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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房屋仲介專欄

略論居間人通知買賣雙方簽約之重要性

文 / 王偉
【台灣法律網】


案 例

古雲所有就座落台北市民權東路六段之房地,全權委託某房屋仲介公司居間代理銷售,委託售價為新台幣(以下同)壹仟肆佰捌拾萬元。委託期間往看客戶不少,其中張郎出價壹仟參佰萬元,惟經紀人告知此一價格屋主不可能同意,故是否另簽發一紙要約書,其上記載壹仟參佰伍拾萬元,讓經紀人嘗試向屋主議價,最後張郎同意同時簽發二紙要約承諾書,一紙要約價壹仟參佰萬元,一紙要約價壹仟參佰伍拾萬元,並依要約書之規定繳交百分之二(即貳拾陸萬元)之要約金,經紀人先以壹仟參佰萬元跟屋主議價,惟未獲同意,最後以壹仟參佰參拾萬元達成合意。然以電話通知買方出面簽約時,卻未獲回應,仲介公司遂以買方違約為由沒收前揭貳拾陸萬元之要約金,惟買方不服遂訴請台北地院命仲介公司返還要約保證金。試問買方是否有理由?


解 析

本件業經台北地院判決駁回原告之訴,其判決理由略謂:「…依兩造不爭執之不動產買賣要約承諾書(以下簡稱要約書)第四條約定:買方為表示購買之誠意,同意於簽立要約書同時,支付購買總價款百分之二為保證金(以下簡稱要約金)。…本要約書於有效期間內,若不為賣方所承諾接受,則要約書自始無效。買方所交付之要約金於提示原保管條,無息返還。又第五條約定:於要約有效期間,賣方同意依買方欲購條件出售,或買方購買總價已達賣方委託價且付款方式一致時,要約金即轉為定金…」。查本件買方雖主張其要約總價係壹仟參佰萬元,雖亦自認其於簽訂要約書時,仲介公司之經紀人以壹仟參佰萬元無法成交為由,而要求伊再簽一張要約總價為壹仟參佰伍拾萬元之要約書以利交涉等語,則核買方之真意即係若果真無法以壹仟參佰萬元承購前揭不動產時,願以壹仟參佰伍拾萬元承購之,是買方主張其僅以壹仟參佰萬元為要約總價云云,即不可採。

次查訴外人古雲於要約期間內合意變更契約,將總價壹仟肆佰捌拾萬元變更為壹仟參佰參拾萬元,是仲介公司主張古雲與張郎以壹仟參佰參拾萬元達成合意,而成立買賣契約,買方所交付之要約保證金即轉為定金等語,應認為實在。又依兩造要約書之約定,要約金之返還係以於不動產買賣要約書有效期間內無法達成買賣合意為條件,並不以是否已簽訂不動產買賣契約書為條件,是張郎迄未與古雲簽訂不動產買賣契約書,惟買賣雙方既於前揭要約有效期間內達成買賣合意,即與前揭得請求返還要約保證金之要件不符,是原告本件請求即為無理由,應予駁回…」。揆諸前揭判決及其理由,可知張郎之主張為無理由。

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作者簡介
王偉
現任職東森華榮傳播事業股份有限公司法務處
地址:台北市館前路42號7樓
電話:(02)2388-2788 傳真:(02)2389-7382

 

 

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