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【新聞疑義1025】師大商圈爭議,修法解套?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞】

師大社區、公館商圈、五分埔商圈、士林夜市周邊、忠孝東路二二三巷等商圈多數商家,因無法符合都市計畫法規定,導致長期違規使用,之前更發生師大夜市商家與住戶激烈互槓狀況。台北市都市發展局已研擬修訂「台北市土地使用分區管制規則」,放寬臨八米與六米巷道的使用項目,為師大夜市等商圈解套。目前北市住商混合區的商圈,商家多開設於住宅區內,但依據「都市計畫法」,住三區內的餐飲、零售、服飾店必須設在八公尺以上巷道,但大部分商家都設在六公尺以下巷道,而六公尺以下巷道僅能使用商業強度低的一般零售業,因此這些商圈店家多數都是違法。市府為解決問題,已擬定三百五十萬元的「台北市建築物混合使用管理及策略之規劃」委託研究案,將規劃出相關彈性機制,讓住商混合的狀況能符合市府主掌的「台北市土地使用分區管制規則」。市府都發局長丁育群強調,不是因個案修法,「我們也不討論個案」,這個修法方案並不是就地合法,而是「因地制宜」,將不合時宜的規定符合現狀,由於台灣政府早年鼓吹家庭工廠,民眾往往在一樓住家開店,居民與商家長年相安無事,但如今民眾社區意識抬頭反對商業擴張。市府都發局規劃科長汪禮國表示,目前初步規劃,社區未來若要申請住商混合使用,須先通過社區參與的程序,民眾、社區管理委員會達成共識後,市府會給予一個「類似於開發許可的授權」,可在劃定範圍內放寬使用項目,市府也會修改「台北市土地使用分區管制規則」,放寬住宅區內八公尺巷道使用項目;當然,都發局同時也要檢驗該社區的公共設施、公園綠地是否足夠。汪禮國說,師大社區若要用新法就地解套,前提是民眾與商家必須凝聚共識,若無法凝聚共識,屆時可能也無法沿用此方案。汪禮國表示,住商混合使用還是要與土地使用分區主要計畫相容,例如若住宅區民眾都達成共識,要將公寓一樓闢建殯儀館、化學工廠,即使走完程序,都發局也不會通過許可,而往後住宅區內可容許商家進駐,而商業區也可增設比當地商業強度更強的經營型態。但現場媒體質疑,此舉會不會造成更多房仲業者炒作租金,對此汪禮國表示,該計畫未來將核准更多商業空間使用,增加供給量後,其實可降低全市商家的租金(自由時報102年3月7日報導:師大商圈爭議 都發局修法解套)。


【疑義】

按有關師大商圈爭議,曾於101年3月21日【新聞疑義718】師大商圈處理方案,也有「緩刑」!(http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,188,&job_id=183034&article_category_id=1954&article_id=105334
http://blog.rootlaw.com.tw/gs/2012/03/21/%e3%80%90%e6%96%b0%e8%81%9e%e7%96%91%e7%be%a9718%e3%80%91%e5%b8%ab%e5%a4%a7%e5%95%86%e5%9c%88%e8%99%95%e7%90%86%e6%96%b9%e6%a1%88%ef%bc%8c%e4%b9%9f%e6%9c%89%e3%80%8c%e7%b7%a9%e5%88%91%e3%80%8d/)一文敘及:「
按違反噪音管制法(所稱噪音,指超過管制標準之聲音)第8條:「噪音管制區內,於直轄市、縣(市)主管機關公告之時間、地區或場所不得從事下列行為致妨害他人生活環境安寧:一、燃放爆竹。二、神壇、廟會、婚喪等民俗活動。三、餐飲、洗染、印刷或其他使用動力機械操作之商業行為。四、其他經主管機關公告之行為。」者,依噪音管制法第23條:「違反第八條規定者,處新臺幣三千元以上三萬元以下罰鍰,並令其立即改善;未遵行者,按次處罰。」之規定,乃處以新臺幣三千元以上三萬元以下罰鍰,並「令其立即改善」,未遵行者,則按次處罰之,直至改善完畢為止,並無「記點,累計點數高者優先處理」等同「緩刑」之規定,「記點,累計點數高者優先處理」等同「緩刑」之規定,乃增加母法所無之規定,而且與依法行政原則有所違反,是否妥適?值得商權。

