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《今日看新聞學法律~牽線賣地50萬大紅包》

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


此新聞事件,涉「居間報酬之支付」「非經記業經營仲介業務之法律效果」等法律問題,兹說明如下:
一、居間報酬之支付
(一)按居間人於契約因其媒介而成立時,即得請求報酬,其後契約因故解除,於其所得報酬雖並無影響(效力「與未選編為判例之最高法院裁判相同」之最高法院49年台上字第1646號判例參照);
(二)但居間人違反其對於委託人之義務,而為利於委託人之相對人之行為,或違反誠實及信用方法,由相對人收受利益者,不得向委託人請求報酬及償還費用(民法第571條參照);
(三)而且契約附有停止條件者,於該條件成就前,居間人不得請求報酬(民法第568條第2項參照)。
(四)又所謂不完全給付者,乃指屆期、可歸責於債務人之事由、能給付已給付但未依債之本旨為給付而言,而不完全給付之法律效果,除「民法各債(例如買賣物之瑕疵擔任責任等)或其他法律另有規定」或「當事人間另有約定,而且該約定不因違反公序良俗等因而無效」外,係從民法第227條:「因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付者,債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者,債權人並得請求賠償。」之規定。
(五)換言之,民法第571條:「居間人違反其對於委託人之義務,而為利於委託人之相對人之行為,或違反誠實及信用方法,由相對人收受利益者,不得向委託人請求報酬及償還費用。」,其法律效果,係為「不得向委託人請求報酬及償還費用」,但前段之構成要件,則須居間人有違反其對於委託人之義務(不完全給付應屬之),而為利於委託人之相對人之行為,如僅居間人違反其對於委託人之義務,而未有利於委託人之相對人之行為,應尚難以民法第571條前段之規定,免除委託人給付報酬之義務。
(六)又民法第571條後段規定,係以居間人違反誠實及信用方法,由相對人收受利益為其要件,如僅居間人違反誠實及信用方法,相對人並無收受利益,也尚難以民法第571條後段之規定,免除委託人給付報酬之義務。
(七)即如僅為居間人違反其對於委託人之義務,而且屬不完全給付,則其法律效果,無民法第571條前段規定之適用,而須從民法第227條:「因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付者,債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者,債權人並得請求賠償。」之規定。
二、非經記業經營仲介業務之法律效果
(一)不動產經紀業管理條例 第32條固規定「(第1項)非經紀業而經營仲介或代銷業務者,主管機關應禁止其營業,並處公司負責人、商號負責人或行為人新台幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。(第2項)公司負責人、商號負責人或行為人經主管機關依前項規定為禁止營業處分
後,仍繼續營業者,處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新台幣十萬元以上三十萬元以下罰金。」(註一)。
(二)惟此規定乃取締規定,並非效力規定,故本案當事人如有「非經記業但經營仲介業務」之行為,除「會被依法課税」外,雖也會被依不動產經記業管理條例第32條之規定處罰,但本案當事人間之居間契約(居間契約為諾成契約,只要重要之點或必要之點合意,居間契約即成立),不因違反不動產經記業管理條例第32條之規定而無效,本案居間人仍得依其間之約定及本文一所揭規定及說明請求報酬。
[註解]
註一:有關經記業、仲介業務、不動產等之定義,請參不動產經紀業管理條例第4條:「本條例用辭定義如下︰一、不動產︰指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利;房屋指成屋、預售屋及其可移轉之權利。二、成屋︰指領有使用執照,或於實施建築管理前建造完成之建築物。三、預售屋︰指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。四、經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。五、仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。六、代銷業務︰指受起造人或建築業之委託,負責企劃並代理銷售不動產之業務。七、經紀人員︰指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務;經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。八、加盟經營者︰經紀業之一方以契約約定使用他方所發展之服務、營運方式、商標或服務標章等,並受其規範或監督。九、差價︰係指實際買賣交易價格與委託銷售價格之差額。十、營業處所︰指經紀業經營仲介或代銷業務之店面、辦公室或非常態之固定場所。」之規定。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
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