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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 時事評論 > 新聞疑義

凶宅過户即漂白?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


凶宅過户即漂白?

https://news.housefun.com.tw/news/article/932556311671.html

一、之前有關凶宅過户即漂白之看法及見解(104年間【新聞疑義1542】凶宅過戶即漂白!?
http://lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1,4,&job_id=219557&article_category_id=2235&article_id=133010
一文)

按內政部新版「不動產說明書應記載及不得記載事項」中,雖僅規定「建物專有部分於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡的情形,必須記載」,以至於事實上只要買賣過戶一次,最新屋主持有期間無意外發生,不動產說明書就不會記載,而有凶宅過戶即漂白之疑慮。

惟單純的「不動產說明書應記載及不得記載事項」並非「當事人間所簽認之不動產說明書」,除將「不動產說明書應記載及不得記載事項」實際記載在「當事人間所簽認之不動產說明書」外,無法依不動產經紀業管理條例第24條之規定,視為租賃或買賣契約書之一部分,而有拘束當事人之效力;縱使,當事人間所簽認之不動產說明書,低於「不動產說明書應記載及不得記載事項」所列標準及違反「不動產說明書應記載及不得記載事項」不得記載事項,買受人得認為「不動產說明書應記載及不得記載事項」係效力規定,而主張無效(若未按規定登錄,只是依法開罰業者三萬到十五萬元,較傾向是取締規定),惟高於「不動產說明書應記載及不得記載事項」所列標準,並未違反「不動產說明書應記載及不得記載事項」不得記載事項,而且未違反公序良俗等因而無效之當事人約定,基於契約自由原則及「不動產說明書應記載及不得記載事項」係最低標準之由,尚不得認為其無效。

換言之,當事人間在約定凶宅之「操作型定義」、「時間」及「區域」等三項內容時,在「時間」上,非不得有別於新版「不動產說明書應記載及不得記載事項」之「持有期間」,而為「永久」或「高於持有期間之一定期間」之約定(只是約定太嚴苛,買受人可能買不到房子或買到較貴的房子)。

當事人間,如有「高於持有期間之一定期間」的合理約定,縱使凶宅過戶,也不能漂白!

二、目前相關規定

109年5月1日生效之成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
https://www.ey.gov.tw/Page/DFB720D019CCCB0A/866026ec-3719-4a41-898c-cda58b1b32d9
内之附件一建物現況確認書項次7,已在該次修正為「本建物(專有部分)是否曾發生凶殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情事:(1)於產權持有期間口有口無曾發生上列情事。(2)於產權持有前,賣方口確認無上列情事。口知道曾發生上列情事。口不知道曾否發生上列情事。」。

而如此修正,更能使買受人暸解「出賣人持有前,有關凶宅事項之狀況」,保障其權益,杜絕買賣當事人間之爭議,並去除人民「過户即漂白」之疑慮,自是較104年間之版本為佳。

但前揭文之看法及見解,筆者並未改變,買賣當事人間在凶宅定義「操作型定義(即曾凶殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情事)」「區域(即專有部分、專有部分+分管契約部分、整層或整個公寓大廈等)」及「時間(即持有期間、一定期間或永久等)」等三要素之時間上,仍得約定「永久」或「持有一定期間(例如20年或25年或30年)」,做為買賣契約之一部分,保障自已的權益,並杜絕當事人間之爭議。

法令具時效性,文章內容及所引用資料,請自行查核法令動態及現行有效之實務見解
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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
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