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《今日看新聞學法律~管理費之抵銷》

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


此新聞事件,涉積欠管理費及其扺銷等法律問題,兹說明如下:
一、一般通稱之管理費及其運用
按公寓大廈管理條例第18條第1項、第3項、第23條第2項第5款係規定「(第1項)公寓大廈應設置公共基金,其來源如下:一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項,應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。(第3項)公共基金應設專戶儲存,並由管理負責人或管理委員會負責管理;如經區分所有權人會議決議交付信託者,由管理負責人或管理委員會交付信託。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。」「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外,下列各款事項,非經載明於規約者,不生效力:五、財務運作之監督規定。」。
又最高行政法院91年09月12日91年度判字第1644號判決也揭示「然只要公寓大廈存在即有管理、維護之必要,故為因應此項管理之支出,一般均於建商交屋後由區分所有權人舉行區分所有權人會議,選出管理委員會之組織成員並議決有關社區之管理與住戶關於費用之支付等原則,該項費用通常係按月繳納,一般通稱為『管理費』。因之管理費性質上應屬前述第二項所謂之『區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納』之費用。『管理費既由住戶按月給付,作為一般經常性支出之運用』,因此決定其繳納之金額時,通常僅慮及公寓大廈一般性之必要支出費用;至社區內重大公共設施之修繕,所需費用金額龐大,其金額亦無法預估,住戶對上開項目之支出並非經常性,此即公寓大廈管理條例第二十一條所謂之『…應分擔或其他應負擔之費用…』,法條文字另以此為概括規定,顯係為免掛一漏萬,而非將管理費排除於公共基金之外,否則即與立法意旨有違。」。
是(一)只要公寓大廈存在,即有管理、維護之必要;為因應此項管理之支出,一般均於建商交屋後由區分所有權人舉行區分所有權人會議,選出管理委員會之組織成員並議決有關社區之管理與住戶關於費用之支付等原則,該項費用通常係按月繳納,一般通稱為「管理費」。
(二)因此管理費性質上應屬公寓大廈管理條例第 18 條第1項第2款及第2項所稱「區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納」之費用,屬公共基金之一部,自應設專戶儲存,並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用則應依區分所有權人會議之決議為之(而且財務運作之監督規定,須納入規約)。
(三)管理費既由住戶按月給付,作為一般經常性支出之運用,因此決定其繳納之金額時,通常僅慮及公寓大廈一般性之必要支出費用;至社區內重大公共設施之修繕,所需費用金額龐大,其金額亦無法預估,住戶對上開項目之支出並非經常性,此即公寓大廈管理條例第21條所謂之「…應分擔或其他應負擔之費用…」,法條文字另以此為概括規定,顯係為免掛一漏萬,而非將管理費排除於公共基金之外,否則即與立法意旨有違。
二、管理費之繳納基礎(以坪或戶)、繳納金額(每坪或戶多少)、差別待遇情狀,及繳納方式?
至於管理費之繳納基礎(以坪或戶)、繳納金額(每坪或戶多少)、差別待遇情狀,及繳納方式等?因管理費性質上屬公寓大廈管理條例第 18 條第1項第2款及第2項所稱「區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納」之費用,故仍須由區分所有權人依區分所有權人會議決議之,進而納入規約,以為依循。
(管理費可否授權管委會決定?目前現行規定,尚未禁止;但禁止草案,已審議中)(註一)。
三、積欠管理費之處理
按依公寓大廈管理條例第21條、第22條之規定,區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。住戶積欠依公寓大廈管理條例規定應分擔之費用,經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者,由管理負責人或管理委員會促請其改善,於三個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離;該住戶如為區分所有權人時,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分;於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。
是積欠管理費之處理,可依下列方式依序為之。
