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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 律師專欄 > 劉孟錦律師 > 公寓大廈專欄

【公寓大廈最新裁判選輯】區分所有權之繼受人於繼受前未向管委會請求閱覽或影印第三十五條所定文件,攸關法院得否依民法第217條之規定減輕或免除上訴人之賠償金額(最高法院104年度台上字第1577號民事判決)

文 / 劉孟錦律師.劉哲瑋
【台灣法律網】


@最高法院104年度台上字第1577號民事判決意旨

1.按約定專用,乃公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用;規約除應載明專有部分及共用部分範圍外,約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體,非經載明於規約者,不生效力,公寓大廈管理條例第三條第五款、第二十三條第二項第一款各有明定。上訴人就上開關於系爭房地價格形成重要之點,於交易習慣上有告知被上訴人之義務。然遍觀系爭買賣契約、系爭說明書均未有記載,復於系爭說明書第29項載及系爭空地約定專用協議,易使被上訴人形成「系爭空地為約定專用」之錯誤,致誤認繳交管理費即可約定專用系爭空地而買受系爭房地。至許燕足雖證稱被上訴人於買受系爭房屋時,未問及系爭空地可以永久使用,亦不能解免上訴人之告知義務。
2.民法第一百八十四條第一項前段所保護之法益,原則上限於權利(固有利益),而不及於權利以外之利益,特別是學說上所稱之純粹經濟上損失或純粹財產上損害,以維護民事責任體系上應有之分際,並達成立法上合理分配及限制損害賠償責任,適當填補被害人所受損害之目的,故該條項前段所定侵權行為之成立,須以「權利」受侵害為要件之一。查原審認定被上訴人買受系爭房地後,因系爭空地遭惠安管委會收回而無法專用,得依民法第一百八十四條第一項前段規定請求上訴人賠償損害,然未說明上訴人究係侵害被上訴人何種既存法律體系所明認之「權利」?已有判決不備理由之違法。
3.又開放空間及退縮空地,在直轄市、縣(市)政府核准範圍內,得依規約或區分所有權人會議供營業使用;約定專用部分之範圍及使用主體,非經載明於規約者,不生效力;區分所有權之繼受人,應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件(如規約、管理委員會會議紀錄等),並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項,此觀公寓大廈管理條例第十六條第二項但書、第二十三條第二項第一款、第二十四條第一項、第三十五條規定即明。被上訴人於簽訂系爭買賣契約前,就系爭空地之使用狀況及權源,有無向惠安管委會請求閱覽或為相當查詢?其就此之作為或不作為,是否得以防範或助成損害之發生或擴大?攸關法院得否減輕或免除上訴人之賠償金額,原審未遑詳查究明,遽為上訴人不利之判斷,亦嫌速斷。

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/

劉哲瑋
台灣聯合法律事務所律師

 

 

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