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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房屋仲介專欄

略論委託人與房屋公司間之法律關係

文 / 王偉
【台灣法律網】


案例

倪匯鴻先生將其所有就座落台北市大安區和平東路二段○號之房地委託某大房屋仲介公司居間銷售,房屋公司之經紀人持委託銷售契約書請倪先生簽署,但見該契約書洋洋灑灑十數條款,雖條文均為中文,但因牽涉到權利義務法律責任,所以到底應如何簽訂較能保障雙方權益?試就委託人與房屋仲介公司間之法律關係論述之。


解析:

一、首按稱居間者,謂當事人約定,一方為他方報告訂約之機會,或為訂約之媒介,他方給付報酬之契約。居間人就其媒介所成立之契約,無為當事人給付或受領給付之權。又稱委任者,謂當事人約定,一方委託他方處理事務,他方允為處理之契約。受任人因處理委任事務,所收取之金錢物品及孳息,應交付於委任人。受任人以自己之名義,為委任人取得之權利,應移轉於委任人。另代理人於代理權限內,以本人名義所為之意思表示,直接對本人發生效力。民法第五百六十五條、第五百七十四條、第五百二十八條、第五百四十一條、第一百零三條分別定有明文。核房屋仲介公司與賣方間原則上僅係媒介居間之法律關係,然而商場如戰場,當買方到銷售房屋現場參觀委託標的物,對該屋非常中意,而欲當場付定金,若嚴格依居間人之立場時,則房屋公司之經紀人並無為賣方收受定金之權,嗣待取得賣方之授權而可收定時,買方卻有可能已反悔不欲承買,如此將遺誤商機,故委託銷售契約書(以下簡稱委託書)第九條第一款明文約定:買賣雙方達委託條件時,乙方(即房屋公司)全權代理甲方(即屋主)收受定金,以掌握成交之契機,因為民法第二百四十八條規定:訂約當事人之一方,由他方受有定金時,其契約視為成立。故一旦房屋公司代理屋主向買方收受定金後,買賣契約即為成立,買賣雙方即負有履行簽訂不動產買賣契約的義務,若有任何一方不願履行簽訂買賣契約即構成違約,則必須負損害賠償的責任。另房屋公司所收受的定金,依照前揭民法第五百四十一條之規定本應移轉於委任人(即屋主),但委託約特別約定定金保管於乙方公司,並於七日內(自收受定金之翌日起算)簽約時作為抵付價款之一部分,所以說房屋公司收定後得暫時保管而不須即時移交於屋主,但委託人可要求房屋公司於收定時應即刻通知以利屋主瞭解交易過程。綜觀以上所述,房屋公司與屋主之間已非單純之居間關係,而是居間加委任加代理之法律關係。

二、次按當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。當事人對於必要之點,意思一致,而對於非必要之點,未經表示意思者,推定其契約為成立。又稱買賣者,謂當事人約定一方移轉財產權於他方,他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時,買賣契約即為成立。民法第一百五十三條、第三百四十五條分別定有明文。故凡房屋公司之經紀人於簽訂委託約時,第一條不動產標示、第二條委託銷售總價及第五條付款方式應盡量明確,而勿以「依權狀」或「付款方式依買方所擬」等文句。蓋因契約成立要件以標的須合法、可能、確定、妥適為原則,設若屋主有好幾筆房地產,則經紀於於委託書不動產標示處記載「依權狀」,到底是依何筆何宗權狀顯屬不確定,故契約根本無從成立;又「付款方式依買方所擬」,設若買方本即有誠意購買則尚可成交,惟設若買方下定後反悔不買時,即可利用嚴苛之付款方式讓賣方知難而自願退還定金,如此將令經紀人白忙一場而無任何實益,且損害到賣方售屋之權益,故應切記第一條、第二條及第五條須明確記載以障雙方權利。

