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租賃物使用時之權利義務關係

文 / 崔媽媽基金會
【台灣法律網】


(一)對於房東之效力(權利義務)

1.租賃物交付時,應合於使用益狀態並應保持其狀態:出租人應以合於所約定使用收益之租賃物(房子)交付房客,例如約定之租賃物為營業用之房屋,不得交付住宅用之房屋否則房客無法辦理營業登記;房東如未盡此項義務,房客得終止租賃契約。

2.負責租賃物修繕義務:修繕租賃物,原則上應由房東負擔,但另有特約或一般習慣,不須房東修繕者,應從其特約及習慣。此項修繕,房客應定相當時間請房東修繕,如在期間內房東不加修繕時,房客得以此為理由,終止租約;或自費修繕,再請求房東償還費用,或在租金中扣除之。又所謂「租賃物修繕」並不僅指所租的房屋本身,尚包括如樓梯損壞,電梯或水、電…設施等。

3.租賃物瑕疵擔保責任:租賃契約為有償契約,故關於買賣瑕疵擔保之規定,亦準用之,亦可分為:

a.權利瑕疵擔保:出租人應擔保第三人就租賃物對於承租人不得主張任何權利;如有第三人對承租人主張權利時,致承租人對於承租物無法使用時,承租人得請求減少租金,或解除契約。此種情形於二房東之情形最常見,但房客於訂立契約時,明知有權利瑕疵(即二房東轉租)的情形,而又無特別約定者,二房東便可免負此項擔保責任。
b.物之瑕疵擔保:依民法之規定,無論租賃契約如何約定,只要租賃物有危害房客的健康、生命安全時,房客得終止契約。例如:房客發覺所承租房屋是海砂屋、或輻射屋之情形。

4.負擔一切稅捐之義務:就租賃物應繳納之一切稅捐,原則上由房東負擔。但契約另有約定,當然應依契約行之。

5.償還房客支出的有益費用:房客就租賃物支出有益費用,因而增加該物之價值者,如房東知其情事而不為反對之表示,於租賃關係終止時,應償還其費用,但以其現存之增值額為限。房客就租賃物所增設之工作物,得收回之,但應回復租賃物之原狀。上述房客支出有益費用,如當時房東曾表示反對者,則房客不得請求其償還。但對於契約終止時所現有的利益,仍得另依不當得利規定請求償還。

6.房東於租金債權,有留置權:房東於房客未交付租金時,得於租金額度內,對房屋內房客之動產物品(除禁止扣押物)留置,例如冰箱、電視機等,以為租金債務的擔保。

7.損害賠償請求權:房東就租賃物所受損害,或因租賃契約受有損害,對於房客之賠償請求權,或房客之償還費用請求權及工作物取回權,均因二年間不行使而消滅。

(二)房客的權利義務:

1.支付租金的義務:前面已說明,於此不再贅述。

2.租賃物保管:

a.租賃物保管的義務:房客應以善良管理人之注意,保管租賃物。房客違背保管義務,致租賃物毀損滅失者,應負損害賠償責任。但是在房屋因火災焚毀之情形,民法特別規定,除非火災是因房客的故意、或重大過失所引起,否則房客可以不負任何損害賠償責任。又房客應依約定方法,為租賃物之使用收益,無約定方法者,應依租賃物之性質而定之方法為之。房客違反此規定,為租賃物之使用,經房東阻止而仍繼續為之,房東得終止契約。

b.危害通知的義務:租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由房東負擔者,或因防止危害,有設備之必要,或第三人就租賃物主張權利者,房客應即通知房東,但為房東所已知者,不在此限。房客怠於為前項通知,致房東不能及時救濟者,應賠償房東因此所之損害。

c.容忍的義務:房東為保存租賃物之必要行為,房客不得拒絕。

3.不得轉租的義務:房客非經房東承諾,不得將租賃物轉租於他人;但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,房客得將其一部分轉租於他人。房客違反規定,將房屋轉租於他人者,房東得終止契約。房客將房屋轉租於他人者,其與房東間之租賃關係,仍為繼續。因次承租人(即二房客)應負責之事由所生之損害,二房東仍然要負賠償責任。至於次承租人(二房客)與承租人(二房東)間之租賃關係仍合法生效,但可能發生權利瑕疵擔保之問題。如大房東終止租約,二房客不得以次承租契約(亦即與二房東間之租約)向大房東主張仍得使用房屋。此時二房客僅得向二房東請求損害賠償。但如果大房東要求,仍然必須搬離。

4.返還租賃物的義務:房客於租賃關係終止後,應依承租時之原狀返還租賃物。所謂原狀,當然指原來或經常情形下,因經過使用,而應該有的狀態。否則,如地毯、電燈、衛浴設備…等較有耗損的部份,房客豈不是需要全部翻新才能脫身﹖但是如果房客為了安裝冷氣或其他設備,而對所承租的房屋進行鑿洞、釘孔、或挖掘之情形,當然房客應該要回復原來的樣子,否則便需負賠償責任。

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作者簡介
《崔媽媽基金會》
台北市大安區溫州街72號1樓
服務電話:02-2365-8140
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