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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房屋仲介專欄

略論委託銷售契約書條款之法律關係(上)

文 / 王偉
【台灣法律網】


案例事實

倪匯鴻先生甫自軍中退伍,隨即透過友朋引進加入房屋仲介經紀人行列,四天的職前訓練雖收益良多,然其中就簽立委託銷售契約書所產生之法律關係,及法律效力到底如何?因限於時間無法請講師一一解析心中疑惑,以致日後承攬案件時畏首畏尾,無法放開手腳極力爭取業績。試問委託書效力如何?可否增刪修改?


解 析

一、首按稱居間者,謂當事人約定,一方為他方報告訂約之機會,或為訂約之媒介,他方給付報酬之契約。居間人就其媒介所成立之契約,無為當事人給付或受領給付之權。又稱委任者,謂當事人約定,一方委託他方處理事務,他方允為處理之契約。受任人因處理委任事務,所收取之金錢物品及孳息,應交付於委任人。受任人以自己之名義,為委任人取得之權利,應移轉於委任人。另代理人於代理權限內,以本人名義所為之意思表示,直接對本人發生效力。民法第五百六十五條、第五百七十四條、第五百二十八條、第五百四十一條、第一百零三條分別定有明文。

核房屋仲介公司與買賣雙方原本僅係媒介居間之法律關係,然而商場如戰場,當買方到房屋現場參觀委託標的物,對該屋非常中意,而欲當場下定,若嚴格依居間人之立場時,則房屋公司之經紀人並無為賣方收受定金之權,嗣後取得賣方之授權可收定時,買方卻反悔不欲承買,如此將遺誤商機,故委託銷售契約書(以下簡稱委託書)第九條第一款明文約定:買賣雙方達委託條件時,乙方(即房屋公司)全權代理甲方(即屋主)收受定金,以掌握成交之契機,因為民法第二百四十八條規定:訂約當事人之一方,由他方受有定金時,其契約視為成立。

故一旦房屋公司代理屋主向買方收受定金後,買賣契約即為成立,買賣雙方即負有履行簽訂不動產買賣契約的義務,若有任何一方不願履行簽訂買賣契約即構成違約,而必須負損害賠償的責任。另房屋公司所收受的定金,依照前揭民法第五百四十一條之規定本應移轉於委任人(即屋主),但委託約特別約定定金保管於乙方公司,並於七日內(自收受定金之翌日起算)簽約時作為抵付價款之一部分,所以說房屋公司收定後得暫時保管而不須即時移交於屋主,以利買賣簽約時佣金之回收。綜觀以上所述,房屋公司與屋主之間已非單純之居間關係,而是居間加委任加代理之法律關係。

二、次按當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。當事人對於必要之點,意思一致,而對於非必要之點,未經表示意思者,推定其契約為成立。又稱買賣者,謂當事人約定一方移轉財產權於他方,他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時,買賣契約即為成立。民法第一百五十三條、第三百四十五條分別定有明文。

故凡房屋公司之經紀人於簽訂委託約時,不動產標示、委託銷售總價及付款方式應盡量明確,而勿以「依權狀」或「付款方式依買方所擬」等文句。蓋因契約成立要件以標的須合法、可能、確定、妥適為原則,設若屋主有好幾筆房地產,則經紀人於委託書不動產標示處記載「依權狀」,到底是依何筆何宗權狀顯屬不確定,故契約根本無從成立;又「付款方式依買方所擬」,設若買方本即有誠意購買則尚可成交,惟若買方下定後反悔不買時,即可利用嚴苛之付款方式讓賣方知難而自願退還定金,如此將令經紀人白忙一場而無任何實益,故標的物、總價款及付款方式均須明確以利居間銷售。

三、再按當事人之任何一方,得隨時終止委任契約。當事人之一方,於不利於他方之時期終止契約者,應負損害賠償責任。但因非可歸責於該當事人之事由,致不得不終止契約者,不在此限。民法第五百四十九條定有明文。如前所揭房屋公司與屋主間之委託約,並非單純之居間關係,而係委任加居間加代理之法律關係,故屋主甚有可能於委託約簽立後不久即來函聲明終止委任關係,依法屋主得隨時終止委託關係,惟若果如此則房屋公司自屋主簽訂委託約後至達成委託條件前,一直是處於相當不確定的情況下,致令房屋公司不願積極花費鉅資刊登廣告、製作看板及散發廣告函,因為耿耿於懷的是屋主是否會來函任意終止委託,如此對雙方甚為不利,故有些房屋公司的委託書明文約定:委託銷售期限內,甲方(即屋主)應配合乙方(即房屋公司)進駐現場銷售,不得借故拖延及中途撤銷委託。若屋主中途撤銷委託,則應負違約損害賠償,此時經紀人應繼續與屋主溝通,明白告知其不得中途撤銷委託。

四、又按居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限,得請求報酬。居間人支出之費用,非經約定,不得請求償還。居間人因媒介應得之報酬,除契約另有約定或另有習慣外,由契約當事人雙方平均負擔。民法第五百六十八條第一項、第五百六十九條第一項及第五百七十條分別定有明文。故經紀人於簽訂委託書時應明定服務報酬之數額。另委託書若明文約定一旦該房地成交時,賣方支付成交價之百分之四、買方支付百分之一之服務費,若未如此約定,則依前揭民法第五百七十條之規定由買賣雙方均分,亦即各百分之二點五,所以說應約定清楚。另買賣雙方於簽訂不動產買賣契約時,依委託書之約定,前揭約定之服務費可一次付清予房屋公司,亦可分次支付佣金。

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作者簡介
王偉
現任職東森華榮傳播事業股份有限公司法務處
地址:台北市館前路42號7樓
電話:(02)2388-2788 傳真:(02)2389-7382

 

 

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