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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房屋仲介專欄

【新聞疑義812】買方出到委託價,屋主反悔,不違約?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞】 

民眾委託仲介賣屋,如果有人出底價,依房仲行規就成交,可以收取「服務報酬」;但台北地院昨天作出罕見判決,認為這種解釋契約方式扼殺雙方議約的權利,違反消保法,判決這類仲介契約不成立。 台北市仁愛路一處金店面的女屋主,委託有巢氏加盟店宏御仲介公司賣屋,簽約第二天就有買主;但王女認為委賣過程被不明仲介騷擾,要求解約。宏御說既然有人出底價,契約就成立,控告王女違約求償九十五萬元。法院判決宏御敗訴。 買方出了高於底價的價格,屋主卻不賣,是否算違約?住商不動產法務協理吳光華表示,雖然屋主有權決定賣或不賣,但若買方出到底價,屋主卻不出售,會使房仲做白工;且造成公司多支出管銷成本,並不公平,所以屋主會有違約情形。住在苗栗的王姓婦人,擁有台北市仁愛路四段的一樓金店面,有意出售。宏御仲介公司張姓店長和卓姓仲介遊說王婦賣屋,表示當地行情每坪約一百萬元,王婦以底價二千三百九十六萬委託宏御賣屋。 據了解,當時仁愛路的店面行情每坪近二百萬元,簽約隔天就有一對男女到王婦的苗栗住處狂敲、按門鈴兩小時,說要和她「談買房子的事」。王婦嚇得到警局備案,並告知宏御房仲不再委賣,終止銷售契約。 宏御房仲向王婦表示,已有買方願意出高於底價的價錢買下這間店面,除支付五十萬元斡旋金,並簽立買賣意願書;依照雙方契約,「買方出價達到委託價時,買賣契約成立生效」,要求王婦履約賣屋。王婦拒絕,雙方鬧上法庭。 王婦反駁,她有權決定是否賣房子,仲介低報市價,害她以低價委賣;仲介又不斷騷擾,她不得已解除委託銷售契約。 法官審理認為,房仲契約「買方出價達到委託價格,買賣契約成立生效」的規定,剝奪雙方議約的決定權,違反消保法(聯合報 101年8月301報導:罕見!買方出到委託價 屋主反悔不違約)。


【疑義】

本案所涉及者,主要為居間契約中「買方出價達到委託價格,買賣契約成立生效」之約定,是否違反消保法?

按消費者保護法第12條係規定「定型化契約中之條款違反誠信原則,對消費者顯失公平者,無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者,推定其顯失公平:一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務,因受條款之限制,致契約之目的難以達成者。」。

又前開所謂「消費者顯失公平者」,最高法院九十一年度台簡上字第三六號、八十七年度台上字第四七六號民事判決係分云(最高法院對以下【原審】見解,並未指摘):「原審…再按定型化契約中之條款違反誠信原則,對消費者顯失公平者,無效;定型化契約違反平等互惠原則者,推定為顯失公平,消費者保護法第十二條第一項、第二項第一款定有明文。而定型化契約中條款是否違反誠信原則,對消費者顯失公平,應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之;定型化契約條款,使消費者負擔非其所能控制之危險,或有其他顯不利於消費者之情形者,為違反平等互惠原則,同法施行細則第十三條、第十四條第二款、第三款復有明定。」「原審…再按所謂定型化契約之條款違反誠信原則,對消費者顯失公平者,應屬無效,係以契約當事人之一方於訂約當時處於無從選擇締約對象或無拒絕締約餘地之情況,而簽訂顯然不利於己之約定為其要件。系爭連帶保證契約縱存有不利於連帶保證人一方之條款,惟締約當時,簽約之兩造並無前述無從選擇締約對象或無拒絕締約餘地之情況,與前開違反誠信原則之要件不符,上訴人以系爭連帶保證契約條款違反誠信原則為由,抗辯不負契約責任云云,亦無可採。」。可知前開所謂「消費者顯失公平者」,從前開兩則裁判來看,一為「係以契約當事人之一方於訂約當時處於無從選擇締約對象或無拒絕締約餘地之情況,而簽訂顯然不利於己之約定」為其要件。一為「應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之」。

從而,本案報導若屬實,本案居間契約中「買方出價達到委託價格,買賣契約成立生效」之約定,即剝奪雙方議約的決定權,顯屬「係以契約當事人之一方於訂約當時處於無從選擇締約對象或無拒絕締約餘地之情況,而簽訂顯然不利於己之約定」,如從最高法院八十七年度台上字第四七六號民事判決中原審之見解,應得認該約定違反誠信原則,對消費者顯失公平者,無效;但如從最高法院九十一年度台簡上字第三六號民事判決中原審之見解(即應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之),則因本案題意不明,加上筆者才疏學淺,尚無法尋得該判決,只好暫予保留,留待下次分曉了。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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