又違反都市計畫法第22條:「細部計畫應以細部計畫書及細部計畫圖就左列事項表明之:一、計畫地區範圍。二、居住密度及容納人口。三、土地使用分區管制。四、事業及財務計畫。五、道路系統。六、地區性之公共設施用地。七、其他。前項細部計畫圖比例尺不得小於一千二百分之一。」中之土地使用分區管制者,依都市計畫法第79條:「都市計畫範圍內土地或建築物之使用,或從事建造、採取土石、變更地形,違反本法或內政部、直轄市、縣 (市)  (局) 政府依本法所發布之命令者,當地地方政府或鄉、鎮、縣轄市公所得處其土地或建築物所有權人、使用人或管理人新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰,並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者,得按次處罰,並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施,其費用由土地或建築物所有權人、使用人或管理人負擔。前項罰鍰,經限期繳納,屆期不繳納者,依法移送強制執行。依第八十一條劃定地區範圍實施禁建地區,適用前二項之規定」、第80條:「不遵前條規定拆除、改建、停止使用或恢復原狀者,除應依法予以行政強制執行外,並得處六個月以下有期徒刑或拘役。」之規定,也係「處其土地或建築物所有權人、使用人或管理人新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰,並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者,得按次處罰,並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施,其費用由土地或建築物所有權人、使用人或管理人負擔」,更甚者,不遵前開規定拆除、改建、停止使用或恢復原狀者,除應依法予以行政強制執行外,並得處六個月以下有期徒刑或拘役,也無「記點,累計點數高者優先處理」等同「緩刑」之規定,「記點,累計點數高者優先處理」等同「緩刑」之規定,乃增加母法所無之規定,而且與依法行政原則有所違反,是否妥適?值得商權。

換言之,臺北市政府為使商家與住家取得平衡,想出「記點,累計點數高者優先處理」之師大商圈處理方案,固可認臺北市政府確實就本案有所思考,惟在適法上,就有違法之虞,臺北市政府及相關官員可能就要面臨刑法第130條:「公務員廢弛職務釀成災害者,處三年以上十年以下有期徒刑。」、第131條:「公務員對於主管或監督之事務,明知違背法令,直接或間接圖自己或其他私人不法利益,因而獲得利益者,處一年以上七年以下有期徒刑,得併科七萬元以下罰金。犯前項之罪者,所得之利益沒收之。如全部或一部不能沒收時,追徵其價額。」等相關刑責之追究、國家賠償等相關賠償之追討,以及訴願、行政訴訟(從「保護規範理論」以及噪音管制法第8條之規定來看,某些土地所有人、建物所有人使用人,有可能係「利害關係人」,非不得依法救濟,可參【新聞疑義517】大樓一直蓋,「暗無天日」怎麼辦?一文http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1,658,&article_category_id=258&job_id=176933&article_id=100711http://blog.rootlaw.com.tw/gs/2011/09/15/%e3%80%90%e6%96%b0%e8%81%9e%e7%96%91%e7%be%a9517%e3%80%91%e5%a4%a7%e6%a8%93%e4%b8%80%e7%9b%b4%e8%93%8b%ef%bc%8c%e3%80%8c%e6%9a%97%e7%84%a1%e5%a4%a9%e6%97%a5%e3%80%8d%e6%80%8e%e9%ba%bc%e8%be%a6/以及其中之最高行政法院100年度裁字第1904號裁定)等爭訟之困境。

