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《今日看新聞學法律~公寓大廈内之法秩序安定性及不溯及既往》

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


此新聞事件,涉及「公寓大廈規約内容、區分所有權人會議決議及管理委員會決議,限制住户契約自由及財產權,有無違反法秩序安定性及不溯及既往原則」等相關事項,兹說明如下:
一、規約或區分所有權人會議決議中多數暴力之救濟
按區分所有權人會議之決議及規約之訂定或修正,係採多數決或少數決(註一),實務上,常生多數暴力或少數極端暴力之問題,此時,憲法層次之平等原則、比例原則(註二)、法律保留原則、法秩序安定性、p溯及既往原則及財產權保障觀點等,以及已具國內法地位而且優先於其他法律而適用(註三)之經濟社會文化權利國際公約、公民與政治權利國際公約(簡稱兩公約)所揭示之保障人權規定及兩公約一般性意見(註四),就有介入之必要。
換言之,法官在依據民法第799-1條第3項:「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事,按其情形顯失公平者,不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內,請求法院撤銷之。」或第56條:「總會之召集程序或決議方法,違反法令或章程時,社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員,對召集程序或決議方法,未當場表示異議者,不在此限。總會決議之內容違反法令或章程者,無效。」或第1條:「民事,法律所未規定者,依習慣;無習慣者,依法理。」等相關規定審判之時,憲法層次之平等原則、比例原則、法律保留原則及財產權保障觀點等,以及已具國內法地位而且優先於其他法律而適用之經濟社會文化權利國際公約、兩公約所揭示之保障人權規定及兩公約一般性意見,仍應思考(此項思考,尚不違法官依據法律審判之規制)(註五)。
二、比例原則、平等原則及不溯及既往原則
(一)所謂「比例原則」,除「目的正當性原則」外,其內容,主要明定於行政程序法第7條:「行政行為,應依下列原則為之:一、採取之方法應有助於目的之達成。二、有多種同樣能達成目的之方法時,應選擇對人民權益損害最少者。三、採取之方法所造成之損害不得與欲達成目的之利益顯失均衡。」。
(二)另所謂平等原則,其精義為「等者,等之;不等之,不等之」,即「性質相同者,應相同之處理; 性質不同者,應為不同之處理」。 換言之,平等原則是要求「性質不同者,要有合理的差別待遇」。至於有無違反「平等原則」?則端視「差別待遇有無合理理由」及「其正當理由,與目的之達成有無合理關聯」而定(註六)。
(三)不溯及既往原則
1.為維持法秩序安定性,自以不溯及既往為原則、溯及既往為例外;故對於溯及既往,基於「原則從寬、例外從嚴」之法理,自應以法律明定者為限。
2.如法律明定溯及既往,則仍須考量信賴保護之問題,對於值得信賴保護之利益,應在立法以過渡條款或合理補救措施適度保障之。
3.不真正溯及既往、溯及既往及不溯及既往,於公寓大廈相關問題上,也有相關案例,例如規約中明定管理費之收取,溯及至oo年oo月oo日(請參最高法院103年度台上字第1865號民事判決等);又如規約中禁止飼養寵物之規定,溯及至oo年oo月oo日。
三、管理委員會決議之救濟
至於管理委員會決議之救濟,則類推適用民法第56條之規定。
四、規約内容違憲之救濟及其侷限性
(一)按從財產權保障的觀點及憲法第23條來看,縱在符合公益原則、比例原則下,而限制人民財產權,仍須符合「法律保留原則」,而且得限制人民財產權者是國家,是以規約限制人民財產權,有違「法律保留原則」,主體亦有不當。
(二)惟規約,不得為釋憲之客體,自不得以規約違反法律保留原則、比例原則、不溯及既往原則等之理由,聲請釋憲。
故就顯得在「法定救濟期間」内,依民法第799-1條第3項及第56條等相關規定提起救濟之重要性。
(三)如未能在法定救濟期間提起救濟,則縱使規約之内容違反憲法第23條之規定、比例原則、平等原則、公序良俗(法院裁判實務上;有些裁判認為比例原則、平等原則等為公序良俗之一部分,故違反比例原則、平等原則等,即是違反公序良俗;有些裁判則認為直接得適用比例原則、平等原則等,不須如同前者一樣,間接適用之)、不溯及既往原則、法秩序安定性或顯失公平(民法第799-1條第3項)等,也因已逾法定救濟期間,而求救無門(此等規約内容,雖違憲或違法,但仍有效存在)。
只能再依公寓大廈管理條例第25條以下之規定,依法召集依法決議,變更原規約内容(註七)。
五、本案分析
(一)本案社區内的住户,為了開「照護中心」已經先查過住戶管理條例,只有禁止八大行業,沒想到簽約後,管委會卻增加條例,「管委會在幾天後發函說要開臨時動議,內容是將原禁制項目外增列條例苳ㄠo設立或出租各型長期照顧機構、日間照顧、服務中心"等」,因該擬具之規約内容草案,初看似乎尚未經區分所有權人會議決議納入規約内容,故本案住户如為區分所有權人,尚不得依民法第799-1條第1項之規定或規約内容違反不溯及既往原則等理由,提起訴訟,但仍得在會議中表示意見,及敘明相關法律依據及理由,供大家參酌。
(二)如已決議納入規約,因公寓大廈管理條例並未明定「規約内容得溯及既往」,故如規約條款如有溯及既往之規定,記得在法定救濟期間内,捉起救濟。
【註解】
註一:公寓大廈管理條例第31條、第32條參照。