三、再按當事人之任何一方,得隨時終止委任契約。當事人之一方,於不利於他方之時期終止契約者,應負損害賠償責任。但因非可歸責於該當事人之事由,致不得不終止契約者,不在此限。民法第五百四十九條定有明文。如前所揭房屋公司與屋主間之委託約,並非單純之居間關係,而係委任加居間加代理之法律關係,故屋主甚有可能於委託約簽立後不久即來函聲明終止委任關係,依法屋主得隨時終止委託關係,惟若果如此則房屋公司自屋主簽訂委託約後至達成委託條件前,一直是處於相當不確定的情況下,致令房屋公司不願積極花費鉅資刊登廣告、製作看板及散發DM,因為耿耿於懷的是屋主是否會來函任意終止委託,如此對雙方甚為不利,故委託書第六條前段明文約定:委託銷售期限內,甲方(即屋主)應配合乙方(即房屋公司)進駐現場銷售,不得借故拖延及中途撤銷委託。然而委託書僅約定屋主不得中途撤銷委託,並未約定若屋主仍中途撤銷委託時雙方之權利義務關係,此時依法屋主僅須負責房屋公司因進行銷售所支付之費用;惟若已達成委託條件則依第八條第二款之約定應賠償委託總價的百分之四價金為違約金,故請屋主三思以免損人不利己。

四、又按居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限,得請求報酬。居間人支出之費用,非經約定,不得請求償還。居間人因媒介應得之報酬,除契約另有約定或另有習慣外,由契約當事人雙方平均負擔。民法第五百六十八條第一項、第五百六十九條第一項及第五百七十條分別定有明文。故經紀人於簽訂委託書時第七條服務報酬為成交價之百分之多少應明白而確定,惟若委託標的物之價額甚為鉅大則可商請房屋公司降低服務報酬之數額。另委託書明文約定一旦該房地成交時,賣方支付成交價之百分之四、買方支付百分之一之服務費,若此段文字經刪除時,則依前揭民法第五百七十條之規定由買賣雙方均分,亦即各百分之二點五,所以說儘量避免刪除。另買賣雙方於簽訂不動產買賣契約時,不管是依法或依委託書之約定,前揭約定之服務費即應一次付清予房屋公司,除非另有約定則從其約定。惟乙方(即房屋公司)應於收到服務報酬後,繼續服務至甲方(即屋主)收清尾款,委託人應切記此處之服務並不包含代買賣雙方受領或給付價金。

五、再按當事人得約定債務人不履行債務時,應支付違約金。違約金,除當事人另有訂定外,視為因不履行而生損害之賠償總額。但約定如債務人不於適當時期,或不依適當方法履行債務時,即須支付違約金者,債權人於債務不履行時,除違約金外,並得請求履行或不履行之損害賠償。民法第二百五十條定有明文。當賣方於簽訂委託書後甚有可能反悔不賣,或因房屋公司議價過程中產生情緒性之反彈,或欲透過私底下與買方交易而不用支付服務費,故委託書第八條明定四種情形避免屋主意圖規避服務費而於委託期限內自行出售或由第三者介紹成交者...等,視為屋主違約,應給付房屋公司原委託售價的百分之四價金為違約金,故本條之約定隱含立約之當事人應本誠實信用履行委託約條款的誠意,並非完全對屋主不利。

六、又按稱委任者,謂當事人約定,一方委託他方處理事務,他方允為處理之契約。民法第五百二十八條定有明文。就私人間權利義務關係在不違反法律強制或禁止規定,或不違反公序良俗,或不違反要式規定的情形下,當事人均得依自由意思為之,所以說買賣雙方均得自由委託他代書代辦產權移轉登記事宜,然查目前有很多詐欺集團利用買賣雙方不諳不動產相關法規情形下,恣意欺騙當事人,基於以上理由,所以委託書第十條明定:甲方(屋主)同意由乙方(房屋公司)指定之代書辦理一切過戶手續;但雙方另有約定,則從其約定。主要就是為了要保障買賣雙方之權益,因為過戶必備之文件,諸如建築改良物及土地權狀正本、印鑑證明、戶口名簿或戶籍謄本等均保管掌控於代書手中,萬一買賣任一方發生債務不履行情事時,得由代書出面居間調協以息爭止忿。故對賣方言切記刪除或修改該條款為宜。

七、另按訴訟由被告住所地之法院管轄,被告住所地之法院,不能行使職權者,由其居所地之法院管轄。當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意應以文書證之。民事訴訟法第一條及第二十四條分別定有明文。房屋公司與屋主因委託銷售房地產所衍生之訟爭,若無明文約定合意管轄法院時,依民事訴訟法第一條之規定須以被告之住所地之法院管轄,故是否定合意管轄,由雙方當事人協議為之。

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作者簡介
王偉
現任職東森華榮傳播事業股份有限公司法務處
地址:台北市館前路42號7樓
電話:(02)2388-2788 傳真:(02)2389-7382

 

 

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