臺北市政府及相關官員,是否仍依該師大商圈處理方案處理,千萬要三思啊!本文建議臺北市政府及相關官員,還是以「輔導商家轉戰」、「重新擬訂適當之土地使用分區管制」、「信賴補償(本案初看似無信賴補償之問題,惟實際上,仍依個案全部事實而定)」等合法方式處理吧!」。

而今,(一)臺北市政府擬以修改「台北市土地使用分區管制規則」,重新擬訂適當土地使用分區管制之方式,來解決問題,而且(二)台北市政府都發局也會同時檢驗該社區的公共設施、公園綠地是否足夠?以落實及實現「適足住房權(註一)」(三)並通過社區參與程序凝聚共識,有利於「發展權」(註二)的落實及實現,及(四)要求住商混合使用要與土地使用分區主要計畫相容。其考量層面,尚屬充足,而且係以合法方式處理,本文爰予以贊同。

至於此舉,會不會造成更多房仲業者炒作租金?就此,或有可能,問題是「提高供給量」將有助於「租金之合理調整」,對於「適足住房權」的落實及實現,影影響尚屬輕微,而且臺北市政府也非不得依法以補助租金等其他方式,減少此影響。所以,「此」應不是主要問題之所在。


【註解】
註一:按源自於已具國內法地位而且優先於其他法律而適用之經濟社會文化權利國際公約第12條第1款:「本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度,包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。締約國將採取適當步驟確保此種權利之實現,同時確認在此方面基於自由同意之國際合作極為重要。」之「適足住房權」,在經濟社會文化權利事務委員會第4號一般性意見中指出:「7.委員會認爲,不應狹隘或限制性地解釋住房權利,譬如,把它視爲僅是頭上有一遮瓦的住處或把住所完全視爲一商品而已,而應該把它視爲安全、和平和尊嚴地居住某處的權利,至少有兩條理由可以認爲這樣理解是恰當的。首先,住房權利完全與作爲《公約》之基石的其他人權和基本原則密切相關。就此而言,《公約》的權利源於“人身的固有尊嚴”,而這一“人身固有的尊嚴”要求解釋“住房”這一術語時,應重視其他多種考慮。最重要的是,應確保所有人不論其收入或經濟來源如何都享有住房權利。其次,第十一條第一款的提法應理解爲,不僅是指住房而且是指適足的住房。人類住區委員會和《到2000年全球住房戰略》都闡明:“適足的住所意味著適足的獨處居室、適足的空間、適足的安全、適足的照明和通風、適足的基本基礎設施和就業和基本設備的合適地點――一切費用合情合理”。8. 因而,適足之概念在住房權利方面尤爲重要,因爲它有助於強調在確定特定形式的住房是否可視爲構成《公約》目的所指的“適足住房”時必須加以考慮的一些因素。在某種程式上,是否適足取決於社會、經濟、文化、氣候、生態及其他因素,同時,委員會認爲,有可能確定在任何特定的情況下爲此目的必須加以考慮的住房權利的某些方面。這些方面包括:(a)使用權的法律保障。使用權的形式包羅萬象,包括租用(公共和私人)住宿設施、合作住房、租賃、房主自住住房、應急住房和非正規住區,包括佔有土地和財産。不論使用的形式屬何種,所有人都應有一定程式的使用保障,以保證得到法律保護,免遭強迫驅逐、騷擾和其他威脅。締約國則應立即採取措施,與受影響的個人和群體進行真誠的磋商,以便給予目前缺少此類保護的個人與家庭使用權的法律保護;(b)服務、材料、設備和基礎設施的可提供性。一幢合適的住房必須擁有衛生、安全、舒適和營養必需之設備。所有享有適足住房權的人都應能持久地取得自然和共同資源、安全飲用水、烹調、取暖和照明能源、衛生設備、洗滌設備、食物儲藏設施、垃圾處理、排水設施和應急服務;(c)可承受性。與住房有關的個人或家庭費用應保持在一定水平上,而不至於使其他基本需要的獲得與滿足受到威脅或損害。各締約國應採取步驟以確保與住房有關的費用之百分比大致與收入水平相稱。各締約國應爲那些無力獲得便宜住房的人設立住房補助並確定恰當反映住房需要的提供住房資金的形式和水平。按照力所能及的原則,應採取適當的措施保護租戶免受不合理的租金水平或提高租金之影響。在以天然材料爲建房主要材料來源的社會內,各締約國應採取步驟,保證供應此類材料。(d)適居性。適足的住房必須是適合於居住的,即向居住者提供足夠的空間和保護他們免受嚴寒、潮濕、炎熱、颳風下雨或其他對健康的威脅、建築危險和傳病媒介。居住者的身體安全也應得到保障。委員會鼓勵各締約國全面實施衛生組織制訂的《住房保健原則》5, 這些原則認爲,就流行病學分析而言,住房作爲環境因素往往與疾病狀況相關聯,即:住房和生活條件不適和不足總是與高死亡率和高發病率相關聯;(e)可獲取性。