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【房地產公寓大廈法律問題】區分所有權人會議通知,公告在公告欄及放在住戶信箱內,這樣就完成通知的義務了嗎?

文 / 劉孟錦律師.楊春吉
【台灣法律網】


【問題】

區分所有權人會議通知,公告在公告欄及放在住戶信箱內,這樣就完成通知的義務了嗎?


【解析】

    按「區分所有權人會議,應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容,通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者,得以公告為之;公告期間不得少於二日。管理委員之選任事項,應在前項開會通知中載明並公告之,不得以臨時動議提出。」為公寓大廈管理條例第30條定有明文,是區分所有權人會議,除「有急迫情事須召開臨時會者,得以公告(但公告期間不得少於二日)為之」或「管理委員之選任事項,應在開會通知中載明並公告(註一)之,不得以臨時動議提出」外,應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容,通知各區分所有權人。換言之,管理委員之選任事項,未於開會前10日以書面載明開會內容,通知各區分所有權人者,自是違反公寓大廈管理條例第30條第1項前段、第2項之規定,該公寓大廈之區分所有權人,除「業出席該區分所有權人會議,對召集程序或決議方法,未當場表示異議者」(註二)外,依公寓大廈管理條例第1條第2項、民法第56條規定,訴請撤銷該會議之決議,於法自屬有據(註三)。至於前開所稱通知,除「有管理委員選任事項之其他急迫情事,須召開臨時會時,得以公告為之,不須由召集人於開會前十日以書面載明開會內容,『通知』各區分所有權人」(註四)外,為杜爭執,自是請各區分所有權人於送達簽收簿內簽收為宜(註五)。


【註解】
註一:所定之公告,應於公寓大廈公告欄內為之;未設公告欄者,應於主要出入口明顯處所為之(公寓大廈管理條例施行細則第13條參照)。另張貼公告時,亦應拍照為憑,以杜爭執(同註二)。
註二:臺灣臺北地方法院96年06月26日96年度訴字第2050號民事判決:「然原告既出席系爭會議,並未當場對召集及委員提名等程序問題,提出異議一節,業據原告於本院審理時陳稱:伊當日是指摘當選委員沒有繳管理費等語,且被告亦否認原告當場對此提出任何異議等語(見本院卷第133 頁),『況被告業已提出張貼公告相片為憑』(見本院卷第50頁至第51頁),原告迄未能舉證以實其說,則原告事後以系爭會議召集程序違反社區生活規約為由,主張撤銷系爭會議云云,自屬無理由。」參照。
註三:臺灣高等法院97年03月25日96年度上字第824號民事判決:「按區分所有權人會議,應由召集人於開會前10日以書面載明開會內容,通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者,得以公告為之,公告期間不得少於2日;管理委員之選任事項,應在前項開會通知中載明並公告之,不得以臨時動議提出;公寓大廈管理條例第30條第1項、第2項分別定有明文。查,3月4日會議未於開會前10日以書面載明開會內容(即管理委員之選任事項〈見原審卷第23至24頁會議紀錄〉),通知各區分所有權人乙節,為上訴人所自陳(見原審卷第16頁、本院卷第15頁),足見3月4日會議之召集程序自有違反公寓大廈管理條例第30條第1項前段、第2項規定至明。準此,3月4日會議召集程序既屬違法,則被上訴人係該大廈之區分所有權人(見本院卷第45頁『區分所有權人會議送達簽收簿』),依公寓大廈管理條例第1條第2項、民法第56條規定,訴請撤銷該會議之決議(最高法院92年度台上字第2517號判決意旨參照),於法自屬有據。」參照。另公寓大廈管理條例第30條第1項,係法律針對區分所有權人會議之召集,所為最低限度之規定,各社區仍得另以規約為較高限度之規定,規約中苟有較高限度之規定,自應遵守,臺灣高等法院97年01月22日96年度上字第961號民事判決:「次按區分所有權人會議,應由召集人於開會前10日以書面載明開會內容,通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者,得以公告為之;公告期間不得少於2日。公寓大廈管理條例第30條第1項固定有明文。惟此係法律針對區分所有權人會議之召集,所為最低限度之規定,各社區仍得另以規約為較高限度之規定。而系爭規約第3條第項係規定,區分所有權人會議,應由召集人於開會前15日以書面載明開會內容,通知各區分所有權人(見原審卷第12至13頁)。則上訴人之主任委員乙○○於召集屬於定期會議性質之系爭區分所有權人會議時,即應依系爭規約之規定,於開會前15日通知各區分所有權人。而依系爭區分所有權人會議開會通知所載,發文日期為96年4月30日(見原審卷第32頁),縱使該通知於發文當日即時發送予各區分所有權人,距離同年5月11日開會日,亦僅有11日,仍不足系爭規約所規定之15日。堪認被上訴人主張系爭區分所有權人會議召集程序違反系爭規約第3條第2項規定等情為真正。」參照,臺灣士林地方法院97年05月23日96年度訴字第1200號、96年09月20日96年度訴字第842號民事判決,亦同。
註四:換言之,定期會議性質之區分所有權人會議,應於開會前10日通知各區分所有權人(臺灣臺北地方法院97年01月29日95年度訴字第8387號民事判決參照)。
註五:請各區分所有權人於送達簽收簿內簽收者,臺灣高等法院97年03月25日96年度上字第824號民事判決:「準此,3月4日會議召集程序既屬違法,則被上訴人係該大廈之區分所有權人(見本院卷第45頁『區分所有權人會議送達簽收簿』),依公寓大廈管理條例第1條第2項、民法第56條規定,訴請撤銷該會議之決議(最高法院92年度台上字第2517號判決意旨參照),於法

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/

楊春吉(故鄉)

古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net/blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

開課資訊(歡迎報名):
1.內湖社區大學(內湖社大http://www.nhcc.org.tw/index.html)
(1)學法律買好房(新聞法律分析) 102.09.07開課(星期六上午)。
(2)一屋一桶金(新聞法律分析) 103.03.08開課(星期六上午)。
2.自辦
(1)看屋趴趴GO週日班 第一期 (103.01.05開課) 。
(2)看屋趴趴GO週日班 第二期 (103.03.16開課) 。
3.104講師中心(http://www.104learn.com.tw/cfdocs/edu/104coach/speaker_search.cfm)-採購very易、新聞時事之法律分析(民事與房地產篇)、新聞時事法律分析(我的人權)、政府採購之法律原則、新聞時事之法律分析(契約法)、新聞時事之法律分析(行政法)等課程。
4.台灣教育網(http://www.twlearning.net/asp/Teacher/Teacher.asp?Item=4)-契約法、政府採購及行政法等。
5.採購專業人員師資資料庫受推薦講師(新北市政府推薦,受課內容為進階課程之財物及勞務採購實務研討)。

作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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