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租一年不續租,房東竟「吃人夠夠」?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


租一年不續租,房東竟「吃人夠夠」?

https://house.udn.com/house/story/5910/5836179

一、本案租賃法令之適用
(一)按本案為如為非消費性租賃,而且係租賃住宅市場發展及管理條例(以下簡稱租賃條例)第3條第1款:「本條例用詞,定義如下:一、租賃住宅:指以出租供居住使用之建築物。」所稱之租賃住宅,而且也無同法第4條
https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=D0060125&flno=4
所定不得適用本條例之各款情形之一,則有租賃條例7條:「(第一項)押金之金額,不得逾二個月之租金總額。(第二項)出租人應於租賃契約消滅,承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時,返還押金或抵充債務後之賸餘押金。」等相關規定之適用。
又前揭第7條第2項所稱債務,乃以該租賃契約所生者為限,爰本案如為非消費性租賃,應先查明租賃契約是否有相關回復原狀或恢復原狀或其他損害賠償之相關約定?如有,其約定內容為何?
(二)又本案如為消費性租賃(即兩方為消費者與企業經營者,其間有消費關係)」,而且是定型化契約,則有消費者保護法及其租賃定型化契約應記載及不得記載事項等相關規定之適用;但如無租賃條例及消費者保護法之適用,則適用民法相關規定。

二、租賃糾紛之處理
租賃糾紛之處理,「事前預防」比「事中防止」及「事後救濟」更重要。
而所謂租賃之事前預防,乃指在情報蒐集(含整理及研判等)、書面契約條款具體明確等二方面著手。

三、回復原狀及恢復原狀
(一)恢復原狀之真意
1.依民法第450條第1項及第455條之規定,租賃物定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅,承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物。
2.惟所謂返還租賃物,究要返還到何種狀態?
實務上,雙方當事人間,常約定「恢復原狀」,然此約定不夠具體明確,而且以民法第98條之規定「探求其真意也有困難」,以至於為此生不少糾紛。
就此,建議雙方當事人,應將該租賃物及無償使用借貸之傢俱等之各角度之照片或圖式(含廠牌、型號、出廠年度日期、已使用多少年月、漏水處及程度等),併為該租賃契約之附件,並就「恢復原狀」此約定,更加具體明確,杜絕糾紛。
(二)回復原狀之真意
1.至於回復原狀,在民事損害賠償責任部分,雖是指負賠償責任的人,應以回復原狀為原則,金錢賠償為例外(民法第213至第215條参照;所謂回復原狀乃指回復他方損害發生前的原狀[應扣除自然折舊部分])。
(二)惟租賃之當事人間如有約定「回復原狀」,其真意是否如同前揭意涵,則常成為當事人雙方爭議之處(有些出租人會認為自然折舊不得扣除,但承租人通常會主張須扣除),故為杜絕爭議,本文仍建議如同前揭「恢復原狀」一樣,在書面租賃契約内具體明確之。
(三)如未在書面租賃契約内,就回復原狀或恢復原狀,具體明確之,則只能由法官依據經驗法則去判了。蓋「前揭回復原狀須扣除自然折舊之見解,乃指損害賠償而言,與租賃當事人間有關返還租賃物回復原狀之約定,性質上仍有別;發生爭議時,得否直接套用?恐有疑慮。故只好由法官依民法第1條及民事訴訟法第222條第3項所定經驗法則(所謂經驗法則,係指由社會生活累積的經驗歸納所得之法則而言;凡日常生活所得之通常經驗及基於專門知識所得之特別經驗均屬之,最高法院九十九年度台上字第一六三三號民事判決等參照)去判了」。

三、本案分析
本案新聞報導內容如為真
https://house.udn.com/house/story/5910/5836179
,本案是否應由房客負責返還新床後,始歸還押金?
如本案為非消費性租賃,而且也無租賃條例第4條所定不得適用本條例各款情形之一者,則須先釐清該租賃契約回復原狀或恢復原狀或其他損害賠償相關的約定內容為何?始得決定如何處理此租賃糾紛。

另外,要提醒大家的是,仍須做好事前預防,未來才有事後救濟之依據,並確保自已的權益及杜絕爭議。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
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