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【台灣法律網問題解析】代書就其所知,未據實報告於當事人,怎麼辦?

文 / 劉孟錦律師.楊春吉
【台灣法律網】


【問題】

日前看上一間房子,詢問有關貸款後,代書確定可貸200利率1.88(一段式)確定後,我決定買了;但,直到對保當日才知道是三段式而且高於1.88,之前都沒提起,代書表示要從代書費等雜支扣給我,希望買賣交易成功,但是"但書"太多,所以我並不是很願意...而仲介態度很不在意...直說只是小錢,但是是因為確定可貸額度與利率才買此屋,我想問,如果這樣是仲介費與代書費是否可降低,還有有關相關法律有哪些?


【解析】

按「稱居間者,謂當事人約定,一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介,他方給付報酬之契約。」「居間人關於訂約事項,應就其所知,據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人,或知其無訂立該約能力之人,不得為其媒介。以居間為營業者,關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力,有調查之義務。」「當事人得約定債務人於債務不履行時,應支付違約金。違約金,除當事人另有訂定外,視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時,即須支付違約金者,債權人除得請求履行債務外,違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」分別為民法第565條、第567條、第250條定有明文。

是當事人約定,一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介,他方給付報酬之契約,為居間;為他方報告訂約機會或為訂約媒介之一方,為居間人;居間人關於訂約事項,應就其所知,據實報告於各當事人;居間人苟就其所知,未據實報告於各當事人,即是違反義務之債務不履行,債權人自得依約定請求違約金。

從而,本案苟為居間,本案債權人自得依約定向該居間人(代書)請求違約金;但尚不得依民法第572條:「約定之報酬,較居間人所任勞務之價值,為數過鉅失其公平者,法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者,不得請求返還。」、第571條:「居間人違反其對於委託人之義務,而為利於委託人之相對人之行為,或違反誠實及信用方法,由相對人收受利益者,不得向委託人請求報酬及償還費用。」、第227-2條:「契約成立後,情事變更,非當時所得預料,而依其原有效果顯失公平者,當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定,於非因契約所發生之債,準用之。」之規定為之,蓋本案非民法第572條所稱「為數過鉅失其公平者」或第227-2條所稱「情事變更」,居間人亦無「利於委託人之相對人之行為」或「由相對人收受利益之情事」之故也。

至於本案得否依民法第227條第1項:「因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付者,債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」之規定處理,本文採肯定見解,蓋本案居間人苟就其所知,未據實報告於各當事人,仍屬可歸責於債務人(居間人)之事由,致為不完全給付,本案債權人當得依民法第227條第1項之規定,依關於給付遲延之規定,請求其負遲延責任,惟不得依關於給付不能之規定行使其權利,蓋本案居間人雖有可能給付遲延,但業於對保時給付完畢(即已告知貨款係三段式而且高於1.88%),自非給付不能之故也。

綜上,本案苟為居間,本案債權人自得依約定向該居間人(代書)請求違約金;縱非居間,亦得向該居間人,請求其負遲延責任。惟尚不得依民法第572條、第571條、第227-2條之規定為之。當然,另有約定者,除該約定違反公序良俗等因而無效外,自從其約定。

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/


楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

作品:
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