須向一切有資格享有適足住房的人提供適足的住房。必須使處境不利的群體充分和持久地得到適足住房的資源。如老年人、兒童、殘廢人、晚期患者、人體免疫缺陷病毒陽性反應的人,身患痼疾者、精神病患者、自然災害受害者、易受災地區人民及其他群體等處境不利群組在住房方面應確保給予一定的優先考慮。住房法律和政策應充分考慮這些群組的特殊住房需要。在許多締約國內,提高社會中無地或貧窮階層得到土地的機會應是其中心政策目標。必須制定明確的政府職責,實現人人有權得到和平尊嚴地生活的安全之地,包括有資格得到土地。(f)地點。適足的住房應處於便利就業選擇、保健服務、就學、托兒中心和其他社會設施之地點。在大城市和農村地區都是如此,因爲上下班的時間和經濟費用對貧窮家庭的預算是一個極大的負擔。同樣,住房不應建在威脅居民健康權利的污染地區,也不應建在直接鄰近污染的發源之處。(g)文化的適足性。住房的建造方式、所用的建築材料和支援住房的政策必須能恰當地體現住房的文化特徵和多樣化。促進住房領域的發展和現代化的活動應保證不捨棄住房的文化方維,尤其是還應確保適當的現代技術設施。」。是「適足住房權」,不應狹隘或限制性地解釋住房權利,譬如把它視爲僅是頭上有一遮瓦的住處或把住所完全視爲一商品而已,而應該把它視爲安全、和平和尊嚴地居住某處的權利;在「適居性」上,適足的住房必須是適合於居住的,即向居住者提供足夠的空間和保護他們免受嚴寒、潮濕、炎熱、颳風下雨或其他對健康的威脅、「建築危險」和傳病媒介,居住者的身體安全也應得到保障;在「可獲取性」上,須向一切有資格享有適足住房的人提供適足的住房,必須使處境不利的群體充分和持久地得到適足住房的資源,如老年人、兒童、殘廢人(編按:此用語,顯然有岐視之意味,本文認為應予修正)、晚期患者、人體免疫缺陷病毒陽性反應的人,身患痼疾者、精神病患者、自然災害受害者、易受災地區人民及其他群體等處境不利群組,在住房方面應確保給予一定的優先考慮。
註二:按第三代人權中的「發展權」,聯合國大會已經於1986年12月4日決議通過「發展權利宣言」:「…認為國際和平與安全是實現發展權利的必不可少的因素 ,重申裁軍 與發展之間關係密切,裁軍領域的進展將大大促進發展領域的進展,裁軍措施騰出的資源應用於各國人民的經濟及社會發展和福利,特別是發展中國家的這些發展和福利,承認人是發展進程的主體,因此,發展政策應使人成為發展的主要參與者和受益者,承認創造有利於各國人民和個人發展的條件是國家的主要責任,認識到除了在國際一級努力增進和保護人權外,同時還必須努力建立一個新的國經濟秩序,確認發展權利是一項不可剝奪的人權,發展機會均等是國家和組成國家的個人一項特有權利,玆宣布《發展權利宣言》如下:發展權利宣言第1條1.發展權利是一項不可剝奪的人權,由於這種權利,每個人和所有各國人民均有權參與、促進並享受經濟、社會、文化和政治發展,在這種發展中,所有人權和基本自由都能獲得充分實現。。…第2條1人是發展的主體,因此,人應成為發展權利的積極參與者和受益者。…第6條1.所有國家應合作以促進、鼓勵並加強普遍尊重和遵守全體人類的所有人權和基本自由,而不分種族、性別、語言或宗教等任何區別。2.所有人權和基本自由都是不可分割和相互依存的;對實施、增進和保護公民、政治、經濟、社會和文化權利應予以同等重視和緊急考慮。3.各國應採取步驟以掃除由於不遵守公民和政治權利以及經濟、社會和文化權利而產生的阻礙發展的障礙。第7條所有國家應促進建立、維護並加強國際和平與安全,並應為此目的竭盡全力實現在有效國際監督下的全面徹底裁軍,並確保將有效的裁軍措施騰出的資源用於發展,特別是發展中國家的發展。第7條…2各國應鼓勵民眾在各個領域的參與,這是發展和充分實現所有人權的重要因素。…」,其中揭示著(一)發展權利是一項不可剝奪的人權,由於這種權利,每個人和所有各國人民均有權參與、促進並享受經濟、社會、文化和政治發展,在這種發展中,所有人權和基本自由都能獲得充分實現(二)人是發展的主體,因此,人應成為發展權利的積極參與者和受益者(即人是發展的主體,也是積極參與者和受益者)(三)國際和平與安全是實現發展權利的必不可少的因素(四)所有國家應促進建立、維護並加強國際和平與安全,並應為此目的竭盡全力實現在有效國際監督下的全面徹底裁軍,並確保將有效的裁軍措施騰出的資源用於發展,特別是發展中國家的發展(即裁軍措施)(五)各國應鼓勵民眾在各個領域的參與,這是發展和充分實現所有人權的重要因素(即鼓勵民眾參與)等內涵。

