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對嚴重違反住戶應遵守義務者,致無法維護共同關係者,在何種情形得強制其遷離或出讓

文 / 內政部營建署
【台灣法律網】


Q123.對嚴重違反住戶應遵守義務者,致無法維護共同關係者,在何種情形得強制其遷離或出讓。

答:
住戶對於公寓大廈之公共安全、公共安寧及公共衛生有維護之義務,為公寓大廈管理條例第十六條所明文,為保障絕大多數住戶之應有權益,對嚴重違反住戶應遵守義務,致無法維持共同關係者,本條例訂有強制遷離及強制出讓其區分所有權之規定。綜觀先進國家如日本及德國皆有相同規定,此種嚴厲強制遷離及出讓區分所有權之制度,對制裁違反義務之住戶及區分所有權人甚為有效,故有此一規定。

強制遷離是對住戶所採行之方法,如住戶又是區分所有權人時則可訴請法院強制出讓區分所有權,由於對該住戶及區分所有權人利益影響甚鉅,依公寓大廈管理條例第二十二條規定,其事由要件有三:
1積欠依本條例規定應分擔之費用,經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。
2違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後,仍不改善或續犯者。
3其他違反法令或規約情節重大者。

若住戶有發生前述重大違規情事者,其處理程序是由管理委員會、管理負責人或其他住戶視其違反程度及惡劣情形,採行下列二階段之處置:第一階段為勸解。管理委員會或管理負責人應促請當事人於三個月內改善。第二階段為強制遷離或強制出讓區分所有權。當事人經勸解無效,由區分所有權人會議召集人召開區分所有權人會議,訴請法院強制其遷離;其為區分所有權人時,訴請法院命該區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權之應有部分;於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。

此外,公寓大廈有第十三條第二款或第三款情形之一,即嚴重毀損、傾頹或朽壞,有危害公共安全之虞者。或因地震、水災、風災、火災或其他重大事變,肇致危害公共安全者。經區分所有權人會議進行重建。但其中不同意決議之區分所有權人以及同意後不依決議履行其義務者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。

資料來源:內政部營建署

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作者簡介
(感謝內政部營建署同意轉載,推廣法律知識)
內政部營建署
地址:台北市八德路二段342號
電話:(02)8771-2345
E-mail:cpamail@cpami.gov.tw
網址:http://www.cpami.gov.tw

 

 

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