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最高限額抵押權法律不能保證經濟

文 / 方承志
【台灣法律網】


    隨著社會變遷房價高漲,人們為了買房依賴銀行的房貸更加迫切,但是在央行宣布房貸最高打六折的情況下,無殼堝牛的購屋自備款也從房價一折提升到四折,但說起來央行這措施也不是沒有道理的,因為從98年到今年以來,大都會的房價大約平均漲了三成左右,也就是說銀行擔保房貸風險提高三成,但是銀行負擔這三成房價崩盤的風險合理嗎?於是自然又轉嫁到購屋者的身上,但這都是這些炒房者自己炒出來的惡果,因為購屋者往往為了籌措購屋自備款而延後購屋期間,而這使得房市買賣經濟更加落得不景氣。本篇文章要提的就是在這銀行降低房貸擔保貸款措施中,不動產最高限額抵押權在人民經濟上未來反射的民生經濟問題。

    在今日需自籌購屋四成自備款,以都會區平均每屋約600萬元的房價來看,自備款需要240萬元,以現在青年就業存款率周期定在10年來看,每人每月約需存足2萬元本金左右(不計入利息及裝潢費),以月薪2萬5千元的新鮮族,要結婚雙薪且夫妻共同存款才有可能實現,而接下來的360萬元最高必須以30年房貸計算,每月約要繳納1萬元加上銀行複利計算,差額1萬元則作為子女養育費,其總共過程約需40年左右。但一般大學畢業約在23歲,加上這貸款及準備購屋款流程約在63歲左右解除。

    而現在的民法契約最高有效期間只有20年,所以房貸不能以30年為準,必須在20年後重新訂立一個新房貸契約,所以不足貸款部分在理論上必須總共貸款40年,而第二次貸款的時候是折舊舊屋,其貸款價值必然隨著房價波動,但是其貸款結束期會在73歲,也就是在65歲退休後仍然要負擔8年,但是這8年只能依賴勞保退休金給付,所以如果勞保退休金不足支應房貸及生活費總額,那麼除非子女繼承這項房貸債務,否則就成為只有以房養老(夫妻共一屋養老)一途。

    最高限額抵押權主要的依據是民法第861條:┌抵押權所擔保者為原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權之費用。但契約另有約定者,不在此限。得優先受償之利息、遲延利息、一年或不及一年定期給付之違約金債權,以於抵押權人實行抵押權聲請強制執行前五年內發生及於強制執行程序中發生者為限。┘。因為抵押權優先受償不包括┌違約金費用┘,而最高限額抵押權如果登記超過20年,其超過20年部分就會成為無物權契約登記效力(賣賣房屋抵押債權本身就不是物權契約),所以實務上銀行會在滿20年時,要求重新登記房屋抵押權。而抵押權在強制執行時,為抵押物本身仍然存在房地價的價值,只能就債權超過不足抵償的部分計算強制執行債權額(因為已擔保數額不能計入),所以最高限額抵押權在放貸債務人,因無法付出房貸遭銀行強制執行時,其對強制執行異議的擔保金計算就只有在計算已發生的利息上,而違約金也因為無優先受償權,且因為在契約約定違約金只是最高額,致在法律上無法實際確認違約金數額及內容,所以不能計入最高限額抵押權擔保的範圍(這是程序上發生先後及實際數額對於最高限額抵押權效力的問題),所以銀行對於違約金的約定,如果不是定額的計算及約定,而是採用最高額度計算納入,這在實務上是無法實際納入最高限額抵押權的。

    所以房貸所有人因違約導致最高限額抵押權效力適用範圍問題認定時,通常只有在提出所謂的債權延長或增加貸款年限方式協商,而此一新償債約定因為抵押權所擔保者為原債權及利息,對於連續性貸款契約而言,仍屬於銀行抵押權的┌原債權┘範圍,但是在20年以後換(新)約後,所有債務重新起算後就不在是原債權了,那麼原抵押權如果沒有更新登記,或因為新契約的簽訂仍屬於原債權20年效力範圍的約束,那麼就算辦理新最高限額抵押權的登記,其在法律上的效力恐怕仍然是有疑義的,這都是因為20年的契約法律規定最長期間的效力問題產生的法律效果。所以法律的執行只能為債權方,弱勢債務人一方如果不知主張,那麼在單純的法律強制執行下,就會因為在償債協商條件沒有多大選擇權下,而這法律在沒有確保弱勢債務人的權力下,就會債務人喪失經濟上負擔的條件選擇權,而成為銀行以最高限額抵押權加壓及殘害的對象了。

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