註二:最高法院100年度台上字第1293號民事判決:「原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決,駁回上訴人在第一審之訴,無非以:依公寓大廈管理條例第九條及第七條之規定,公寓大廈之電梯應屬於共用部分,不得約定為專用。區分所有權人或住戶固有權使用電梯,惟仍應依其設置目的及通常使用方法而為使用。另按同條例第二十三條第一項規定:有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之;住戶應遵守規約規定事項,同條例第六條第一項亦有明文。被上訴人系爭規約第六條規定「本社區擁有地下層停車位持分之各持分所有權人,得依分管契約書使用其約定專用部份。其使用方式及權益分配由所屬管理委員會訂定之,惟不得有礙防空避難時之使用權利。」、第八條規定:「有關本規約各公共標的物件之使用方法及限制,授權管理委員會另訂使用細則」,是系爭大廈之區分所有權人業已將包括系爭電梯在內之公共標的物件之使用方法及限制,『授權管理委員會管理之』(『』編者所加)。…惟按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供作專有部分。其為下列各款者,並不得為約定專用部分:二、連通數個專有部分之走廊或樓梯,及其通往室外之通路或門廳;社區○○巷道、防火巷弄。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法,並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」。公寓大廈管理條例第七條第二、四、五款定有明文。準此,公寓大廈之電梯屬於共用部分,不得約定為專用,區分所有權人或住戶均有權依其設置目的及通常使用方法為使用。又區分所有建物共有部分之公共設施之使用,區分所有人或其管理委員會固得為必要之限制,但其限制必需合於平等、比例原則,不得妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用。」可資參照。
註三:實務上,請參臺灣高雄地方法院98年度簡上字第201號民事判決:「按「本公約締約國確認人人有工作之權利,包括人人應有機會憑本人自由選擇或接受之工作謀生之權利,並將採取適當步驟保障之。」,經濟社會文化權利國際公約第6 條第1 項定有明文,而依98年4 月22日總統公布之「公民與政治權利國際公約及經濟社會文化權利國際公約施行法」第2 、4 條規定,兩公約所揭示保障人權之規定具有國內法律之效力,各級政府機關行使其職權,應符合兩公約有關人權保障之規定,避免侵害人權,保護人民不受他人侵害,並應積極促進各項人權之實現,是以法院行使審判職權時,自應遵循、審酌此二公約之規定、精神,甚應優先於國內法律而為適用(施行法第8 條規定施行後2 年內各級政府機關應檢討所主管之法令及行政措施而就不符部分為制( 訂) 定、修正或廢止,其意旨即應具優先性),則有關勞務給付之各契約,其適用、解釋法律自不得違於上開工作權、勞動權之自由選擇和接受工作、有尊嚴之勞動條件等人權內容,並應依此為原有法規範在客觀上應有目的與功能之再出發,且工作權亦為本國憲法保障之基本權利,其內容不僅使勞工有工作之機會,更由於勞動契約之社會化,勞工經由勞務之提供,並得以維持、發展其職業能力,建立群體生活、社會評價,實踐工作價值及保持其人格尊嚴,易言之,勞務不應只保留於經濟層面之評價,其更應擴及於勞工人格權益之保護,故勞務提供亦屬工作權之重要內容,基此意義,勞工在其業務性質上對勞務之提供有特別合理之利益,且雇主無優越而值得保護之利益(如停業、雙方信賴基礎喪失等)時,即應課予並要求雇主踐行其受領勞工勞務之從給付義務,如此始符誠信原則及上開公約有關工作權之保障意旨。」、法務部對「國際公約內國法化的實踐」委託研究報告之對案建議,第5頁以下。學說見解,請參廖福特著,法院應否及如何適用公民與政治權利公約,台灣法學雜誌第163期,2010年11月1日、陳清秀著,兩公約實踐與賦稅人權保障,2011年2月法令月刊。
註四:公民與政治權利國際公約及經濟社會文化權利國際公約施行法第2條:「兩公約所揭示保障人權之規定,具有國內法律之效力。」、第3條:「適用兩公約規定,應參照其立法意旨及兩公約人權事務委員會之解釋。」參照。另兩公約人權事務委員會之解釋,請參人權大步走專區(http://www.humanrights.moj.gov.tw/mp200.html)。
註五:【新聞疑義1680】住戶在社區內違停,上鎖並罰款?http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=237388&article_category_id=2235&article_id=147392等。
註六:大法官會議釋字第635號、第624號、第618號、第614號解釋等參照。文可參【新聞疑義1724】住戶未繳管理費,管委會消磁不讓搭電梯?http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=238205&article_category_id=2235&article_id=147967等。
註七:http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,188,2404,&job_id=270504&article_category_id=2579&article_id=172890。

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楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
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