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購買低於市場行情價格之不動產,應審慎評估是否陷入低價糖衣下的陷阱

文 / 站務16
【台灣法律網】


購買低於市場行情價格之不動產,應審慎評估是否陷入低價糖衣下的陷阱
不動產交易市場雖個案成交價各不相同,但有一定的水平,高雄市鹽埕地政事務所主任呼籲:小心低價糖衣下的陷阱!

美術館特區不動產交易的熱絡情況帶動相鄰地區的不動產市場,某建商看中了一塊地,與地主簽了土地買賣契約書,契約書內除載明價金、產權移轉方式、土地增值稅繳納等外,另於備註欄載明標的內可能含有法定空地,面積不確定,由承購建商自行查明無誤繳納第一期價金後,買賣契約即成立。建商查證後繳納第一期價金,開始申報土地增值稅,並進行規劃設計。不料,過了幾個月,經建築師查明建商價購那塊土地的一部分是毗鄰老社區之法定空地,扣除該無法再申請建築使用的部分,剩餘部分整體利用效益大減,相對使開發成本暴增,為免可預見的將來血本無歸,建商遂向地主商洽買賣契約不成立,並請地主退還所交價金,地主不但置之不理,並發存證信函請建商續履行合約,否則應負違約之責。建商不得已向鹽埕地政事務所請求協助,經鹽埕地政事務所深入了解非屬該所業務職掌,歉難協助,惟為使社會大眾了解,勿重蹈覆轍,籲請大家購買低於市場行情價格之不動產,應審慎評估是否陷入低價糖衣下的陷阱!

依據建築法第十一條規定:「所稱建築基地,為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者,於申請建築前應合併為一宗。前項法定空地之留設,應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離,其寬度於建築管理規則中定之。應留設之法定空地,非依規定不得分割、移轉,並不得重複使用;其分割要件及申請核發程序等事項之辦法,由中央主管建築機關定之。」

鹽埕地政事務所表示所謂法定空地依建築法第十一條規定意旨,係指建築基地於建築使用時,依法應保留的一定比例面積之空地,目的在於使建築物便於日照、通風、採光及防火等,以增進使用人之舒適、安全及衛生。為免法律強制留設法定空地的意義及目的喪失,所以建築法第十一條第四項特別規定,法定空地非依規定不得分割、移轉、並不得重複使用。

為了防範法定空地被重複使用,以維護國民生活環境品質及保障善意第三人之權益,內政部七十二年一月十九日台內地營字第一二七八四六號函頒「加強建築物法定空地管理作業要點」加以控管,對已供建築使用之建築基地申請分割時,地政機關應依使用執照暨附圖或法定空地證明記載之法定空地位置,於測量成果報告表上據以註明,分割後何宗土地為「內有部分法定空地」、「全筆為法定空地」,並於辦理土地標示變更登記時,就該地號土地登記簿「土地標示部」其他登記事項欄,分別加蓋「內有部分法定空地」、「全筆為法定空地」之戳印。及至75年1月31日內政部訂頒「建築基地法定空地分割辦法」將法定空地之控管回歸直轄市或縣主管建築機關,於第二條第一項明文規定直轄市或縣市主管建築機關核發建造執照時,應於執照暨附圖內標註土地座落、基地面積、建築面積、建蔽率,及留設之空地位置等,同時辦理空地地籍套繪圖,致前開土地登記簿上之戳記對法定空地之管理漸失去實益,不是由土地所有權人申請註銷該戳記,就是由地政機關於受理法定空地分割於辦理土地標示變更登記時逕予註銷法定空地戳記。

這種土地的一部分已被另一建築案使用作為法定空地之情形,除非專家,否則一般人或即便是建築業者也難以事先發覺。鹽埕地政事務所籲請建築業者與民眾購買與市價行情不相當,或合約隱含陷阱之土地時,應特別小心謹慎,以免買進無法建築的法定空地,而血本無歸。

資料來源:高雄市政府

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