(一) 積欠管理費之催告與積欠管理費資訊之公告
區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用(管理費,屬區分所有權人應分擔之費用),管理負責人或管理委員會得定相當期間催告或公告。只是此種催告或公告,要在符合比例原則下,審酌催告成本、催告有效性及保護個資等因素為之。
(二) 訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息
區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。
(三) 訴請法院強制其遷離
住戶積欠依公寓大廈管理條例規定應分擔之費用,經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者,由管理負責人或管理委員會促請其改善,於三個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離。
(四) 聲請法院拍賣之
該住戶如為區分所有權人時,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分;於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。
惟公寓大廈之電梯屬於共用部分,不得約定為專用,區分所有權人或住戶均有權依其設置目的及通常使用方法為使用。又區分所有建物共有部分之公共設施之使用,區分所有人或其管理委員會固得為必要之限制,但其限制必需合於平等、比例原則(註二),不得妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用(註三)。
從而,積欠管理費之處理,可依公寓大廈管理條例第21條、第22條之規定,以前開方式依序為之,尚不得以積欠管理費之由,妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用,以免違反比例原則中的目的正當性原則、損害最小原則(即有多種同樣能達成目的之方法時,應選擇對人民權益損害最少者)及狹義比例原則(即採取之方法所造成之損害不得與欲達成目的之利益顯失均衡)(註四)。
四、管理費之抵銷及反訴
(一)按有關管理費扺銷此事項,公寓大廈管理條例並未規定,依公寓大廈管理條例第1條第2項及民法第1條之規定,應適用民法第334條:「(第1項)二人互負債務,而其給付種類相同,並均屆清償期者,各得以其債務,與他方之債務,互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者,不在此限。(第2項)前項特約,不得對抗善意第三人。」、第335條等相關規定。
(二)又效力「與未經選編為判例之最高法院裁判相同」之最高法院49年台上字第125號、28年渝上字第822號、26年渝上字第450號判例也分謂:
1.民法第三百三十四條所稱之抵銷,係以二人互負債務,而其給付種類相同並均屆清償期者為要件,故得供債務人抵銷之債權,須為對於自己債權人之債權,而不得以對於他人之債權,對於債權人為抵銷。
2.上訴人在原審雖以自己為被上訴人商號合夥人之一,其應收回之出資及應分配之利益,足與所欠該號之款抵銷等情為抗辯。但據原審確定之事實,上訴人尚未退夥,無收回出資之可言,縱有利益可以分配,亦未屆分配之期,是原審以上訴人對於被上訴人之債權尚未屆清償期,不得與被上訴人已屆清償期之債權抵銷,認其抵銷抗辯為不當,於法並無不合。
3.民法第三百三十四條但書所謂,依債務之性質不能抵銷者,係指互相抵銷 即反於成立債務之本旨者而言,以有擔保之債務與無擔保之債務互相抵銷 ,並不反於成立債務之本旨。原判決謂有擔保之債務與無擔保之債務,依 其性質不能抵銷,其見解未免錯誤。
(三)另最高法院97年07月25日97年度台上字第1598號民事裁定係云「按上訴第三審法院,非以原判決違背法令為理由,不得為之。又提起上訴,上訴狀內應記載上訴理由,其以民事訴訟法第四百六十九條所定事由提起第三審上訴者,應於上訴狀內表明:原判決所違背之法令及其具體內容、暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實。其依同法第四百六十九條之一規定提起上訴者,並應具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由。同法第四百六十七條、第四百七十條第二項分別定有明文。而依同法第四百六十八條規定,判決不適用法規或適用不當者,為違背法令;依同法第四百六十九條規定,判決有該條所列各款情形之一者,為當然違背法令。是當事人提起第三審上訴,如合併以同法第四百六十九條及第四百六十九條之一之事由為上訴理由時,其上訴狀或理由書應表明該判決所違背之法令條項,或有關判例、解釋字號,或成文法以外之習慣或法理等及其具體內容,暨係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實,並具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由。