為損害賠償之規定,向仲介公司請求回殺差價之賠償。

3.又依不動產經紀業管理條例第十九條規定,經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬,其經營仲介業務者,並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。如房屋仲介業者違反規定收取差價者,其已收取之差價,應於加計利息後加倍返還支付人。

4.此外,經紀業如因經紀人員執行仲介之故意或過失致交易當事人受損害者,依不動產經紀業管理條例第二十六條第二項規定,該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。

(三)刑事責任
1.仲介業者受賣方之委任,處理房屋銷售仲介事務,竟以不當方法賺取差價,意圖為自己之不法利益或損害委託人之利益,而為違背其任務之行為,可能構成刑法第三百四十二條之背信罪,最重可處五年以下有期徒刑。

2.仲介人員如未經委託人之同意,擅自賺取差價之行為,又可能構成刑法第三百三十五條之侵占罪,最重可處五年以下有期徒刑。

3.又仲介人員虛報交易價格欺騙賣以回殺賣方之委售底價,不當賺取買賣差價行為,另可能構成刑法第三百三十九條之詐欺罪,最重可處五年以下有期徒刑。


參考法條
公平交易法
第二十四條
除本法另有規定者外,事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。
第三十條
事業違反本法之規定,致侵害他人權益者,被害人得請求除去之;有侵害之虞者,並得請求防止之。
第三十一條
事業違反本法之規定,致侵害他人權益者,應負損害賠償責任。
事業違反本法規定致他人權益受侵害時,應負損害賠償責任。
第三十二條
法院因前條被害人之請求,如為事業之故意行為,得依侵害情節,酌定損害額以上之賠償。但不得超過已證明損害額之三倍。
侵害人如因侵害行為受有利益者,被害人得請求專依該項利益計算損害額。
第三十四條
被害人依本法之規定,向法院起訴時,得請求由侵害人負擔費用,將判決書內容登載新聞紙。
第四十一條
公平交易委員會對於違反本法規定之事業,得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施,並得處新台幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰;逾期仍不停止、改正其行為或未採取必要更正措施者,得繼續限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施,並按次連續處新台幣十萬元以上五千萬元以下罰鍰,至停止、改正其行為或採取必要更正措施為止。

不動產經紀業管理條例
第十九條
經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬,其經營仲介業務者,並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。
違反前項規定者,其已收取之差價或其他報酬,應於加計利息後加倍返還支付人。
第二十六條
因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約,致委託人受損害時,由經紀業負賠償責任。
經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者,該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。
前二項受害人向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償時,視為已向基金管理委員會申請調處,基金管理委員會應即進行調處。
受害人取得經紀業或經紀人員之執行名義、經仲裁成立或基金管理委員會之決議支付後,得於該經紀業繳存營業保證金及提供擔保總額內,向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償;經代為賠償後,即應依第八條第四項規定,通知經紀業限期補繳。

民  法
第一百八十四條
因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者,亦同。
違反保護他人之法律者,推定其有過失。

刑  法
第三百三十五條
意圖為自己或第三人不法之所有,而侵占自己持有他人之物者,處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。
前項之未遂犯罰之。
第三百三十九條
意圖為自己或第三人不法之所有,以詐術使人將本人或第三人之物交付者,處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。
以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者,亦同。
前二項之未遂犯罰之。
第三百四十二條
為他人處理事務,意圖為自己或第三人不法之利益,或損害本人之利益,而為違背其任務之行為,致生損害於本人之財產或其他利益者,處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。
前項之未遂犯罰之。

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作者簡介
劉孟錦律師
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