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仲介公司如何因應消保法

文 / 王偉
【台灣法律網】


案例事實

某房屋仲介股份有限公司草創於民國七十二年,歷經十數年來的經營,一直以台灣的成屋仲介市場之銷售習慣居間促成買賣雙方不動產買賣關係。民國八十三年一月十三日立法院經三讀通過由總統公布施行之消費者保護法(以下簡稱消保法),經媒體大肆報導對房仲業造成甚大之衝擊,試問房屋仲介業者應如何因應消保法之規定,而免蹈法網而不自知?


解析

核消保法保護之層面非常廣泛,涵蓋每一個人之食、衣、住、行、育、樂等各方面,攸關全體國民生活福祉。消保法共分七章、六十四條,第一章總則、第二章消費者權益、第三章消費者保護團體、第四章行政監督、第五章消費爭議之處理、第六章罰則、第七章附則。消保法施行細則亦經行政院於民國八十三年十一月二日發布施行。時值保障消費者之思想已蔚為世界潮流之際,消保法之制定施,已為我國法制建設及提昇國民消費生活品質樹立一新里程碑,對於保障我國消費者之權益有其正面意義。

消保法對房仲業者有直接關係之部份如後:
一、定型化契約無效之規定:按定型化契約,指企業經營者為與不特定多數人訂立契約之用而單方預先擬定之契約條款。企業經營者在定型化契約中所用之條款。企業經營者在定型化契約中所用之條款,應本平等互惠之原則。定型化契約中之條款違反誠信原則,對消費者顯失公平者,無效。定型化契約中之一般條款,全部或一部無效或不構成契約內容之一部者,除去該部份,契約亦可成立者,該契約之其他部份,仍為有效。消保法第二條第七款、第十一條、第十二條及第六條分別定有明文。前揭條款對仲介公司向來以定型化契約分別與買賣雙方簽訂之委託銷售契約書,和要約承諾書之效力,猶如不定時炸彈,勢必造成意圖不願簽訂不動產買賣契約之當事人,乘機主張定型化契約無效,徒增困擾,故房仲公司之定型化契約之擬定,應朝公平合理之角度撰擬,較無此負擔。

二、契約審閱權之規定:按企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有三十日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者,該條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。消保法施行細則第十一條定有明文。因此,嗣房仲業者與賣方簽訂委託銷售契約書;和買方簽訂要約書時,應事先讓相對人審閱定型化契約書內容,以免遭主張無效致無實益。

三、不實廣告依法應負責:按企業經營者應確保廣告內容之真實,其對者所負之義務不得低於廣告之內容。刊登或報導廣告之媒體經營者明知或可得而知廣告內容與事實不符者,就消費者因信賴該廣告所受之損害與企業經營者負連帶責任。消保法第二十二及第二十三條分別定有明文。揆諸前揭條款之規定,舉凡房仲業者為促銷房屋所刊登之廣告、看板、廣告函等皆視為要約,一旦消費者承諾時契約即已成立,依法受其拘束。

四、宣告仲介公司停業或勒令歇業之規定:按企業經營者違反本法規定情節重大,報經中央管機關或消費者保護委員會核准者,得命停止營業或勒令歇業。消保法第六十條定有明文。何謂情節重大至今尚無案例可循,惟避免常業違反消保法,則免遭停業或歇業之處分。

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作者簡介
王偉
現任職東森華榮傳播事業股份有限公司法務處
地址:台北市館前路42號7樓
電話:(02)2388-2788 傳真:(02)2389-7382

 

 

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