如未依上述方法表明,或其所表明者與上開法條規定不合時,即難認為已合法表明上訴理由,其上訴自非合法。本件兩造對於原判決提起第三審上訴,雖均以該判決違背法令為由,惟核其上訴理由狀所載內容,係就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使,指摘其為不當,並就原審命為辯論及已論斷者,泛言謂為違法,而非表明該判決所違背之法令及其具體內容,暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實,更未具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由,難認其已合法表明上訴理由。依首揭說明,應認兩造上訴均為不合法。次查原審依公寓大廈管理條例第三條第二款、第四款、第六款規定,認○○社區中繼水池、抽水站、污水處理場均位於○○鎮○○社區範圍外,為上訴人○○開發股份有限公司(下稱○○公司)單獨所有,並由○○公司管理,○○鎮○○社區之各區分所有權人對之並無任何應有部分,○○公司亦未點交上訴人○○鎮○○社區管理委員會(下稱○○社區管委會)管理維護,該等設備顯非民法或公寓大廈管理條例所指之共用部分,其所生用電及管理維護之費用不得以管理費支付,縱○○鎮○○社區各區分所有權人因○○公司支付前開抽水用電及污水處理場管理費用而受有利益,因○○社區管委會迭次否認曾獲區分所有權人會議授權代為處理或支付此部分費用,○○公司不得以其對各區分所有權人之債權與系爭管理費債務相互抵銷等情,於法並無不合,本院九十五年度台上字第二一九三號判決發回意旨有關共用部分之論述僅係認定事實之判斷,非關於法律上之判斷,原審自得依其職權調查證據及認定事實。末查另案台灣高等法院九十一年度重上字第四二七號○○社區管委會請求○○公司移交公共基金等事件,係○○社區管委會依○○公司與該社區區分所有權人簽訂之房屋土地買賣契約書第十一條第五款約定,請求○○公司將其於代管期間(該案判決認定為民國八十五年六月二十八日至八十七年四月十日)內,自區分所有權人收取之管理基金及管理費,扣除其已支出之水電費及公共設施管理維護費用後,移交結餘予○○社區管委會,此與本件○○社區管委會依○○社區住戶規約,起訴請求身為區分所有權人之○○公司給付八十八年六月至九十三年四月間之管理費迥異。另台灣士林地方法院九十年度簡上字第一八七號請求給付管理費事件,係○○社區管委會依○○社區住戶規約,起訴請求身為住戶及區分所有權人之○○公司給付八十七年四月至八十八年五月間之管理費,核與本件○○社區管委會請求○○公司給付管理費之期間不同,關於商場停車位管理費之繳納基準,復屬事實審認定事實當否之問題,要與適用法規是否顯有錯誤無涉,均附此指明。 」;
台灣高等法院臺中分院102年上易字第76號民事判決也謂:「……按管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作,由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織;且公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時,起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議,成立管理委員會或推選管理負責人,並向直轄市、縣(市)主管機關報備,公寓大廈管理條例第3條第9款、第28條分別定有明文。再按公寓大廈管理條例規定之報備,本質上屬備查性質,即公寓大廈管理組織向主管監督機關陳報之事項,僅係供主管監督機關行政監督管理事項。又按規約乃指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生活環境,經區分所有權人會議決議之共同遵守事項 。有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之。住戶應遵守其他法令或規約規定事項。住戶違反第一項規定,經協調仍不履行時,住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。公寓大廈管理條例第3條第12款、第23條第1項、第6條第1項第5款、第3項分別定有明文。綜合上開規定,足認被上訴人繳納管理費之義務,係源自於被上訴人社區規約所約定之義務,與被上訴人管理委員會是否經主管機關准予備查核發報備證明無涉。本件被上訴人社區已定有規約,約定住戶之繳納管理費義務,住戶自有依規約繳納管理費之義務,上訴人以被上訴人管理委員會至100年12月2日始合法立案,自其時起被上訴人始得請求上訴人給付管理費,並拒絕給付被上訴人於100年12月2日經主管機關核備以前之管理費,自無可採。3.按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權,其各期給付請求權,因五年間不行使而消滅,民法第126條定有明文。