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【新聞疑義281】說好的河景,仲介承諾跳票?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞】

房屋仲介說的話,到底能不能信呢?高雄有位林小姐,去年原本要買高雄美術館區,有愛河景觀的房子,簽約付了33萬訂金後隔天,她帶設計師要去裝潢房屋,這才驚覺當初房仲業者聲稱大樓旁不會蓋新大樓的空地,已經被掛上施工中的牌子,讓他覺得受騙上當。從屋內就能看到愛河景觀的view,成了許多獨鍾高雄美術館區的購屋選項之ㄧ,高雄有位林小姐去年三月,原本就是看中這點,買下這棟大樓十樓的其中一戶,只是他簽約付了訂金的隔天,帶設計師要去裝潢時,卻發現旁邊已經準備要蓋大樓了。房屋仲當初的承諾,竟然在簽約隔天就跳票,讓林小姐相當不能接受,當下決定不買了,不過合約並未寫明這一項,她被視同違約在先,屋主一度要沒收32萬訂金,當初仲介的住商不動產加盟店,坦承其中有疏失。雙方協調,最後屋主沒收部分訂金八萬,房仲自知理虧支付其中三萬元,買賣雙方解約,才讓事件獲得解決,只是像這間待售的房屋,將來旁邊蓋起24樓大樓後,原來能看到河景的景觀,就會變成只看到別人家的中庭,奉勸消費者買賣房屋時,一定要白紙黑字,千萬別聽信仲介的話術(東森新聞100年2月18日報導:說好的河景呢?投訴仲介承諾跳票)。

【疑義】

按買賣標的物有民法第354條第1項:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者,除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵,出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外,買受人自得以民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」、第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」之規定,解除其契約或請求減少其價金。換言之,民法第354條第1項所定瑕疵,有「滅失或減少其價值之瑕疵」、「滅失或減少其通常效用之瑕疵」、「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」等三類,但欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者,買受人雖仍得以民法第359條、第365條之規定,解除其契約或請求減少其價金,惟與民法第354條第1項所稱物之瑕疵,尚屬有間。

又買賣雙方當事人間苟未就「該品質」有所約定,出賣人就居間人違反其對於委託人(出賣人)義務之行為,自無給付之義務,其與民法第169條:「由自己之行為表示以代理權授與他人,或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者,對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者,不在此限。」表見代理(所謂表見代理乃原無代理權,但表面上足令人信為有代理權,故法律使本人負一定之責任,倘確有授與代理權之事實,即非表見代理,自無該條之適用,最高法院62年台上字第782號判例參照),尚屬有別。

從而,本案報導若屬實,說好的河景係仲介依自己意思所承諾,並非買賣雙方當事人間就「該品質」有所約定,本案出賣人自無給付該河景之義務,在買受人違約時,依約定沒收部分訂金八萬,尚屬有據。至於本案仲介,自知理虧支付其中三萬元,以化解本案糾紛,自屬良策,但本文仍提醒(一)仲介從事業務,仍應本於誠信為宜(二)買賣雙方任何約定,仍應明定於書面契約內為是,以杜爭議,保障自己的權益。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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