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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房屋仲介專欄

房屋仲介雙軌制

文 / 劉孟錦律師
【台灣法律網】


案例事實

王先生想買房子,透過房屋仲介公司業務員的介紹,看中了一間三十幾坪的房屋,但是屋主的售價超出王先生的預算,仲介公司業務員要王先生先付總價2%的斡旋金,以方便和屋主進行議價。

請問劉律師:
一、透過仲介公司買房子,一定要付斡旋金嗎?付了斡旋金如果反悔不買,斡旋金會被沒收嗎?
二、內政部及公平交易委員會對於「斡旋金」的問題,有何新的規定?
三、消費者委託仲介公司買賣房屋,應如何保障自己的權益?


解  析

一、在現行的中古屋交易習慣中,當消費者委託仲介業者購買房屋時,如果所出的價格與屋主願意出售的價格有所差距時,為了表示買方的誠意及承買意願,仲介業者經常會要求買方交付一筆「斡旋金」,以便與屋主議價。

在議價成功時,買方所付的斡旋金轉為買賣的訂金,並成為房屋價款的一部分,但是當斡旋不成時,卻有部分業者將斡旋金沒收,尤其是當斡旋尚未成功前,買方如果不想買,仲介業者大都會將斡旋金沒收,造成消費者與仲介業者的不少糾紛。

二、有鑑於此,內政部對於房屋仲介擬定了「要約書」範本,同時行政院公平交易委員會也做出了「要約書、斡旋金雙軌制」的決議,也就是說,消費者委託仲介業者購買中古屋,可以選擇採用「斡旋金制」或「要約書制」,房屋仲介業者不得強制向購屋者收取斡旋金,而且自八十六年九月一日起,仲介業者如向購屋者提出斡旋金的要求時,應同時告知消費者亦可採用內政部所擬定的「要約書」,如消費者選擇交付斡旋金時,仲介業者應以書面明訂交付斡旋金的目的,並且明確告知消費者的權利義務,仲介業者如未遵行,而有欺罔或顯失公平情事,則認定其違反公平交易法。

三、給購屋消費者的建議:

(一)依據公平交易委員會的新規定,未來購屋消費者可以選擇不付斡旋金,而以簽「要約書」來取代,以減少在斡旋談判中被沒收斡旋金的糾紛。

(二)如果購屋消費者仍然選擇交付斡旋金,一定要取得業者所出具的「斡旋金收據」,並確實瞭解收據中有載明下列要點:
1.斡旋的有效期間。
2.斡旋金的退還條件。
3.消費者在斡旋期間內,可以隨時撤回斡旋的委託,而請求無條件退還斡旋金,業者不得藉任何名目扣取車馬費、手續費等。

(三)如果仲介業者違反了前述規定,可以向行政院公平交易委員會提出檢舉或向消費者保護官申訴,請求依法處理,以保障消費者的權利。
   

相關法令
公平交易法
第二十四條
除本法另有規定者外,事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。
第四十一條
公平交易委員會對於違反本法規定之事業,得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施,並得處新台幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰;逾期仍不停止、改正其行為或未採取必要更正措施者,得繼續限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施,並按次連續處新臺幣十萬元以上五千萬元以下罰鍰,至停止、改正或採取必要更正措施為止。


行政院公平交易委員會行業導正

仲介業斡旋金行業導正                  
一、依據:本會第二七七次委員會議決議。             
二、理由:緣房屋仲介業者向購屋人收受斡旋金,代向買方議價之行為,已逐漸形成仲介業之交易特色,但囿於斡旋金制度係業者自創,並無明確定義,且無相關法令足資規範,以致爭議不斷。案經本會委員會決議,配合內政部所擬定之「要約書」實施,亦讓消費者知悉其權利。

三、內容:房屋仲介業者如提出斡旋金要求,應同時告知消費者亦可選擇採用內政部所擬定「要約書」,如消費者選擇約定交付斡旋金,則仲介業者應以書面明定交付斡旋金之目的,明確告知消費者之權利義務,仲介業者若未遵行而有欺罔或顯失公平情事,則認定其違反公平交易法第二十四條規定。        

 四、時間:導正期間自八十六年六月一日起至八十六年八月三十一日止,即自八十六年九月一日起,業者應依本會決議辦理,否則,將就個案認定違反公平交易法第二十四條規定。

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師
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