所謂「一年或不及一年之定期給付債權」,係指基於一定法律關係,因每次一年以下期 間之經過順次發生之債權而言(最高法院28年上字第605號判例參照)。本件被上訴人社區之區分所有權人依據區分所有權人會議決議所制定之管理規約第10條約定,區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳付管理費,其管理費之收繳方式為繳費採每二個月為一期(每年一、二月為一期;三、四月為一期;其餘類推),繳費期限為每期首月15日前等情,有附在原審卷之被上訴人社區管理規約及管理規約施行細則規定可稽,且為兩造所不爭(見原審第70頁、第76頁),堪信為真。是本件管理費性質上為基於管理規約之法律關係,每月依序發生之定期給付債權,其請求權之消滅時效應有上開規定之適用,此部分業經上訴人在原審為時效抗辯,被上訴人因而僅請求自101年10月31日 起往前推算5年即時效內之管理費,自無不合,應予准許。準此計算本件上訴人應給付被上訴人之管理費應為265,080元(計算式:4,418125=265,080),上訴人抗辯被上訴人不得請求逾48,598元即100年12月3日以前之管理費等語,自屬無據。4.末按給付有確定期限者,債務人自期限屆滿時起,負遲延責任,民法第229條第1項定有明文。又遲延之債務,以支付金錢為標的者,債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者,仍從其約定利率。應付利息之債務,其利率未經約定,亦無法律可據者,週年利率為百分之5,民法第233條第1項、第203條亦有明文。依上開說明可知,本件被上訴人社區之管理費,其管理費之繳付方式為每二個月為 一期(每年一、二月為一期;三、四月為一期;餘如類推) ,繳費期程為每期首月十五日前,即101年9月、10月之管理費,應於9月15日前繳交,上訴人迄未給付,當應負遲延責任。是被上訴人請求自101年11月1日起按週年利率百分之5計算之法定遲延利息,並無不合,應予准許。上訴人抗辯遲延利息係因被上訴人錯誤計算,可歸責於被上訴人,應由被上訴人自行負擔等語,並無可採。……上訴人抵銷抗辯部分:上訴人抗辯其二人在系爭B1A有8個停車位,被上訴人將該8個停車位以每個停車位每月2,000元之租金出租,已逾10年,合計8個停車位每年有共有192,000元租金收入,上訴人自95年12月14日拍定後取得該8個停車位,自96年1月份起至101年12月31日止共6年,租金收益合計為1,1 52,000元(計算式為192000×6=0000000),上訴人得主張與前開應繳納之管理費抵銷之。被上訴人則否認上訴人就該 8個停車位有所有權,及得主張抵銷等語。經查,訴外人彰化商業銀行股份有限公司因債務人林王智惠、蔡恩惠二人(下稱林王智惠二人)積欠借款債務未還,因而向臺中地院聲請就林王智惠二人之財產為強制執行,經臺中地院以95年度執字第36791號執行案件受理進行強制執行程序,並查封拍賣林王智惠所有下列不動產:標別1「坐落臺中市○○區○○段000地號土地所有權應有部分315/10000及其上第3405建號建物(門牌號碼:臺中市○○區○○○街00號地下一樓之3、面積279.69平方公尺)」標別2「同上地號土地所有權應有部分532/10000及其上第3403建號建物(門牌號碼:臺中市○○區○○○街00號地下一樓之1,面積451.67平方公尺)。……標別3「同上地號土地所有權應有部分352/10000及其上第3404建號建物(門牌號碼:臺中市○○區○○○街00號地下一樓之2,面積291.14平方公尺)。……標別4「坐落臺中市○○區○○段000○00000地號土地所有權全部 」,其中標別2部分業經上訴人二人於95年12月14日拍定取得所有權,並經臺中地院民事執行處核發不動產移轉證書等情,固經本院調閱臺中地院95年度執字第36791號民事執行案卷屬實,惟因上開民事執行事件95年8月15日之查封筆錄、債權人彰化商業銀行於查封後查報之不動產使用現狀圖、及拍賣公告、不動產權利移轉證書均未載明本件拍賣標的包含8個停車位之所有權一節,有前開執行案卷為佐(見上開 執行案卷、原審卷第44、45頁不動產移轉證書影本),無從由上揭資料確認上訴人拍定取得之系爭不動產包括8個停車位之所有權。參以上訴人在本院自陳其在投標時不知有8個停車位,得標後查資料才知道有8個停車位附屬在建物中等語(見本院卷第32頁反面),並在原審提出建商簽給管理委員會之「停車位使用權利管理點交確認書-補充協議-」、在本院提出臺中地院拍賣公告、不動產權利移轉證書等件影本為據(見原審卷第22、23頁、本院卷第41-4 7頁),據以主張上開8個停車位為其所有。惟查,上開「停車位使用權利管理點交確認書-補充協議-」係載明:「……乙方(按指十方意境住戶管理委員會主任委員林淑芬,下同)考量甲方公司(按指太尹建設開發股份有限公司,下同)的停業困境和社區融合發展,雙方商議機械停車位上層使用權利壹拾捌萬元計價而下層則是壹拾伍萬元計值的上揭計價,作為『以物抵債』方式處理上述甲方應繳空車位管理費和地下一樓空屋管理費的債務抵償。