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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房屋仲介專欄

【房地產買賣法律問題】房仲業者提供的買賣契約範本,買賣雙方是否也有契約審閱權?

文 / 劉孟錦律師.楊春吉
【台灣法律網】


【問題】

房仲業者提供的買賣契約範本,買賣雙方是否也有契約審閱權?另我想請問有關預售屋轉讓時須付多少錢給建設公司,有一定的收費標準嗎?


【解析】

依消費者保護法第11-1條之規定,企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有三十日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容;違反前開規定者,其條款不構成契約之內容(但消費者得主張該條款仍構成契約之內容)。換言之,應同時符合(1)提供契約者須為企業經營者(註一)(2)另一方須為消費者(註二)(3)訂定之契約應為定型化契約(註三)等3項要件,始應有三十日以內之契約合理審閱期。本案中的房仲業者,各自與買賣雙方間之委任契約,苟為定型化契約,則該房仲業者自應各自給予買受人或出賣人,三十日以內之(委任)契約合理審閱期;惟該買賣契約範本雖係房仲業者所提供,但僅供買賣雙方所訂立,房仲業者並非該買賣契約之當事人,再加上該買賣契約範本僅供參考,契約當事人也非不得摒棄不用,另行個別磋商合意之,從而,房仲業者所提供之買賣契約範本,自非前開所稱之定型化契約,應無適用消費者保護法第11-1條之餘地。

至於預售屋轉讓時,須付多少錢給建設公司,有一定的收費標準嗎?按尚未完工交付之預售屋,其轉讓,僅為當事人之一方將其因契約所生之權利義務,概括的讓與第三人承受之契約承擔,其非經他方之承認,自對他方不生效力(註四),從而,身為出賣人之建設公司,自有權決定是否承認買受人與第三人間之契約承擔,使對其亦有效力;其間,身為出賣人之建設公司,亦非無請求買受人給付一定金錢,以交換其同意之可能。然此種合意之約定,並未違反強行規定、公序良俗、權利濫用、誠信原則等無效規定,基於契約自由原則,亦難認其無效;其一定金錢之數額,基於契約自由原則,自應由雙方議定之,惟仍不得逾社會通念之金額(註五),以免違反誠信原則。


【註解】
註一:所謂企業經營者,係指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者(消費者保護法第 2 條第2款參照)。
註二:所謂消費者,係指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者(消費者保護法第 2 條第1款參照)。
註三:定型化契約,係指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂定之契約(消費者保護法第 2 條第9款參照)。至於定型化契約條款則指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用,所提出預先擬定之契約條款;定型化契約條款不限於書面,其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者,亦屬之(消費者保護法第 2 條第7款參照)。
註四:最高法院73年04月19日台上字第1573號判例參照。
註五:預售屋買賣契約書範本第21條:「一、買方繳清已屆期之各期應繳款項者,於本契約房地產權登記完成前,如欲將本契約轉讓他人時,必須事先以書面徵求賣方同意,賣方非有正當理由不得拒絕。二、前項之轉讓,除配偶、直系血親間之轉讓外,賣方得向買方收取本契約房地總價款千分之  (最高以千分之一為限)之手續費。」參照。

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/


楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

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