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【新公寓大廈法律問題】電梯更新工程,一樓是否該分攤費用?

文 / 劉孟錦.胡綺萱.楊春吉
【台灣法律網】


【案例事實】

本棟大樓不是公寓大廈共七層樓,目前電梯更新工程,各住戶該如何分攤才公平?一樓是否該分攤費用?兩戶合併一戶如何計算?


【解析】

按民法第820條規定「共有物之管理,除契約另有約定(註一)外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者,不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定之管理,因情事變更難以繼續時,法院得因任何共有人之聲請,以裁定變更之。共有人依第一項規定為管理之決定,有故意或重大過失,致共有人受損害者,對不同意之共有人連帶負賠償責任。共有物之簡易修繕及其他保存行為,得由各共有人單獨為之。」。

又民法第822條也規定「共有物之管理費及其他負擔,除契約另有約定外,應由各共有人按其應有部分分擔之。共有人中之一人,就共有物之負擔為支付,而逾其所應分擔之部分者,對於其他共有人得按其各應分擔之部分,請求償還。」。

是共有物之管理,除「契約另有約定」及「共有物之簡易修繕及其他保存行為,得由各共有人單獨為之」外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之(但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算);其所生管理費及其他負擔,除契約另有約定外,應由各共有人按其應有部分分擔之;共有人中之一人,就共有物之負擔為支付,而逾其所應分擔之部分者,對於其他共有人得按其各應分擔之部分,請求償還之。

從而,本案電梯,苟為大樓各所有人(1層至7層)所共有之共有物,其更新,因非簡易修繕及其他保存行為,除「契約另有約定」外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之(但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算);其所生管理費及其他負擔,除契約另有約定外,應由各共有人按其應有部分分擔之。


【註解】
註一:實務上,臺灣臺北地方法院100年度簡上字第262號民事判決:「按共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之;但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算,98年7月23日施行之民法第820條第1項定有明文。該條修正之立法目的在於促使共有物有效利用,而立法例上就共有物之管理,已傾向依多數決為之,爰予修正。而『所謂「除契約另有約定外」,係指共有人就共有物之管理,另以契約約定應以共有人較低或較高表決權數之同意行之而言,並非指共有人另有分管協議存在』(『』編者所加)」之見解,與最高法院100年度台上字第1776號民事判決:「按共有人對共有物之特定部分占用收益,須徵得其他共有人全體同意。共有人間就共有物之全部劃定範圍,各自占用共有物之特定部分而為管理者,為共有物之分管契約,尚非法所不許。又共有土地之出租,乃典型之利用行為而屬民法第八百二十條第一項規定管理權能之範圍,故『共有人如就共有土地已訂有分管契約者,對各分管部分即有單獨使用、收益之權,其將分管部分出租他人,自無須得其餘共有人之同意』(『』編者所加)。」之意旨,顯然不同;何者有理?值得思考。

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
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台灣法律網 http://www.lawtw.com/

胡綺萱
榕樹學堂執行長兼買賣規劃師、104講師中心講師、公民記者(榕樹學堂綺萱)、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者、淡水TEA TIME 社服團團長
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楊春吉(故鄉)

古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net/blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

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