而乙方同意甲方以其擁有機械車位使用權利。甲方表示誠意,共計可以撥交八個車位(編號48下、50下、54下、58下、60下、70下、72下、78下)則有略估壹佰貳拾萬元使用權利的出售價值,作為地下二樓停車位應繳管理費的債務抵償理清。期後乙方取得『以物抵債』的機械停車位使用權利之擁有後,自行使租售和收益的權利,乙方負責管理與甲方無關。...」等語(見原審卷第22頁),不足以證明上訴人拍定之不動產包括8個停車位之所有權,而上訴人提出之拍賣公告及不動產權利移轉證書均無法證明其拍定之不動產包括8個停車位之所有權,已如前 述,自難據為有利上訴人之證據。此外,上訴人復未提出其他積極證據證明其就8個停車位有所有權一節為真,是上訴人抗辯其就8個停車位有所有權,得以被上訴人將該停車位出租之六年租金共1,152,000元,與應繳納予被上訴人之管理費抵銷,自屬無據,不應准許。……」。
(四)故本案新聞報導中「因歸責於管理委員會之事由,致住户未主席住户聯歡餐會之損失」「住户房屋修繕費」等,縱得在民事訴訟中,主張抵銷管理費;惟得否抵銷?仍依民法第334條、第355條之規定及前揭相關說明,判斷之。
(五)至於反訴,則請參民事訴訟法第259條以下之規定(
https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=B0010001)、相關尚屬有效之判例及各級法院之裁判。
[註解】
註一:請參
http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=238694&article_category_id=2235&article_id=148299

註二: 按所謂「比例原則」,除「目的正當性原則」外,其內容,主要明定於行政程序法第7條:「行政行為,應依下列原則為之:一、採取之方法應有助於目的之達成。二、有多種同樣能達成目的之方法時,應選擇對人民權益損害最少者。三、採取之方法所造成之損害不得與欲達成目的之利益顯失均衡。」。至於所謂平等原則,其精義為「等者,等之;不等之,不等之」,即「性質相同者,應相同之處理; 性質不同者,應為不同之處理」。 換言之,平等原則是要求「性質不同者,要有合理的差別待遇」。至於有無違反「平等原則」?則端視「差別待遇有無合理理由」及「其正當理由,與目的之達成有無合理關聯」而定(大法官會議釋字第635號、第624號、第618號、第614號解釋等參照)。
註三:最高法院100年度台上字第1293號民事判決:「原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決,駁回上訴人在第一審之訴,無非以:依公寓大廈管理條例第九條及第七條之規定,公寓大廈之電梯應屬於共用部分,不得約定為專用。區分所有權人或住戶固有權使用電梯,惟仍應依其設置目的及通常使用方法而為使用。另按同條例第二十三條第一項規定:有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之;住戶應遵守規約規定事項,同條例第六條第一項亦有明文。被上訴人系爭規約第六條規定「本社區擁有地下層停車位持分之各持分所有權人,得依分管契約書使用其約定專用部份。其使用方式及權益分配由所屬管理委員會訂定之,惟不得有礙防空避難時之使用權利。」、第八條規定:「有關本規約各公共標的物件之使用方法及限制,授權管理委員會另訂使用細則」,是系爭大廈之區分所有權人業已將包括系爭電梯在內之公共標的物件之使用方法及限制,『授權管理委員會管理之』(『』編者所加)。…惟按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供作專有部分。其為下列各款者,並不得為約定專用部分:二、連通數個專有部分之走廊或樓梯,及其通往室外之通路或門廳;社區○○巷道、防火巷弄。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法,並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」。公寓大廈管理條例第七條第二、四、五款定有明文。準此,公寓大廈之電梯屬於共用部分,不得約定為專用,區分所有權人或住戶均有權依其設置目的及通常使用方法為使用。又區分所有建物共有部分之公共設施之使用,區分所有人或其管理委員會固得為必要之限制,但其限制必需合於平等、比例原則,不得妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用。」可資參照。
註四: 【新聞疑義1724】住戶未繳管理費,管委會消磁不讓搭電梯?http://www.peopo.org/news/351283。

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楊春吉(故鄉)
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