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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年6月)。
5.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(一)(二)(三)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)。
6.台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年7月)。
7.台灣法律網電子書:房地產案例實務(三)(四)(與劉孟錦律師合編著,96年12月)。
8.台灣法律網電子書:房地產案例實務(五) (六)(七)(八) (與劉孟錦律師合編著,97年5月)。
9.輕鬆搞定公寓大廈(與劉孟錦律師合著,97年1月書泉)。
10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著,97年7月永然)。
11.台灣法律網電子書:不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著,98年4月)。
12.台灣法律網電子書:政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著,98年7月)。
13.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(四)(五)(六)(與劉孟錦律師合編著,98年8月)。
14.台灣法律網電子書:寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著,98年8月)。
15.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(七)(八)(九)(與劉孟錦律師合編著,99年3月)。
16.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十)、(十一)、(十二)(與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
17.台灣法律網電子書:房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
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通謀虛偽意思表示完成土地所有權移轉登記,該虛偽買受人能否本於所有人之地位,行使民法第767條之物上請求權? / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
不動產登記當事人名義,主張借名登記之事實應由何人負舉證責任? / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
現行民法第195條之權益主體及受保護之人格法益,應同解為含居住於該特定區域人之居住安寧與生活環境之人格法益 / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
能否僅以建築法或建築技術上之規定為酌定鄰地通行事項之基礎? / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
就合併出賣之非共有土地部分,是否享有優先承購選擇權,或必須一併承購,應依原買賣雙方之意願及利益、共有土地及非共有土地之客觀上經濟價值、土地整體之利用關係等項,具體觀察判定之(最高法院107年台上字第2434號民事判決) / 劉孟錦律師.劉哲瑋律師
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