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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產租賃專欄

【新聞疑義1056】房客搬離,清出雜物2000公斤?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞】

四十坪公寓竟能清出超過兩、三噸的廢棄物,三十人清了三天三夜還清不完,形容是「垃圾場」,一點也不為過!新北市土城區埤林里長蔡志紅說,四十多歲的蘇姓婦人,之前與兒子在土城學成路一間五樓公寓租屋,婦人外表和一般人看起來沒有兩樣,大家也不清楚她從事什麼行業。但租屋約八年,四房兩廳、四十坪大的公寓,堆滿了紙箱、雜誌、衣服等雜物,滿坑滿谷,屋內見不到地面,保守估計雜物至少有兩、三千公斤。雜物堆疊太驚人,因髒亂所孳生的蚊蠅、蟑螂、老鼠等,影響到鄰居。屋內漏水,房東曾找來師傅修理,婦人還特別交代,不能損壞堆放的物品,師傅見到屋內情景,吃驚得直搖頭說「不可能」,只得作罷。今年二月,房東拒絕續租,連婦人多住近兩個月的租金也不收了,只希望她儘快搬離;而且找來專業清潔公司協助清掃,清潔人員看到現場也束手無策,最後,蔡志紅出動了里內三十多名環保志工,一同解決這個燙手山芋(自由時報 102年3月27日報導:房客搬離 40坪屋清出雜物2000公斤)。


【疑義】

按民法第432條固規定「承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物,租賃物有生產力者,並應保持其生產力。承租人違反前項義務,致租賃物毀損、滅失者,負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益,致有變更或毀損者,不在此限。」,惟係以致租賃物毀損、滅失為其要件,本案租賃物似無毀損或滅失,本案出租人自無法以民法第432條之規定,向本案承租人請求損害賠償。

但本案承租人似有「未依約定方法,為租賃物使用、收益」或「無約定方法者,未依租賃物之性質而定之方法,為租賃物使用、收益」之情形,本案出租人非不得於本案承租人阻止而仍繼續為之時,以民法第438條:「承租人應依約定方法,為租賃物之使用、收益;無約定方法者,應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益,經出租人阻止而仍繼續為之者,出租人得終止契約。」之規定,向本案承租人終止契約,並依民法第455條:「承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物;租賃物有生產力者,並應保持其生產狀態,返還出租人。」之規定,向本案承租人請求返還租賃物。

至於積欠租金部分,本案如為定期租賃,本案出租人則得依民法第440條:「承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約。租用建築房屋之基地,遲付租金之總額,達二年之租額時,適用前項之規定。」之規定為之。但如是不定期租賃,本案出租人則須依土地第100條:「出租人非因左列情形之一,不得收回房屋。…三、承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。…」之規定為之。

此參最高法院37年上字第7729號判例:「租賃契約屆滿後,如非有民法第四百五十一條所定,視為以不定期限繼續契約之情形,則其租賃關係應依同法第四百五十條第一項規定,於租期屆滿時消滅,不受土地法第一百條所定各款之限制,業經司法院院解字第三四八九號解釋有案。雖原判決成立於該號解釋發表以前,而係以司法院院解字第三二三八號解釋為依據,但第三四八九號解釋已將第三二三八號解釋所持之見解變更,則土地法第一百條規定,實應解為不包含定有期限之租賃契約在內。原審乃以兩造所訂有期限之租賃契約,應與未定期限之租賃契約,同受土地法第一百條規定之限制,不問其有無民法第四百五十一條規定之情形,不容以期限屆滿而主張租賃關係消滅收回房屋,自嫌未合。」自明。但須注意的是,如僅是催租,並未要終止契約收回房屋,縱係不定期租賃,本案出租人則仍得依民法第440條第1項為之,蓋土地第100條僅在「終止契約收回房屋」事項,為民法相關規定之特別規定,至於積欠租金之催繳,仍有民法第440條第1項規定之適用。

另外,最後留下一個問題,供大家思考,就是「清出雜物2000公斤」所生費用,應由誰負擔?理由及依據為何?

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
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