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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房屋仲介專欄

略論銀行貸款承接應注意事項

文 / 王偉
【台灣法律網】


案 例

古雲是個股票投資客,由於眼光獨到狠狠的賺了一大票,在好友趙六的遊說下提出一筆錢,分散風險轉而投資不動產,透過某房屋仲介公司的推介承購新店郊區豪華別墅一棟,總價款為新台幣(以下同)貳仟肆佰萬元正,自備款陸佰萬,餘額向某銀行申辦貸款,產權則登記在太太名下,並以自己為債務人,太太為義務人逕與貸款銀行簽立抵押權設定書,旋因房地產行情上漲,古雲遂以貳仟伍佰萬元出售予賴琵軌,買賣雙方約定原貸款由買方承受,然該貸款銀行經評估賴某信用及清償能力後,卻只同意核貸壹仟萬元,此事拖延至該房地已辦畢產權移轉登記後仍未解決,古雲心想反正產權已更名,且原貸款亦由買方按月繳交中,故並不在意,孰知一年後,古雲所有位於台北市大安區之自用住宅竟遭銀行聲請強制執行查封在案,古雲至銀行探詢之下始得知賴琵軌已甚久未繳交貸款利息致該新店別墅遭拍賣,但拍定價額尚不足以清償貸款,故一併查封拍賣古雲其他財產以求償。試問銀行此舉是否有理由?


解 析

按債權之讓與,非經讓與人或受讓人通知債務人,對於債務人不生效力。但法律另有規定者,不在此限。受讓人將讓與人所立之讓與字據提示於債務人者,與通知有同一之效力。又第三人與債務人訂立契約承擔其債務者,非經債權人承認,對於債權人不生效力。民法第二百九十七條及同法第三百零一條分別定有明文。核不動產所有人持房地向銀行申辦貸款時,銀行會交付貸款人一份定型化契約,即所謂的抵押權設定書,在該設定書中有一條約定債務人除該筆貸款數額外,及其他債務亦應負責等語。本案因消費者保護法公佈實施前與施行後而不同,施行前,依前揭民法之規定,則賴琵軌承擔古雲之債務並未經債權人(即銀行)承認,故對銀行不生效力。意即銀行仍可對古雲其他財產求償不足額之部份;施行後,則因消保法第二章第二節分別規範定型化契約,若違反平等互惠或誠信原則時一律無效。

故最近行政院公平交易委員會與銀行業者達成共識,修改六項定型化借貸契約,使銀行與消費者間之權利義務更趨合法、合情、合理,該六項要點臚陳如后:

一、「民法保證章節抗辯權的拋棄」:金融行庫以強勢地位,要求交易相對人(借款人、保證人)在契約中聲明自動放棄民法保證章節抗辯權,共識修改為:以後定型化契約應至少達到「民法」標準,不得強迫保證人在任何情形都不能抗辯。

二、「未到期自動債權抵銷權行使」:消費者(借款人)如果不能依照借據清償本息時,就算清償期尚未到期,銀行有權抵銷借款人寄存在銀行的各種存款及其他對銀行的一切債權,共識修改為:法令禁止抵銷,或者當事人有約定不得抵銷者,不在此限。

三、「抵充權的約定」:銀行處分擔保物所得,如果不夠抵銷借款人全部債務時,由金融行庫指定應抵充的債務,及適當的抵充順序、方法,交易相對人不得拒絕。共識修改為:銀行至少依民法標準規定行使抵充權,或者銀行也可以指定更有利於借款人的順序、方法。

四、「債務人債信不足時,強制拋棄期限利益,而且債權人免除通知義務」:修改為:任何一宗債務不依約清償本金或利息者;B破產者,票據交換所拒絕往來戶,停止營業者;借款用途與申請計畫不符者,上述情形,銀行才可以片面強制縮短借款期限。

五、「要求交易相對人遵守不確定概括條款」:修改為除了契約附約規定外,其他未盡事宜應由雙方另行議定。

六、「義務的不對等」:這一點公平會請各銀行自競爭服務觀點自行訂定。

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作者簡介
王偉
現任職東森華榮傳播事業股份有限公司法務處
地址:台北市館前路42號7樓
電話:(02)2388-2788 傳真:(02)2389-7382

 

 

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